ارزش سرقفلی و تفاوت قیمت مالکیت و اختیارات مالک

ارزش سرقفلی به چه معنایی است؟ سرقفلی به زبان ساده یعنی: به دلیل این که مستاجرین اماکن تجاری باعث شهرت و ارزش ملک مورد اجاره می شوند این حق برای آنان به وجود می آید. قانون گذار به علت حمایت از مستاجرین در برابر مالکین ارزش سر قفلی را قرار داده است. برای اطلاعات بیشتر می توانید به نظریه مشورتی 72/33/9 مورخ 1372/04/19مراجعه فرمایید.

مالک در فروش سرقفلی حسب این که دائم یا موقت باشد درصدی را دریافت می کند. امکان خرید و فروش سر قفلی وجود دارد. البته این خرید و فروش دارای احکامی است که در ادامه به آن اشاره می شود.

اختیارات مالک سرقفلی

زمانی که مستأجر مالک سرقفلی می‌شود، میتواند که از تمام منافع ملک تجاری بهره مند شود.مضافا، مالک سرقفلی نسبت به سایر افراد جهت تمدید عقد اجاره ملک تجاری، دارای اولویت می باشد.

آیا مالک میتواند سرقفلی را بگیرد؟

آنچه مشخص است این است که مستاجر جدید، زمان تحویل ملک، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی باید به مستاجر قبل بپردازد. به این علت که عدالت را رعایت کنند و حق شهرت به مستاجر قبل داده شود. تفاوتی در این نیست که چه کسی این حق سر قفلی را بگیرد.و باید مبلغ را بپردازد. مالک با پرداخت ارزش سرقفلی به قیمت روز و همچنین کسب رضایت مستاجر می تواند سرقفلی را بگیرد.

بنابر این مالک،برای انجام هر عملی باید این حق را بخرد.

خرید سرقفلی مغازه توسط مالک

خرید اینگونه مغازه از نظر قانونی منعی ندارد و امکان پذیر است.

در صورت خریداری چنین مغازه ای شخص خریدار ملک، نسبت به تصرف، جانشین مالک قبلی می شود. و احکام سرقفلی بر آن جاری است. یعنی شاهد این هستیم که مالک ملک و حق سرقفلی شخص واحدی می باشد.

درصد حق مالک در فروش سرقفلی

در اینجا بین قصد دارنده ،در انتقال دائم و موقت تفاوت وجود دارد.

اگر دارنده قصد انتقال دائم از طریق فروش،صلح و غیره را داشته باشد؛ درصد بیان شده معمولا بین 10 تا20درصد مبلغ فروخته شده است.

اگر دارنده قصد انتقال موقت سرقفلی را داشته باشد 1 تا2 ماه اجاره را در قبال آن پرداخت می کند.

فروش سرقفلی مغازه بدون اجازه مالک

طبق قوانین موجود،انجام این امر ،غیر قانونی می باشد و اجازه مالک در این زمینه ضروری است.اگر بنا، براین باشد که مالک، سرقفلی را بگیرد، لازم نیست که تمام مبلغ را بپردازد. تنها پرداخت نصف حق سرقفلی کفایت می کند.

قانون روابط موجر و مستاجر سال76 بیان می کند: اگر ضمن عقد، شرط کنند که مستاجر حق فروش سرقفلی را ندارد. برای مالک این امکان فراهم می شود که حق سرقفلی به مستاجر پرداخت و او را از ملک تجاری بیرون کند.

همچنین تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 بیان میکند:‌ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

نحوه محاسبه ارزش سرقفلی مغازه

برای انجام این کار نیاز است از فرمولی که به شرح ذیل است استفاده کنیم.

تفاوت قیمت مالکیت و سرقفلی

ارزش سرقفلی یا مالکیت بسته به عوامل مختلف دارد. از جمله نوع ملک،موقعیت مکانی،نوع کسب و کار،شرایط اقتصادی می باشد.

