برای پیشگیری از این مشکلات بهتر است تا برای جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری وکیل پیش فروش آپارتمان به بررسی مشکلات بپردازد.به‌همین‌خاطر وکیل پیش فروش می تواند با اشرافیت کامل به قوانین و مقررات شما را در یک خرید موفق راهنمایی کند.مجموعه حق وران بهترین وکلای پیش فروش آپارتمان را که جزء ۱۰ وکیل خوب تهران هستند به شما معرفی خواهد کرد.وکلای خوب تهران در مجموعه ی حق وران آمادگی پاسخگویی به کلیه سوالات شما پیرامون موارد مختلف اجتماعی ،اقتصادی ،وکیل قاچاق کالا و ارز خواهند بود.
دعاوی پیش فروش آپارتمان
جریان دادرسی پرونده های پیش فروش آپارتمان توسط وکلای پیش فروش آپارتمان شرایط بهتری را نسبت به سابق پیدا کرده است.از جمله بررسی معضلات توسط وکیل:
- پیش خرید آپارتمان ها
- فسخ قراردادها
- تنظیم قرارداد
- آگاهی از قوانین جدید پیش فروش آپارتمان
- قراردادهای پیش فروش ساختمان و دعوای حقوقی
- حقوق پیش فروش آپارتمان
- شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان
- نحوه پرداخت مبلغ قیمت پایین تر نسبت به افزایش قیمت روز به روز املاک
- تغییر و تحولات اجزای داخلی ملک
- تحویل به موقع آپارتمان
- عدم اجرای مصالح مطابق با قرارداد
- ناتمام ماندن پروژه
- فروش آپارتمان به چند نفر
- کلاهبرداری شرکت های نامعتبر
- عدم اخذ مجوز پایان کار
- عدم پرداخت خلافی شهرداری
- مشکلات ناشی از تنظیم سند
- برطرف کردن مشکلات و تعیین خسارات
- قوانین قراردادها و ضمانت‌نامه‌ها
- بررسی تعهدات پیش فروش و غیره می باشد.
مالکیت در آپارتمان های مختلف و محله های پیشه و سکنای یک ساختمان از دو بخش تشکیل شده است.
- مالکیت های اختصاصی
- مالکیت های قسمت های مشترک
در چند سال اخیر مشکلات مسکن ناشی از افزایش قیمت سیر صعودی ناخوشایندی را برای مردم رقم زده .مردم از طرفی به خاطر شرایط سخت زندگی در صدد تهیه مسکن و ملک و املاک هستند و به حداقل خرید آپارتمان های پیش فروش روی آورده اند.خرید و فروش های نا آگاهانه باعث بروز مشکلات عدیده‌ای شده است.به همین جهت نکات کاربردی و کلیدی در موقع عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مورد توجه قرار بگیرد و از آنجایی که این نکات بسیار جزئی و گاهی اوقات پیچیده می شوند بهتر است از وکلای پیشفروش آپارتمان مشاوره تخصصی داشته باشید.
از جمله وکلایی که نقش پررنگی در محاکم مختلف دادگستری و قضایی دارند وکیل پیش خرید آپارتمان می باشد.پرونده های مختلفی در مراجع و دادگاه ها برای جریان دادرسی پرونده ها مورد بررسی قرار می دهند.امروزه با افزایش روز افزون آپارتمان سازی و متقاضیان و خرید آپارتمان مخصوصاً در شهرهای بزرگ و کلان شهرها تعداد پرونده های مربوط به دعاوی پیش فروش آپارتمان که همگی تقریباً شرایط نسبتا حساسی را در جریان دعاوی دارند رو به رو هستیم.بنابراین ضرورت حضور وکیل پیش فروش آپارتمان برای بررسی و رسیدگی های قانونی به مشکلات؛ نیاز به رسیدگی های دقیق و موشکافانه توسط وکلای پیش فروش آپارتمان دارد.در این باره معرفی بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران می تواند یک گام اساسی برای پیشبرد اهداف خود در جریان پرونده ها باشد.وکلای پیش فروش آپارتمان در مجموعه حق وران آماده ارائه خدمات ویژه خواهند بود.جهت مشاوره های حقوقی رایگان هم اکنون میتوانید از بخش پرسش و پاسخ به ما مراجعه کنید.اگر هم نیاز به تماس فوری با ما داشته باشید از بخش مشاوره حقوقی تلفنی پاسخگویی فوری در ۲۴ ساعت شبانه روز خواهیم بود
پیش فروش آپارتمان ها همیشه باید بر اساس قوانین و مقرراتی اصولی در نظر گرفته شود تا مانع از بروز مشکلات جدی شود.وکلای خوب تهران در مجموعه حق وران با داشتن علم روز در زمینه پیش فروش آپارتمان و آگاهی کامل از قوانین پیش فروش درصدد کاهش مشکلات پیش‌آمده هستند.قانون پیش فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است.مطابق با قوانین قید شده که فروشنده باید واحد ساختمانی را تکمیل کندهمچنین تکمیل باید بر اساس کلیه قوانین قید شده در قرارداد باشد و به مالک رسمی تحویل داده شود.
- موقعیت مکانی
- تعداد واحدها و طبقه ها
- شماره دقیق طبقه و واحد
- مساحت و متراژ واحد آپارتمانی
- تعداد اتاق ها و سالن ها
- نوع کاربری
- پارکینگ
- انباری
- نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
- نمای ظاهری ساختمان
- مصالح به کار رفته در ساختمان
- مشخصات دکوراسیون داخلی
یکی از دعاوی پیش فروش آپارتمان قراردادهای زمان تحویل آپارتمان هاست.معمولاً اتمام پروژه خود را در نظر می گیرند.همچنین در موقع تنظیم قرارداد این زمان تعیین می شود.ضمن اینکه باید موعد انتقال قطعی سند باید کاملا مشخص شود.تمامی موارد فوق می بایست در دفتر اسناد رسمی و نه در بنگاه های املاک تنظیم شود.چنانچه سرمایه گذار یا پیمانکار مطابق با زمان تعیین شده اقدام به تحویل آپارتمان در موقع مقرر ننماید، باید خسارت دیرکرد را به خریدار پرداخت و رضایت وی را جلب نماید.مطابق با قوانین پیش فروش آپارتمان در موقع عقد قرارداد باید ۱۰ درصد از مبلغ کل پرداخت شود.مابقی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد که مطابق با پیشروی پروژه صورت خواهد گرفت.مواقعی که فروشنده و خریدار نتوانند به توافقی یکپارچه در این خصوص برسند وکیل پیش فروش آپارتمان می تواند ورود کند.
