تفکیک زمین مسکونی و مدارک و مراحل

تفکیک زمین مسکونی یکی از دعاوی ملکی است که در املاک مشاعی به وجود می آید که مربوط به سهم افراد است. در اینجا برای مشخص کردن قدرالسهم هر فرد باید دادخواست تفکیک یا افراز داد. ما بنا داریم که در مورد تفکیک زمین مسکونی در این مقاله مطالبی را بیان کنیم.

اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می شود. حسب ماده 101 قانون شهرداری تنها در املاکی که دارای سند رسمی هستند امکان تفکیک وجود دارد. سوالی که قابل طرح است این است که آیا با سند عادی یا قولنامه امکان تفکیک وجود ندارد؟ چه راه حلی وجود دارد؟

علی القاعده برای تفکیک مراحلی باید انجام بگیرد که الزامی است. همچنین مراحلی دارد که باید طی شود. برای دادخواست باید مدارکی از جمله سند و نقشه تحویل داده شود. بعضی مواقع نظر کارشناس نیز الزامی است.

ملک حسب این که مسکونی باشد یا تجاری یا کشاورزی دارای حداقلی است. این حداقل ها حسب قانون مشخص شده اند. سوالی که در اینجا مطرح است: آیا شهرداری برای تفکیک هزینه ای را جذب می کند؟ اگر این گونه است میزان سهم شهرداری چقدر است؟

تفکیک زمین سند دار

تفکیک زمین به معنی تقسیم کردن ملک به قطعات کوچک تر و گرفتن سند برای هر ملک است و تفکیک برای اموال مشاع و مفروز است. منظور از مفروز یا افراز به معنی جدا کردن سهم افراد در ملک مشاع است. منظور آن است که ملک از حالت مشاعی خارج شود.

طبق ماده 101 قانون شهرداری افرادی که به طور رسمی مالک ملک نیستند نمی توانند درخواست تفکیک دهند پس قولنامه سند عادی است و رسمی محسوب نمی شود. سند املاک ممکن است به دو صورت باشد. املاکی که نقشه آنان ثبت می شود که کامل و دقیق هستند. که در اینجا هیچ مشکلی نیست. اما سندهایی که نقشه آنان ثبت نشده و مساحت و اندازه آن مشخص نیست که در این صورت مهندس نقشه کش آمده و اقدامات لازم را انجام می دهد.

تفکیک زمین قولنامه ای

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

منظور از زمین قولنامه ای زمینی است که دارای سند رسمی نیست و طرفین معامله به صورت دست نویس اقدام به تنظیم سند کرده اند.

طبق این قانون تمامی اموال غیر منقول باید در اداره ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسد. پس برای این که تفکیک صورت گیرد باید ملک دارای سند رسمی باشد. بنابراین به این نتیجه می رسیم که برای تفکیک زمین قولنامه ای به صورت مستقل نمی شود و تنها باید سند رسمی آن را گرفت و سپس اقدام به تفکیک کرد.

مراحل تفکیک زمین

جهت تفکیک زمین یک سری مراحلی علی القاعده باید طی شود. اولین اقدام حسب ماده 101 قانون شهرداری باید مالک نقشه ای را که قرار است تفکیک بر اساس آن صورت گیرد را به شهرداری تقدیم کند. افراد خبره در این کار در شهرداری پس از کارشناسی و بررسی تایید می کنند.

قوانینی وجود دارد که تفکیک باید براساس آن ها صورت گیرد و الزامی است. مثل قانون زمین شهری ۱۳۶۶ مواد 14 و 1، قانون منع‌ فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1374، قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ماده 5 و غیره.

حال که نقشه شهرداری تایید شد به سازمان ثبت اسناد و املاک فرستاده می شود. این سازمان با مهندسان مربوطه خود به ملک مورد نظر رفته و اقدامات لازم را انجام می دهد. تا اگر ملک تایید شده باشد نقشه تفاوت داشته باشد اطلاع دهد در غیر این صورت تایید می شود.

مدارک تفکیک زمین قدرالسهم شهرداری از تفکیک زمین

افراد برای اطلاع از میزان سهم شهرداری از تفکیک باید به ماده 101 قانون شهرداری مراجعه فرمایند. یکی از نکات منفی که در ماده 101 قانون سابق بود این بود که شهرداری آنچه در اثر تفکیک به صورت معابر ایجاد می شد از آن شهرداری بود خواه این فضا 5 درصد ملک باشد خواه 50 درصد ملک باشد. یعنی بحثی از درصد مشخصی نبود.

در کل منظور از قدر السهم میزانی است که شهرداری بر اساس مقررات این ماده از درخواست کنندگان تفکیک مطالبه می کند. بر اساس تبصره 3 ماده فوق نهایت سهم شهرداری چیزی نزدیک به 75 درصد می باشد.

نحوه محاسبه بدین گونه است: سرانه فضای عمومی و خدماتی 25 درصد ملک؛ که در اینجا اشخاص و شهرداری می توانند با یکدیگر توافق کرده و بهای آن را دریافت کند. بابت معابر نیز 25 درصد از 75 درصد باقی مانده را، شهرداری وصول می کند.

اگر طرفین بر سر بهای آن توافق کنند، باید به نرخ روز توسط درخواست کننده پرداخت شود.

حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی

حداقل میزان تفکیک؛ بسته به شرایط منطقه دارد که قانونگذار با پارامترهایی که دارد شرایط را تعیین می کند. شرایطی نظیر منطقه و زیر ساخت ها و عوامل انسانی و جمعیت تاثیرگذار هستند. میزان حداقل ها را می توان در سه سطح مورد بررسی قرار داد:

1. حداقل متراژ تفکیک زمین در مناطق مسکونی که دارای تراکم زیادی هستند بدین شرح است: حداقل مساحت 150 متر مربع باشد.
2. میزان حداقل متراژ تفکیک زمین در مناطق مسکونی که میزان تراکم کمی دارند: حداقل مساحت ۳۳۰ متر مربع می باشد.
3. حداقل متراژ تفکیک زمین در مناطق مسکونی که تراکم آن ها متوسط هستند: بدین گونه پس از رعایت تعریضی ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع می باشد).
4. مقدار حداقل متراژ تفکیک زمین در حوزه مسکونی که جزء مناطق آزاد شده می باشند (محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع است.

مجموعه حق وران دارای مزیت هایی چون 20 سال تجربه عملی در دادگاه، تخصص در موضوع مربوطه، دارای دکترای تخصصی حقوق، تسلط به قوانین جدید و حفظ حریم خصوصی ارباب رجوع است. با این ویژگی ها می توانید به وکیل ملکی تهران مراجعه کنید.

تفکیک زمین زیر 200 متر

همان طور که گفته شد در زمین مسکونی بنا به شرایط مختلفی که وجد دارد از جمله شهر یا روستا بودن و جمعیت و زیر ساخت ها متفاوت است. مثل مورد الف شماره 8 این امکان وجود دارد که در مناطقی که دارای تراکم زیادی است حداقل به زیر 200 متر مربع آید و مشکلی ندارد.

بنابراین با توجه به ضوابط طرح جامع هر آنچه در این طرح قید شده قابل اجرا و لازم الاجرا است. اگر خلاف این طرح عمل شود باید مورد بررسی و رسیدگی قرار گیرد.

شما می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر به مقالات ذیل مراجعه فرمایید:

نمونه دادخواست افراز ملک مشاعی

مالیات بر ارث زمین ساخته شده

رفع توقیف مالیاتی

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

فروش منزل مسکونی بیش از متراژ حقیقی

حداقل متراژ تفکیک زمین روستایی و کشاورزی و تجاری

1. حداقل میزان متراژ تفکیک زمین در مناطق تجاری، بر حسب مقررات طرح تفصیلی ۳۰۰ متر مربع می باشد (ضوابط و مقررات طرح جامع است)
2. میزان حداقل متراژ تفکیک زمین در مناطقی که صنعتی هستند پس از رعایت بر اصلاحی، ۱۰۰۰ متر مربع است.
3. تفکیک باغات و زمین کشاورزی، در داخل و خارج محدوده شهرها نیز ممنوع است (در حال حاضر براساس رای دیوان اداری ابطال گردیده)
4. تفکیک زمین های وقفی به نفع شهرداری ‌ها ممنوع است.

هزینه تفکیک زمین روستایی

هدف از تفکیک اراضی روستایی ایجاد کاربری های مختلف در داخل و خارج از روستا می باشد. برای انجام این کار  باید هزینه هایی پرداخت شود. این هزینه ها معمولا بر اساس میزان متراژ و کاربری که زمین دارا می باشد تعیین و مشخص می شود. هزینه هایی که مورد بیان قرار گرفت ممکن است متغیر باشند و با توجه به شرایط محلی و قوانین مطروحه در هر منطقه دارای تفاوت هایی باشند.
عوامل موثر بر هزینه های زمین را مورد بررسی قرار می دهیم :

• میزان متراژ زمین
• نوع کاربری زمین اعم از مسکونی، کشاورزی، تجاری و غیره.
• نرخ‌ منطقه‌ای معتبر برای هر کاربری زمین
• قوانین محلی مربوط به تفکیک زمین در روستاها
• هزینه‌های مربوط به تهیه مدارک و مشاوره‌های لازم جهت تفکیک
• هزینه‌های مربوط به شهرداری یا سازمان‌های دولتی مربوطه برای تفکیک

درخواست تفکیک زمین توسط مالک

درخواست تفکیک ملک دارای شرایطی است و حسب این که ملک شهری یا کشاورزی یا روستایی باشد متفاوت است.

در زمین های شهری برای درخواست نیاز به:

• داشتن سند زمین مد نظر جهت درخواست تفکیک زمین
• نقشه ۱:۲۰۰۰ که محل دقیق ملک در آن مشخص باشد
• زمین های بیش از 3000 متر و زمانی که ملک به لحاظ ابعادی متفاوت است تایید کارشناس الزامی است
• داشتن مدارک هویتی تمام مالکین برای تفکیک
• همچنین داشتن مدارک مثبت مالکیت و مشخص کننده موقعیت ملک در نقشه

برای مشاهده سوالات مرتبط با این موضوع، اینجا کلیک کنید همچنین برای دیدن سوال با عنوان فروش منزل مسکونی بیش از متراژ حقیقی کلیک کنید. قانون اصلاح ماده 101 قانون شهرداری ها را اینجا ببینید

سخن پایانی

تفکیک زمین مسکونی یکی از دعاوی رایج در حوزه ملکی است. این گونه دعاوی معمولا زمانی رخ می دهد که دو یا چند نفر با یکدیگر مشاعا مالک زمین هستند و خواهان افراز یا تفکیک زمین خود می باشند. علی القاعده هر زمینی سند دارد حال یا سند رسمی است یا عادی است. دقت داشته باشید که برای تفکیک زمین حتما باید سند رسمی باشد.

حداقل متراژی که برای تفکیک زمین وجود دارد حسب نوع کاربری زمین و حتی تراکم جمعی متفاوت است. مثلا در اراضی مسکونی از 150 متر تا 330 متر بر حسب عوامل متعدد متفاوت می باشد. همچنین در مناطق کشاورزی و صنعتی و تجاری هم موارد مختلف دخیل اند. هزینه های تفکیک م بر اساس متراژ و کاربری تعیین می شود.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.