قانون جدید ثبت: چه معاملاتی با سند عادی باطل می‌شوند؟

شرایط بی اعتباری معاملات عادی شامل چه مواردی می شود؟ این سوال ممکن است برای شما هم پیش آید. باید گفت حسب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمامی معاملات اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. بنابراین با این قانون تمامی معاملات اموال غیرمنقول اگر دارای سند عادی باشند اعتبار لازم را نخواهند داشت. با ما همراه باشید تا بیشتر در این مورد به بحث و گفت و گو بپردازیم.

چرایی بی اعتباری معاملات عادی

باید گفت که تا قبل از به وجود آمدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اسناد به طور عادی و قولنامه ای مورد نقل و انتقال و خرید و فروش قرار می گرفت. یکی از دلایل آن این بود که این اسناد مورد قبول دادگاه بود. و دلیل دیگر آن که این اسناد نسبت به اسناد رسمی دارای هزینه کمتری بودند. اما این روند باعث به وجود آمدن مشکل بزرگی شد و آن این بود که مالکین اصلی مشخص نبودند.

وقتی مالک اصلی مشخص نباشد قطعا دعاوی آن سند عادی بیشتر می شود. چرا که ممکن است هر شخصی نسبت به آن سند ادعای مالکیت کند. قانونگذار برای حل این مشکل قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را تصویب کرد. با الزام قانونگذار به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ما شاهد کاهش دعاوی اموال غیرمنقول در دادگاه ها هستیم. همچنین با ثبت اینگونه اموال دیگر جرایمی مثل کلاهبرداری و فروش مال غیر رو به کاهش می روند.

مواد قانونی معتبر

مهم ترین پارامتر قانونی در زمینه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

این ماده قانونی علنا افراد را موظف به ثبت رسمی اموال می کند.

حسب قانون ثبت قانونگذار تنها شخصی را مالک می داند که سند رسمی به نام آن فرد باشد. این قانون هم صراحتا افراد را ملزم می کند تا اسناد را به صورت رسمی منتقل کنند تا اگر راهی دادگاه شدند هیچ دغدغه ای نداشته باشند.

شرایط بی اعتباری معاملات عادی

حسب آنچه بیان شد مواد قانونی فوق در صورت وجود شرایط ذیل باعث بی اعتباری اسناد عادی می شوند:

• موضوع مورد معامله مال غیرمنقول ثبتی باشد: اگر موضوع معامله مال غیرمنقولی باشد که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت باشد؛ دیگر آن سند رسمی دارای ارزش است و نمی توان از سند عادی استفاده کرد. می توان گفت ثبت مال غیرمنقول در سامانه مذکور به نوعی مهر اطمینان خاطر در مورد اصالت سند است.
• معامله با سند عادی پس از لازم الاجرا شدن قانون صورت گرفته باشد: منظور آن است که معامله با سند یا همان سند قولنامه ای پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باشد. آن معامله ارزش ندارد و به لحاظ قانونی باطل است.
• سند رسمی برای آن موضوع، امکان پذیر باشد: اگر بتوان برای آن مال سند رسمی دریافت کرد ولی این کار صورت نگیرد معامله با سند عادی بی ارزش می شود. مثلا اگر به دلیل معارض بودن سند یا نبود سند مادر نتوان سند دریافت کرد معامله با سند عادی معتبر است.

شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:

استعلام دارایی پدر بعد از فوت

بی اعتباری اقرارنامه خلاف واقع کارگر

الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره طبق قانون جدید

کلاهبرداری در حوزه معاملات املاک

شرایط طرح دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول

استثنائات این موضوع

1. املاک فاقد سابقه ثبتی یا دارای وضعیت ثبتی نامشخص: وقتی که ملکی دارای سند رسمی نباشد یا سابقه ثبتی نداشته باشد در این حالت اگر دعوایی در این مورد طرح شود امکان دارد دادگاه سند عادی را اصالت دهد. علت آن است که در صورت نبود سند اصلی تحت شرایطی می توان از سند عادی استفاده کرد.
2. دعاوی اثبات مالکیت پیش از قانون: اگر قبل از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دعوایی مطرح شده باشد در این صورت موضوع دعوا عطف بما سبق نمی شود. یعنی در اینجا دادگاه بر اساس مدارک پیشین یعنی همان سند عادی اقدام به رسیدگی می کند. یعنی قانون جدید بر قانون قدم اثر نمی گذارد.
3. رای قطعی دادگاه: در صورتی که دادگاه، با وجود سند عادی، مالکیت فردی را به موجب دلایل دیگر احراز کند و رای قطعی صادر نماید، ممکن است آن رای جایگزین سند رسمی شود. اما این مورد نادر و استثنایی است و معمولا نیاز به دلایل بسیار قوی دارد.

نتایج بی اعتبای معاملات عادی

• عدم ثبت در دفاتر اسناد رسمی: اگر معامله ای به صورت غیر رسمی یا همان عادی و با سند قولنامه ای باشد در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نمی رسد. چرا که این دفاتر تنها معاملاتی که دارای سند رسمی هستند را ثبت می کنند. بنابراین دفترخانه ها مجاز به صدور سند رسمی برای چنین معاملاتی نیستند مگر این که حکم دادگاه وجود داشته باشد.
• محرومیت از حقوق قانونی: اگر این معاملات که مربوط به اموال غیر منقول هستند در دفترخانه ها به ثبت نرسند ار مزایایی که قانونگذار برای آنان در نظر دارد محروم می شوند.
• محرومیت از تسهیلات بانکی: اکثر بانک ها زمانی که قرار است به افراد وام یا نوعی تسهیلات اعطا کنند نیاز به سند رسمی دارند. بنابراین در صورت نداشتن این اسناد تسهیلات به شما تعلق نمی گیرد.
• عدم امکان طرح دعوا در دادگاه: اگر معاملات اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسد و اثری از این ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نباشد قانونگذار فرد دارای سند عادی را مالک نمی داند. این امر در ماده 22 قانون ثبت وجود دارد بنابراین نمی توانید در دادگاه طرح دعوا کنید.

سخن پایانی

همانطور که عرض شد حسب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تمامی اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت ما با بی اعتباری معاملات عادی روبه‌رو هستیم. همچنین به مزایا و معایب این امر اشاره شد. بنابراین ثبت معاملات اموال غیرمنقول الزامی است.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.