نکته
برخی اوقات بر اساس توافقات طرفین در پرداخت هزینه‌ها پیشرفت کار مشخص است.خریداران این فرایند را بیشتر حمایت می‌کنند.زیرا با پیشرفت کار مساوی با هزینه پرداخت صورت بگیرد.چونکه وی اطمینان بیشتری از فرایند کار و روند کاری را اطلاع خواهد داشت.اما در زمانی که فروشنده درصد مشخصی را در تاریخی معین دریافت میکند ممکن است و خلاف وعده خود کار را پیش نبرده باشد.بنابراین تنظیم قرارداد ها در مدت زمان مشخص اهمیت بالایی دارد.پیشنهاد می شود که هزینه های پرداختی بر اساس تاریخ دقیق و به صورت درصدی از پیشرفت کار پرداخت شود.چرا که پیمانکار نیز متعهد به تحویل ملک در زمان مشخص خواهد بود.چنانچه به هر دلیلی از تحویل به موقع خودداری شود مشمول جریمه خواهد شد.البته در قرارداد اولیه قراردادی به عنوان جریمه در نظر گرفته خواهد شد.هر چند ممکن است قراردادی از باب جریمه در نظر گرفته نشود.با این حال دادگاه برای این گونه موارد نیز جرایمی را تعیین میکند.نکته مهم در این خصوص می توان تعارض قیمت ها ناشی از تورم در ایران در سال های اخیر را یکی دیگر از مشکلات عدیده دانست.که قیمت مصالح ساختمان، کارگر از ثبات لازم برخوردار نیست .این اتفاق میتواند هزینه های تمام شده یک آپارتمان را برای پیمانکار دچار تعارض کند.
یکی از معضلات پیش فروش آپارتمان ها که وکیل پیش فروش آپارتمان به آن می پردازد دعاوی مربوط به قیمت پیش خرید آپارتمان میباشد.معمولاً بهای ملک باید مشخص باشد و نحوه پرداخت آن با دقت و با جزئیات در قراردادها ذکر شود.یکی از بهترین راه ها در زمان خرید و پرداخت بخشی از هزینه های پیش فروش آپارتمان ها بر اساس مراحل پیشرفته کار میباشد.یعنی با رسیدن به هر مرحله در قرارداد به طور صریح اشاره شده است که در پیش فروش آپارتمان مشخص میشود و خریدار موظف به پرداخت اقساط می باشد.چنانچه خریدار در پرداخت اقساط کوتاهی کند به صورت روزشمار خسارت تعیین می شود .یا این که فروشنده می تواند به تعداد همان روزها تحویل ملک را به تاخیر بیندازد.همینطور اگر خریدار اقدام به پرداخت اقساط خود ننمایدفروشنده میتواند حق فسخ را در قرارداد ذکر کند.معمولاً برای پیش فروش آپارتمان پیشنهاد می‌کنند تا برای اینکه از سوی فروشنده احتمال عدم تعهد صورت بگیرد و اقدام به تنظیم سند رسمی ننمایند، بهتر است تا خریدار مبلغی از پرداختی را در موقع تنظیم سند رسمی در دفترخانه در نظر بگیرد.چرا که تفاوت قیمت ملک بدون سند و ملک سند دار برای تنظیم سند باقی می ماند.زیرا گاهی عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی می شود.خریدار ناچار برای اینکه اجرای خود محقق شود باید هزینه های اجرایی را پرداخت کند.در این صورت زیاد متضرر نخواهد شد.
خدمات وکیل پیش فروش آپارتمان عامل اصلی یک پیش خرید موفقیت آمیز می باشد.معمولاً این موفقیت در گروه اطلاعات کافی در زمان خرید و یا آشنایی با قوانین جدید می باشد.این روزها انبوه سازان با ساخت و ساز برج های زیاد این امکان را برای خریداران فراهم کرده‌اند که با هر بودجه ای بتوانند اقدام به خرید نمایند.اما قبل از پیش خرید آپارتمان بهتر است تا با قوانین پیش خرید آپارتمان آشنایی کافی داشته باشید.اغلب دعاوی پیش فروش آپارتمان که توسط وکیل پیش فروش آپارتمان مورد پیگیری قرار می گیرد، در خصوص:
| تعیین قیمت | نحوه پرداخت اقساط | میزان پیش پرداخت | پرداخت مبلغ مشخص در موقع تنظیم سند |
| عرف پرداخت در پیش خریدآپارتمان( حدود ۱۰ درصد) | تعداد پارکینگ | شماره طبقه | سایر امکانات |
| مساحت آپارتمان | مصالح به کار رفته | نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی | شماره واحد |
| بستن قراردادهای کامل و بدون نقص | تنظیم قرارداد با مالک رسمی آپارتمان | انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشایی | تعهدات فروشنده |
| ذکر تمامی نکات به اصطلاح پیش افتاده | نمای بیرونی ساختمان | زیربنای کل ساختمان | معماری ساختمان |
| کابینت ها | سرویس بهداشتی | آیفون | رادیاتور |
| سیم کشی | رنگ | مشخصات فنی معماری | شیرآلات |
| زیربنای ساختمان | تعیین تاریخ تحویل ملک | تعداد طبقات |
از جمله مشکلات مهم در دعاوی پیش فروش آپارتمان می باشد.
تنوع تخلفات در مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان بسیار زیاد می باشد.عمده ترین افزایش کلاهبرداری ها در معاملات پیش فروش آپارتمان و مسائل حقوقی مربوط به آن به دلیل عدم رویت ملک و آپارتمان می باشد.چرا که خریدار از کیفیت و کاربردی بودن مورد معامله اطلاعات کاملی ندارد.به همین دلیل بخشی از کم و کیف مورد معامله از فروشنده سلب مسئولیت خواهد شد.بنابراین میتوان با استفاده از خدمات وکیل پیش فروش آپارتمان اقدام به تنظیم قرارداد های اصولی و دقیق در این حیطه اقدام کرد.چراکه برای جلوگیری از دعاوی پیش فروش آپارتمان در قراردادهای پیش فروش برخی شروط ذکر میشود.از آنجایی که توافقات شفاهی میتواند ابهاماتی را در طول مدت ساخت تا تحویل برای طرف نداشته باشد و برداشت هر شخصی از این توافقات متفاوت باشد؛در نهایت اختلافاتی را در پیش خواهد داشت.به همین علت برای عدم اختلاف و پیشامد هر گونه مسائل حقوقی پیش فروش آپارتمان بهتر است تا تمامی شرایط و توافقات به صورت مکتوب به امضای طرفین قرارداد برسد تا هر گونه شبه برطرف شود.بهترین شخص که می تواند شما را از مشکلات و اختلافات میان فروشنده و خریدار و شرکت پیمانکار رهایی دهد وکیل پیش فروش آپارتمان می باشد.