قیمت سرقفلی در کل بیشتر از مالکیت است. کسی که ملکی را اجاره می کند و در آن به کسب و کاری مشغول می شود، به مرور زمان برای خود اسم و رسمی پیدا کرده و شهرتی می یابد که بر ارزش ملکی که در آن مشغول به کار است می افزاید.در این مورد املاک تجاری با مسکونی متفاوت است.

از جمله تفاوت های دیگر آن درمورد اندازه اختیارات طرفین است.

تبدیل سند سرقفلی به مالکیت

حق سرقفلی؛ مالکیت منافع ملک است نه مالکیت خود عین. به عبارت دیگر در این حق مالک سرقفلی تنها دارای حق شهرت است و نسبت به خود ملک هیچ گونه حقی ندارد.یعنی سند سرقفلی با سند ملک متفاوت است.

بنابر اصل آزادی قراردادها و تنها راه ممکن؛ طرفین همانند خرید و فروش عادی می توانند توافق کنند و مالک، ملک را به مستاجر خود بفروشد.

اگر رضایت طرفین نباشد حتی خود دادگاه هم نمی تواند الزام به فروش یا خرید کند.

الزام به تنظیم سند سرقفلی

برای الزام به تنظیم سند باید سه امر را اثبات کرد:

الف)مهم ترین کار اثبات رابطه استیجاری می باشد.

ب)واگذاری حق سرقفلی از طرف موجر به مستاجر را اثبات کرد.

ج)آخرین مرحله باید دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی را به دادگاه تقدیم کرد.

اگر بین موجر و مستاجر اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد، هر یک می تواند برای تنظیم اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. بنابراین حسب ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 56 حق رجوع به دادگاه برای هر طرفینی گذاشته شده است.

اجاره سالیانه ارزش سرقفلی مغازه

موجر نمی تواند راسا اجاره سرقفلی را افزایش دهد. دو راه وجود دارد: الف) مالک و مستاجر با یک دیگر بر سر این موضوع تراضی کنند. ب)مالک درخواستی مبنی بر تعدیل اجاره بها به دادگاه تقدیم کند که دادگاه با جلب نظر کارشناس این کار را انجام می دهد.

بنابر این حسب قانون روابط موجر و مستاجر سال 56؛ هر سه سال یک بار و با جلب نظر کارشناسی افزایش قیمت صورت می گیرد. افزایش قیمت بر اساس قیمت روز است. رای دادگاه در این زمینه قطعی می باشد.

حسب ‌ماده ۵ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.

مغازه سرقفلی بخریم یا نه ؟

خرید مغازه ای که دارای سرقفلی است. مزایا و معایبی دارد.

مزایای مطروحه برای خرید این حق این است که چنین ملکی دارای ارزش تجاری بالایی می باشد. همچنین ملک از شهرت فراوانی قائل است در نتیجه جذب مشتری کار بسیار راحتی می باشد.

درمورد معایب چنین خریدی می توان گفت. با توجه به شهرت و اعتبار بالایی که برای ملک ایجاد می شود. بسیار گران است و هزینه زیادی را ایجاد میکند.علاوه بر این خریدار قائم مقام منتقل الیه است. به زبان ساده یعنی کسی که ملک را خریداری کرده جانشین مالک قبلی می شود و تمام تعهد آن را بر عهده دارد. حال اگر مستاجر، حق سرقفلی را به مالک قبل پرداخت کرده باشد، می تواند ابتدای کار از مالک جدید ارزش سرقفلی را به نرخ روز دریافت کند.

سخن پایانی

همان طور که عرض شد ارزش سرقفلی به دلیل این که مستاجرین اماکن تجاری باعث شهرت و ارزش ملک مورد اجاره می شوند این حق برای آنان به وجود می آید. قانون گذار به علت حمایت از مستاجرین در برابر مالکین ارزش سر قفلی را قرار داده است. خرید اینگونه مغازه از نظر قانونی منعی ندارد و امکان پذیر است. بنابراین مالک می تواند این کا ر را انجام دهد.

خدمات گروه وکلای حق وران در حوزه وکالت ملک و املاک

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.