طبق قوانین ، مشاورین املاک و مستغلات به هیچ عنوان نباید نسبت به نوشتن قرارداد پیش فروش آپارتمان اقدام نمایند.این کار غیرقانونی است و جرم محسوب می گردد.قرارداد پیش فروش آپارتمان شامل ضمانت هایی از نظر کیفری و ریالی می باشد.بنابر این فروشنده باید در دفتر اسناد رسمی و به صورت قانونی کار خود را انجام دهد و مجوز انتشار آگهی داشته باشد.
مجازات فروشنده در صورت عدم انجام کار در دفتر رسمی
| در صورت عدم انجام کار در دفتر اسناد رسمی توسط فروشنده ، به موجب قانون باید سه ماه تا یک سال دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی حبس یا جریمه را به جان بخرد. |
در بخش های قبلی به کلاهبرداری های مختلف معضلات پیش فروش آپارتمان قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان اشاره شد.چنانچه در موقع پیش خرید آپارتمان بتوانیم از خدمات مشاوره ای وکیل پیش فروش آپارتمان بهره مند شویم و در تمامی پروسه از جمله:قراردادها ؛امکانات واحد؛ تعیین قیمت؛ زمان تحویل ملک؛ اخذ مجوز پایان کار؛ پرداخت های خلافی؛ پیشبرد مراحل ساخت و غیره به مشکل بر نخواهیم خورد. در صورتی که در موقع معاملات خرید و فروش اگر وکیل پیش فروش آپارتمان حضور ناشته باشد میتواند زمینه ساز مشکلات دست و پاگیر زیادی در روند کار شود.در ادامه به مزایای پیش فروش آپارتمان اشاره خواهیم داشت.
زمانی که در پیش فروش آپارتمان از مشاوره وکیل خوب بهره مند باشیم در نتیجه این پیش فروش برای خریدار مزایای زیادی خواهد داشت .از جمله اینکه تمامی مراحل ساخت کیفیت مصالح توسط خریدار قابل رویت است.قیمت پیش فروش آپارتمان از قیمت آپارتمان در حال تحویل ارزانتر تمام شده و در موقع فروش توسط خریدار میتواند با مبلغ بیشتری به فروش برساند و سود خوبی را عاید شود.همچنین در پیش فروش مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و در طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد.بنابراین خریدار شرایط پرداختی راحت‌تری خواهد داشت.امکان طراحی اجزا و بخش ها و دکوراسیون داخلی مطابق با سلیقه خریدار قابل تغییر میباشد.
عقد بیع خرید و فروش یکی از حقوق پر تکرار و مهم در جامعه میباشد که؛ بهتر است در تنظیم آن از وکلای پیش فروش آپارتمان راهنمایی لازم را دریافت کنیم.از آنجایی که در قراردادهای خرید و فروش به دلیل اختلافات ناشی از قوانین و مقررات قدیمی بسیار قابل شهود است و مهم ترین رابطه حقوقی در زمان خرید و فروش تنظیم قرارداد می باشد.بهتر است تا این امر در سلامتی و بدون نقص انجام شود.به همین علت تاکید میشود تا قرارداد های پیشنهادی را که در بنگاه های معاملاتی مورد امضا و معامله قرار می‌گیرد را قبل از هرگونه امضا پیش نویس آن را به یک متخصص و وکیل با تجربه پیش خرید آپارتمان نشان دهید.چرا که می‌توانند نکات مهم خرید و فروش را که معمولاً مبهم و بلا اعتبار می باشد را به خوبی مورد بررسی قرار دهد.از جمله نکاتی که یک متخصص و وکیل پیش خرید آپارتمان آن را در قراردادها لحاظ می کند و مورد بررسی قرار می دهد شامل:
- نام و هویت معامله کنندگان
- مورد معامله
- مدت زمان مورد معامله
- قیمت معامله
- موارد مهمی که در زمان عقد قرارداد باید به آن اشاره شود.
- تمامی مواردی که باید در سند قید شود و غیره
قیمت مورد معامله
قیمت مورد معامله در معاملات پیش فروش آپارتمان جزوه اصول لازمه قرارداد خواهد بود.چنانچه این اصل را رعایت نشود؛ معامله فاقد اعتبار می باشد.ضمن اینکه قیمت میتواند بر حسب شرایط پرداخت نیز به طور کامل و دقیق ذکر شود.
مدت مورد معامله
مدت مورد معامله از جمله نکاتی است که در اکثر معاملات و قراردادها به آن پرداخته می شود و بسیار مشکل ساز می باشد.چراکه طرفین به راحتی از عمل کردن به تعهدات خود شانه خالی خواهند کرد.بنابراین با قید مدت مورد معامله چنانچه هر یک از طرفین قرارداد به قول و قرار خود عمل نکند بر اساس مفاد قانونی در قرارداد عمل خواهد شد .و مطابق با تمام توافقاتی که بین دو طرف صورت گرفته اقدام خواهد شد.
مورد معامله
مورد معامله ؛یکی از موارد لازم و اجباری در زمان قید قرار داد مخصوصاً در قراردادهای املاک؛ ثبت پلاک ثبتی؛ شامل شماره اصلی، فرعی ،قطعه، آدرس دقیق پستی، شماره تنظیم سند، شماره دفتر و کلیه مشخصات ثبت شده در سند مالکیت نیاز می باشد.به گونه ای که بدون ذکر مورد معامله در قراردادها هیچگونه اعتباری نخواهد داشت.بنابراین وکیل پیش فروش آپارتمان به راحتی این موارد را در معاملات و قراردادها به ثبت می رساند.
نام و هویت متعاملین
وکیل پیش خرید آپارتمان در موقع خرید و فروش آپارتمان باید:نام و نام خانوادگی؛ شماره شناسنامه؛ کد ملی؛ آدرس دقیق؛ تلفن هر دو طرف قرارداد شامل خریدار یا خریداران و فروشنده( فروشندگان)، مستاجر و موجر؛ موجران کارفرما؛ پیمانکار و هر کسی دیگر را به طور دقیق و مشخص لحاظ کند.چرا که میتواند در خصوص تعیین هویت افراد در صورت عدم تشخیص دقیق افراد دچار مشکل در آتی دچار مشکل خواهید شد.
سایر حقوق خریدار
وکیل پیش فروش آپارتمان یکی از نکاتی را که میتواند در قرارداد لحاظ کند حقوق خریدار در بخشهای مختلف می باشد.در برخی موارد خریدار ممکن است در انتخاب مصالح یا سایر موارد درخواست سلیقه نماید.که باید با پرداخت مابه تفاوت چنین کاری را اقدام نماید.همچنین می تواند واحد تعیین شده را اجاره دهد و یا به فروش برساند.بنابراین با راهنمایی‌های وکیل پیش خرید آپارتمان میتوانیم در قراردادها نکات جزئی را لحاظ کرده و در انتها مورد ارزیابی قراردهیم تا مانع پیشگیری از دعاوی پیش فروش آپارتمان باشد.
بیمه آپارتمان
فروشنده موظف است تا بنا را در برابر خسارات بیمه کند
مساحت آپارتمان
مساحت آپارتمان تا بیش از ۵ درصد مانعی برای فسخ قرارداد نخواهد بود.اما چنانچه مساحت بیش از ۵ درصد باشند تنها خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت یا اینکه می تواند مبلغ اضافه را پرداخت نمایدهمچنین اگر مساحت واحد از ۹۵ درصد مساحت مورد توافق کمتر باشد پیش خریدار حق فسخ دارد .یا اینکه قیمت آپارتمان را بر حسب روز محاسبه و ادعای خسارت می نماید.
مشکلات پیش فروش آپارتمان باید فارغ از اصول و ارکان تنظیم سند ،برای هرگونه خرید فروش پیش فروش یا نقل و انتقال موارد دیگری که لازم الاجرا هستند را در سند و قرارداد قید کنیم.نگاهی کوتاه به قوانین پیش فروش آپارتمان می تواند شما را در زمان پیش خرید نکات حقوقی خرید و فروش آگاه کند و از دردسر های احتمالی به میزان قابل توجهی جلوگیری کند.از آنجایی که افراد عادی از نکات حقوقی و قوانین مخصوص به پیش فروش آپارتمان ها خانه ها اطلاعات کافی ندارند و یا به دلیل کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که در آیین نامه های اجرایی وجود دارد؛ بهتر است تا از یک وکیل پیش فروش آپارتمان کمک بگیرند و در بستر امن اقدام به خرید و فروش نمایند.از جمله این موارد:
- اسم و مشخصات دقیق فروشنده و خریدار (حقیقی یا حقوقی)
- تاریخ امضای تنظیم سند
- موقع تحویل دقیق ساختمان و تاریخ ثبت سند
- شماره پرونده قبض آب، قبض برق، قبض تلفن، قبض گاز
- ذکر مشخصات دقیق ساختمان از جمله محل واقع شدن ، کاربری ساختمان (تجاری یا مسکونی )- زیر بنا و مساحت – تعداد واحد در هر طبقه – مصالح ساختمان و سیستم های گرمایش و سرمایش ،انباری، پارکینگ اختصاصی
- قید مبلغ پیش پرداخت
- نحوه پرداخت ثمن مورد معامله
- مبلغ اصلی
- مستحق الغیر نباشد
- هیچ گونه مالکیتی از هیچ شخص حقیقی حقوقی در آن وجود نداشته باشند.
- یا در وقف هیچگونه نهادی اعم از بانک قوه قضاییه افراد حقیقی یا حقوقی ثبت نشده باشد.
- شرایط روانی مالک از نظر سلامت ظاهر و عقل و هوش در سلامت کامل تصمیم گیری کرده باشد و بسیاری از نکات دیگر که لازمه استفاده صحیح از آنها در قراردادها میباشد.
- مورد معامله به خوبی رویت شود.
- در زمان تحویل گرفتن با چیزی که در زمان رویت دیده شده تطابق داشته باشند
- در مورد شرایط فسخ قرارداد و تغییر قیمت و خسارت ها صحبت بشود
- معرفی داوران در صورت بروز مشکل
در انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان فروشنده باید آپارتمان مذکور در قرارداد را ساخته و بعد از تکمیل در موقع تعیین شده در برابر دریافت مبلغ تعیین شده در قرارداد تحویل خریدار دهد.
ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان بیع می باشد که مانند کلیه قراردادها باید شرایط اساسی صحت معامله را مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی داشته باشد.
از جمله بخشی از نکات مهم در انعقاد قرارداد شامل:
- رعایت مفاد قانونی پیش فروش
- درج امضای شهود در قرارداد
- ارزیابی صلاحیت فنی و مالی پیش فروشنده
- پیش خرید در مراحل پایانی آپارتمان
- نظارت بر روند پیشرفت عملیات ساختمان
- بررسی تخلفات ملک موضوع قرارداد
- بررسی اسناد ارائه شده از نظر صحت و اصل بودن
- بررسی و تطابق قراردادهای مرتبط با ملک مورد معامله
- ذکر جزئیات مدنظر
- استعلام وضعیت ثبتی انعقاد قرارداد پیش فروش
- پیش بینی حق فسخ ارزیابی صلاحیت مالی پیش‌خریدار
- ثبت شرط سلب حق انتقال به غیر
- ثبت شرط تعدیل در قرارداد و غیره
از آنجایی که قرارداد پیش فروش آپارتمان جزو معاملات مقابله ای نیست، باید مورد معامله مشخص باشد و چون مبیع موقع انعقاد قرارداد فاقد عینیت است باید مشخصات اساسی و فرعی ذکر شود .
چرا که عدم نکات ذکر شده باعث ابطال قرارداد خواهد بود.
وکلای پیش فروش آپارتمان با آگاهی از بندهای قرارداد های پیش فروش می توانند به راحتی بر روند پیشرفت عملیات ساختمانی و قرارداد نظارت داشته باشند.
همچنین وکیل پیش خرید آپارتمان با استعلام وضعیت ثبتی قرارداد می توانند وضعیت ملک را مشخص کند.
تا هیچگونه تعارضی در قرارداد با ملک تحویل شده وجود نداشته باشد؛ چرا که موجب بطلان قرارداد خواهد بود.
چرا عاقل کند کاری که باز آرد پشیمانی
چرا تا وقتی که می دانیم مشکلات عدم تعهد افراد واقعا غیر قابل پیش بینی است از یک فرد ماهر در این خصوص مشاوره حقوقی نداشته باشیم.معمولا تخلف در قراردادهای پیش فروش آپارتمان همیشه در ابتدای امر مشخص نخواهد بود.معمولاً عدم انجام تعهدات در روند کار و یا در پایان کار مشخص می باشند.بنابراین عاقلانه ترین راه پیش بینی وضعیتی می باشد که میتواند بسیار غیر اصولی و مشکل ساز باشد.یکی از مباحث مهم فروش آپارتمان اختلالاتی می باشد که در هفته فرایند قرارداد فروشنده و خریدار ضمن عقد قرارداد باید به آن پایبند باشند.معمولاً تخلفات صورت گرفته ممکن است از طرف تعهداتی باشد که فروشنده برعهده داشته است یا تعهداتی که خریدار موظف به انجام آنها بوده صورت گرفته باشد.
تعهدات و وظایف دو طرف قرارداد
وکیل پیش فروش آپارتمان در بررسی های قرارداد مطابق با قرارداد می پردازد .زیرا باید از نظر ساخت و ساز مطابق با موارد مندرج در قرارداد پیشروی داشته باشد.باید نقشه ساختمانی کاملاً به صورت پیش بینی شده پیشروی داشته باشند.چنانچه آپارتمان آماده با مشخصات درج شده در قرارداد هیچ مشابهتی نداشته باشد؛ خریدار می تواند فروشنده را ملزم به انجام تعهدات قراردادی از طریق مراجع ذیصلاح نمایند.بخش دوم تعهد فروشنده در خصوص موقع تحویل آپارتمان می باشد.چرا که در عقد قرارداد به دلیل عدم وجود خارجی آپارتمان فروشنده تعهد می نماید که در یک تاریخ مقرر آپارتمان را مطابق با توافقات حاصل شده تکمیل شده به موکل تحویل نمایند.در نهایت در تاریخ مشخص در یک صورت مجلس تنظیم و به خریدار تحویل داده می شود.سپس فروشنده اقدام به انتقال رسمی مالکیت به خریدار خواهد کرد.یکی دیگر از تعهدات فروشنده در زمینه ی؛ انتقال رسمی مالکیت به خریدار می باشد.
فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان در زمان تعهد بر تحویل آپارتمان؛ مطابق با شرایط قرارداد، باید اقدام به تنظیم سند رسمی در دفترخانه کند.وکلای پیش فروش آپارتمان باید تمامی روند قرارداد را مو به مو بررسی و کنترل نمایند.فروشنده با این انتقال؛ حق انتقال مورد معامله را به هیچکس دیگری نداشته؛ زیرا پیش‌فروشنده بعد از قرارداد بستن هیچگونه مالکیت بر مورد معامله ندارد که بخواهد آن را به کسی دیگری واگذار کند.به همین دلیل با انتقال معامله تابع احکام مربوط به معاملات فضولی از جانب پیش‌خریدار قابل رد و یا تنفیذ می باشد.همچنین مانع سقوط حق شکایت کیفری پیش خریدار بر علیه منتقل الیه نمی باشد.از آنجایی که قراردادهای پیش فروش برای آپارتمان های نوساز است؛ اقدامات و تشریفات باید از طرف فروشنده صورت بگیرد.
یکی از مهمترین مباحث در زمان پیش فروش آپارتمان ها بهای پرداختی آپارتمان میباشد که؛ معمولاً فروشندگان دغدغه نحوه پرداخت بهای پرداختی پیش فروش آپارتمان توسط خریدار را خواهند داشت.معمولاً یکی از راهها در صورت عدم توانایی پرداخت نقدی؛ شرایط پرداخت اقساطی در تاریخ مشخص می باشد که می تواند خریداران را نسبت به انعقاد قرارداد ترغیب کند.نحوه پرداخت در قراردادها از طرف خریدار مطابق با شرایط قرارداد باید به صورتی باشد که خریدار مبلغی از بهای قرارداد را به عنوان پیش پرداخت اولیه پرداخت کند.وکیل پیش فروش آپارتمان میتواند برای اطمینان خاطر طرفین ار نحوه پرداخت هزینه ها بطور قانونی اقدام نماید.سپس بقیه ثمن را بطوراقساطی برحسب پیشرفت فرایند ساخت و ساز در تاریخ های پیش بینی شده و مشخص و قید شده در قرارداد پرداخت کند.وکیل پیش فروش آپارتمان میتواند در قرارداد برای عدم پرداخت ثمن معامله نیز برای فروشنده حق فسخ معامله را نیز در نظر بگیرد.
در بیشتر موارد سازندگان و فروشندگان به دلیل مشکلات غیر قابل پیش بینی از جمله افزایش قیمت مصالح یا دستمزد کارگر چیزی حدود ۲۰ درصد را در قراردادها اضافه می کنند.خریدار نیز موظف است پس از پایان کار ساخت و ساز ساختمان در موعد مقرر قید شده در قرارداد در محل حاضر و پس از تنظیم صورت مجلس آپارتمان را تحویل بگیرد.در صورت تخلف خریدار و حضور به موقع در ظرف مدت مقرر نسبت به تحویل موضوع ؛متعهد به پرداخت هزینه های مالیاتی؛ عوارض قانونی و هزینه های نگهداری خواهد بود.زیرا باید با حضور به موقع در کنار فروشنده کلیه تشریفات قانونی را در تاریخ مقرر در دفترخانه انجام داده و فرایند انتقال سند رسمی را به نام خود انجام دهد.برای تنظیم سند و انتقال قطعی باید هزینه به صورت مساوی پرداخت شود.وکیل پیش خرید آپارتمان میتواند به عنوان نماینده قانونی موکل در تمامی مراحل مراجعه کنند.گزارش کامل از روند کار را به خریدار ارائه نمایند.در صورت هرگونه تخلف در شرایط قرارداد و ضمانت اجرای آن از طرف خریدار یا فروشنده مطابق قانون باید مورد بررسی قرار بگیرد.
تخلفات صورت گرفته می تواند شامل سه دسته باشد.
- عدم انجام تعهد
- نقص در انجام تعهد
- تاخیر در انجام تعهد
عدم انجام تعهد
عدم انجام تعهد اگر از طرف فروشنده باشد فروشنده مسئول جبران می باشد.اگر نتواند تعهدات خود را به نتیجه برساند خریدار می تواند به کمک وکیل پیش خرید آپارتمان علیه فروشنده اقدامات قضایی مقرر را در قانون انجام دهند.گاهی فروشندگان برای فرار از مسئولیت های خود عواملی مانند قوه قاهره را پیش بینی می کند که در این صورت با اثبات این امر مسئولیتی متوجه فروشنده نمی باشد .شرایط قرارداد چون خریدار آپارتمانی ندارد در نتیجه وظیفه ای در خصوص پرداخت بهای آپارتمان نخواهد داشت.گاهی اوقات فروشنده با دریافت تمام ثمن و یا بخشی از ثمن بدون هرگونه عذر موجه ای از اجرای تعهدات خود فرار می کند که خریدار باید به کمک وکیل پیش فروش آپارتمان به استناد مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ قانون مدنی به خریدار بعد از سپری شدن موعد مقرر اقدام به فسخ قرارداد و مطالبه خسارت ناشی از انجام تعهد نماید.میتوان از طریق دادگاه فروشنده را الزام به انجام تعهدات قراردادی کند.اما اگر الزام فروشنده ممکن نباشد خریدار مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی می تواند با اجازه دادگاه تعهدات فروشنده را انجام داده و یا وکیل پیش فروش فرایند کار را به نتیجه برساند و هزینه های آن را از فروشنده دریافت کنند.
اجرای ناقص قرارداد
یکی از بیشترین تخلفات فروشندگان در اجرای ناقص قرارداد می باشد که معمولاً فروشنده از ساخت آن سر باز می‌زنند و پروژه به اتمام نمی‌رسد.خریدار می تواند از طریق دادگاه الزام فروشنده را به انجام تعهدات تقاضا کند.زمانی هم خریدار نمی تواند به خاطر تاخیر در انجام تعهدات خسارت دریافت کند زیرا فروشنده تعهدات خود را انجام داده است.ولی چنانچه تعهدات مطابق با موارد ذکر شده در قرارداد نباشد به عنوان مثال استفاده از مصالح ساختمانی کیفیت مطلوب به کار نرفته باشد فروشنده مسئول پرداخت خسارت وارده به تناسب به میزان تخلف انجام شده می باشد.وکیل پیش خرید آپارتمان می تواند برای پیگیری خسارات وارده به خاطر عدم اجرای دقیق تعهدات اقدام به پیگیری پرونده های پیش فروش نمایند و اقدام به الزام فروشنده برای تعهدات خود نماید.
تاخیر در انجام تعهدات پیش فروش آپارتمان منوط به تاریخ می باشد.
- تاریخ انعقاد قرارداد
- تاریخ شروع به انجام کار
- تاریخ پایان کار
مسئولیت تاخیر در هر یک از این تاریخ ها بر عهده فروشنده می باشد.مگر اینکه فروشنده میتواند بر اساس قوه قاهره از خود سلب مسئولیت کند.برای این منظور می توانید با استفاده از مشاوره حقوقی با بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران برای هرگونه تاخیر در انجام تعهدات توسط فروشنده مبالغی را به صورت روزشمار تحت عنوان خسارت ناشی از تاخیر به خریدار پرداخت کنیم.اما این شرایط معمولاً در قراردادها کمتر دیده می شود.زیرا به واسطه تعهدی که در موعد معین انجام نشده است تاخیر در انجام تعهد حادث میشود.خریدار میتواند ادعای خسارت از فروشنده نمایند.به همین دلیل حضور وکلای پیش فروش آپارتمان در زمان انعقاد قرارداد ها بسیار اهمیت دارد. چرا که می تواند تعهدات طرفین قرارداد را مورد بررسی قرار داده و در صورت عدم تعهدات طرفین در قرارداد چه از طرف فروشنده و چه از طرف خریدار شرایط تخلف قراردادی را مورد بررسی قرار داد و اقدام به دریافت خسارت به نفع طرف متضرر نماید.
حالت اول در فسخ قرارداد
طرفین قرارداد بر اساس توافقات که با یکدیگر پیدا می کنند؛ اقدام به ثبت قرارداد خواهند کرد.در این صورت چنانچه تخلفی صورت بگیرد که بر خلاف مفاد ثبت شده در قرارداد باشد حق فسخ ایجاد میشود.
حالت دوم در فسخ قرارداد
در حالت دوم برای فسخ قرارداد قانون به نکاتی اشاره کرده است که مطابق آن می توان اقدام به فسخ قرارداد کرد.این موارد مشمول حقوق خریدار؛ حقوق فروشنده خواهد بود که در ادامه به این موارد نیز خواهیم پرداخت.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت اختلاف در متراژ ساختمان
متراژ و مساحت ساختمان به طور دقیق در زمان قرارداد پیش فروش ذکر می شود.تخلف ناشی از مساحت و متراژ منعقد شده در قرارداد می تواند منجر به حق فسخ باشد.در واقع ممکن است مساحت بنا کمتر از میزان درج شده در قرارداد و یا اضافه بر میزان مندرج در قرارداد باشد در این صورت:چنانچه مساحت ملک کمتر از مساحت ذکر شده در قرارداد پیش فروش باشد و هر یک از طرفین قرارداد خریدار و فروشنده بتوانند بر این موضوع به توافق برسند ؛خریدار می تواند مابه التفاوت را بر حسبارزش ملک مذکور در متن قرارداد از فروشنده درخواست کند که با این اسناد حق فسخ برای هیچ‌یک از طرفین ایجاد نخواهد شد .چنانچه مقدار اختلاف در مساحت و متراژ ساختمان از ۵ درصد مساحت مورد توافق تجاوز کند؛ خریدار میتواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان کند یا اینکه اقدام به اخذ مابه التفاوت و ارزش ملک نمایند.در واقع حق فسخ فقط برای پیش خریدار وجود دارد که خریدار می تواند از حق خود صرف نظر کند و یا مطالبه خسارت وارده بر میزان مبنای قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی نمایند.خریدار میتواند به کمک وکیل پیش خرید آپارتمان و کارشناس دادگاه اقدام به استعلام خسارت و مطالبه آن نماید.گاهی ممکن است مساحت ملک مذکور در قرارداد بیشتر از متراژ مندرج در قرارداد باشد.اختلاف مساحت همانطور که گفتیم تا ۵ درصد مساحت می تواند مورد توافق طرفین باشد و منجر به حق فصل نخواهد شد و تنها خریدار می تواند با پرداخت ارزش مساحت اضافی بر حسب قیمت درج شده در قرارداد اقدام کنند .اما فروشنده اقدام به اخذ قیمت مطابق با قیمت قرارداد در نظر گرفته خواهد شد در صورتی که مساحت از پنج درصد مساحت ذکر شده در قرارداد بیشتر باشد؛ خریدار می تواند مبلغ اضافه مساحت را طبق ارزش قرارداد بپردازد یا اینکه اقدام به فسخ قرارداد کند
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط توسط خریدار
خریدار باید تمامی اقساط قید شده در قرارداد پیش فروش آپارتمان را در موعد مقرر پرداخت کند.چنانچه خریدار در موعد مقرر اقدام به پرداخت اقساط نکند ؛فروشنده می تواند رسماً به دفترخانه تنظیم کننده سند مراتب عدم پرداخت اقساط را اطلاع دهد.دفترخانه تنظیم سند یک هفته به خریدار اخطار می دهد تا ظرف مدت یک ماه اقساط معوقه را پرداخت کند؛ در غیر این صورت حق فسخ به فروشنده داده خواهد شد.در صورتی که پیشرفت ساختمان متناسب با مواردی که در قرارداد منعقد شده متقارن باشد؛ مطابق ماده ۱۲ قانون پیش فروش ساختمان خریدار می تواند اقساط را بر اساس تاییدیه مهندس ناظر منوط بر تحقق پیشرفت از طرف فروشنده ارائه کند.مهندس ناظر براساس درخواست هرکدام از طرفین باید گزارش پیشرفت کار ارائه نماید.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل تخلف از شرایط قرارداد
فروشنده و خریدار در موقع انعقاد قرارداد شروط ضمن عقد را برای انجام یا عدم انجام برخی کارها درج میکند.مثلاً شرط می شود که شروع ساخت و پایان ساخت باید در تاریخ مشخص انجام شود.همچنین می‌توانند دو طرف به توافق برسند که هرکدام از طرفین معامله چنانچه از تعهدات قرارداد تخلف کردند حق فسخ برای دیگری میسر باشد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل انتقال قرارداد توسط خریدار به شخص دیگر
بهتر است بدانید خریدار به محض انعقاد قرارداد میتواند تصرف کامل در مورد خود داشته باشد.عملا جایی که معمولاً فروشندگان تمایلی به حضور افراد جدید ناشی از نقل و انتقالات ملک در زمان پیش خرید ندارند.لذا در موقع عقد قرارداد؛ عدم نقل و انتقال آپارتمان رابرای خریدار قید می‌کنند .با تخلف خریدار در این خصوص فروشنده حق فسخ را خواهد داشت.
فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان با فوت خریدار یا فروشنده
در حالت عادی با فوت خریدار یا فروشنده در زمان پیش فروش آپارتمان منجر به فسخ قرارداد نمی شود.چونکه مطابق قانون کلیه حقوق هر یک از آنها میتواند قانونی به وارثین حین الفوت منتقل شود.اما گاهی خریدار یا فروشنده در شروط ضمن عقد می تواند قید کند که با فوت هریک از طرفین طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
اخذ خسارت به دلیل فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
چنانچه فسخ قرارداد منجر به ضرر و زیان هریک از طرفین باشد؛ حق فسخ برای فروشنده یا خریدار وجود دارد که به مطالبه خسارت خود نمایند.در اکثر قراردادها اشخاص در خصوص میزان خسارت ناشی از فسخ با هم به توافق می‌رسند.معمولاً مبالغی را در قرارداد تحت عنوان خسارت ناشی از فسخ قرارداد مقرون خواهند کرد.لذا چنانچه خسارت از قبل در قرارداد تعیین نشود؛ برای رسیدگی به تعیین مبلغ خسارت باید به دادگاه مراجعه کرد.دادگاه بر حسب نرخ روز مطابق با نظر کارشناس مربوطه در حوزه پیش فروش آپارتمان میزان خسارت پرداختی را اعلام میکند.
استرداد پیش پرداخت با فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
با اقدام به فسخ قرارداد هزینه و مبلغی را که خریدار تحت عنوان بیعانه و یا هر عنوان دیگر به فروشنده پرداخت کرده؛ می تواند از فروشنده مطالبه کند.در صورت عدم پرداخت پیش پرداخت مبلغ پیش فروش آپارتمان خریدار می تواند اقدام به ارائه دادخواست فسخ در دادگاه مطرح کند .یعنی علاوه بر درخواست فسخ باید درخواست استرداد وجه نمایند.
دادگاه در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد نتوانند در خصوص فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به توافق برسند؛ به دلیل غیر منقول بودن موضوع دعوا محل قرار گرفتن آپارتمان اقدام به صدور رای می کنند و رای دادگاه در خصوص فسخ قرارداد اعلام میشود.
مدت زمان فسخ معامله
در قراردادها و معاملات طرفین درزمان فسخ قرارداد بر حسب توافقات طرفین مشخص میشود .در صورتی که توافقی نشود این کار بر اساس عرف و شرایط روز جمعه انجام میشود و مدت زمان فسخ معامله ملک ۷۲ساعت است.افرادی موفق هستند تا مدت زمان قانونی فسخ معامله ملکی را تعیین کنند و به تعهدات خود عمل نمایند.عدم تعهد برابر است با فسخ قرارداد مطابق با ماده های قانونی مشخص در قوانین ملکی که معمولاً امکان فسخ قرارداد برای فروشنده می باشد .چنانچه خریدار تا سه روز اقدام به خرید ملک نکند و بهای آن را نپردازد معامله از طرف فروشنده قابل فسخ می باشد.
قوانین رایج در فسخ معامله ملکی
رایج ترین نوع فسخ معامله ۲۴ ساعت می باشد که هریک از طرفین معامله که تو ۲۴ ساعت از قرارداد انجام شده منصرف شوند؛ می توانند بدون هرگونه ضرر و زیان اقدام به فسخ و ابطال معامله کنند .این قانون رایج در قوانین مدنی مطرح نشده است.اما طبقه۱ اتفاق مرسوم بین خریداران و فروشندگان اتفاق می افتد.لذا کمیسیونی که برای نگه داشتن ملک پرداخت میشود؛ قابل دریافت نیست و تنها مبلغ پرداختی به فروشنده عودت داده خواهد شد.
مطابق با آخرین اطلاع رسانی معاونت اجتماعی دادگستری استان تهران دفاتر مشاور املاک در خصوص تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ممنوع الفعالیت هستند.مطابق قانون لازم الاجرا جرایم مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی باید کلیه قراردادهای پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی انجام شود .بر همین اساس چنانچه مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نمایند؛ موجب تعلیق پروانه کسب و ابطال پروانه کسب خواهد شد.لذا معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان تهران موکدا بر ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان اصرار دارد که مشاورین املاک پس از مذاکرات مقدماتی باید طرفین قرارداد پیش فروش آپارتمان را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند و نباید اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند.
مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاورین املاک
| مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار اول | تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال |
| مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار دوم | تعلیق پروانه کسب به مدت دو سال |
| مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار سوم | ابطال پروانه کسب |
اهمیت موضوع به حدی است که کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک تهران موظف به ابلاغیه ماده مذکور به دفاتر مشاور املاک در شهر و استان تهران کرده است.
در صورتی که هر یک از مشاورین املاک از عدم آگاهی خریدار یا فروشنده سوء استفاده کند و مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش ملک آپارتمان نماید مالک یا خریدار باید به محض اطلاع از شرایط قانون الزام به اخذ وکیل ملکی یا وکیل پیش فروش آپارتمان نموده و علاوه بر ارائه طرح دعوا در خصوص فریب در معامله بتوانند اقدام به تنظیم قرارداد رسمی از طرف اسناد رسمی نماید .
مشاورین املاک باید در این خصوص اقدام به نصب اعلامیه موضوع بپردازند تا مردم نسبت به این موضوع اشراف کامل داشته باشند.
در ادامه برای آگاهی بیشتر شما به قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان خواهیم پرداخت.
ماده ۱مطابق قراردادهایی که مالک رسمی ملکی یا پیش فروشنده موظف به احداث اجرا ساخت و تکمیل ساختمان در زمین شود بر اساس نوع کاربری ساختمان به مالکیت پیش خریدار در موعد مقرر در آید جزوه قانون قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان می باشد. تبصرهافراد زیر مطابق قانون و مقررات پیش فروش آپارتمان می توانند اقدام به پیش فروش کنند. ۱.سرمایه گذار هایی که در قبال سرمایه گذاری برای ساخت ملک دیگران واحدهای مشخصی از ساختمان را در پی قرارداد و سند رسمی مالک می شوند. ۲.مستاجرین زمینهای ملکی دولتی وقتی که بر اساس سند رسمی امکان ساخت بنا بر روی عین مستاجره را دارند. |
ماده ۲در قرارداد پیش فروش باید به موارد زیر اشاره صریح شود: ۱.نام و مشخصات طرفین ۲.انواع قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی
۳.شرح امکانات ملک اعم از:
۴.ویژگی های فنی و معماری ساختمان اعم از:
۵.بهای ملک یا عوض در قراردادهای معوض ۶.تعداد اقساط و نحوه پرداخت شماره قبض های اقساطی یا چک های پرداختی تحویل و انتقال قطعی ۷.موعد تحویل آپارتمان یا ساختمان پیش فروش و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ص کردن ۸.خسارت‌ها؛ نحوه فسخ قرارداد؛ ضمانت‌نامه‌ها؛ قراردادبیمه؛ تغییرات قیمت و تعیین تکلیف وضعیت آنها در شرایط مختلف ۹. ذکر تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و کلیه مراجع قانونی ۱۰. معرفی داوران ۱۱. احکام مذکور در مواد ۶ و ۷ و ۸ و تبصره آن ۹ و ۱۱ و ۱۲ و ۱۴ و ۱۶ و ۲۰ قانون |
ماده ۳مطابق قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان باید کلیه قراردادهای پیش فروش اعم از قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات باید از طریق دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند و درج در سند مالکیت و تشریح کلی آن به اداره ثبت صورت بگیرد. |
ماده ۴در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مدارک زیر ارائه شود :
تبصرهدر بخش های احداثی فروشنده موظف و نظارت تعهدات در قبال مرجع صادرکننده پروانه نظیر آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی را دارد می تواند با میزان حداقل ۳۰ درصد پیشرفت در تعهدات خود و تایید تعهدات توسط صادرکننده پروانه باشد. |
ماده ۵
|
ماده ۶
|
ماده ۷اگر مساحت ملک کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد؛ مابه تفاوت باید محاسبه شود. اگر مساحت ۵ درصد بیشتر از زیر بنا باشد؛ امکان فسخ قرارداد وجود ندارد؛ اما در تخلفات بیشتر از ۵ درصد خریدار می تواند اقدام به بستن قرارداد کند . اگر مساحت واحد تحویلی کمتر از ۹۵ درصد توافق شده باشد؛ پیش خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند یا این که البه خسارت وارد بر پایه قیمت روز بنا را بر حسب نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده طلب نمایند. این مورد در قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان نیز قید شده است. |
ماده ۸به تمام بخش هایی که پیش فروشنده به دلیل عدم تعهد خود در موضوعات تخلف داشته باشد و حق فسخ پیش خریدار باشد ؛پیش فروشنده موظف به پرداخت خسارت وارده به صورت توافقی یا طبق نظر کارشناس خواهد بود. تبصرهدر صورتی که خریدار و فروشنده با یکدیگر به توافق نرسند پیش‌فروشنده باید اقدام به پرداخت خسارت بر اساس قیمت روز بنا و مطابق با نظر کارشناس منتخب به مراجع قضایی نماید و خسارت قانونی به پیش خریدار مسترد شود. |
ماده ۹مطابق قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان پیش فروشنده در برابر تمامی خسارات به دلیل عدم رعایت قانونی موظف به پرداخت خسارت وارد شده خواهد بود که معمولا از طریق بیمه پرداخت میشود در مواقعی که خسارت وارده بیشتر از مبلغ بیمه باشد مابه التفاوت آن را باید ش‌فروشنده بپردازد. |
ماده ۱۰گاهی بانک‌ها تسهیلاتی را بر اساس قرارداد پیش فروش به خریدار میدهند . وجه تحصیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز میشود و مالکیت به نسبت سهم واحد حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد تضمین شده است. |
ماده ۱۱پرداخت اقساط پیش فروش ساختمان معمولاً به توافق فروشنده و خریدار خواهد بود. |
ماده ۱۲با عدم تعهد پیش‌فروشنده در پیشرفت ساختمان پیش خریدار میتواند با تاییدیه مهندس ناظر دال بر پیشرفت ساختمان اقدام به پرداخت اقساط نمایند مهندس ناظر موظف است تا بر اساس تقاضای هر یک از طرفین ظرف مدت یک ماه اقدام به ارائه گزارش پیشرفت کار نمایند. |
ماده ۱۳وقتی خریدار تمامی اقساط یا عوض قراردادی را به موقع پرداخت کرده باشد در واقع مالک ملک پیش فروش شده است و پس از پایان مدت قرارداد پیش فروش آپارتمان و اتمام ساختمان با تایید مهندس ناظر که به بررسی تمامی اقساط پرداختی می پردازد مبادرت به تنظیم سند رسمی انتقال خواهد پرداخت فروشنده موظف است تا ۱۰ روز بعد از اعلام می دفترخانه اقدام به انتقال سند رسمی نماید اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک موظف است که در خصوص تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و افراز زمین که پیش فروش شده اقدام کند. |
ماده ۱۴گاهی کلیه تعهدات از طرف پیش خریدار انجام شده و با عدم تعهد پیش فروشنده روبرو است. در این حالت با مراجعه به تاییدیه مهندس ناظر ساختمان در خصوص اقدامات جزئی تا تکمیل پرونده پیش خریدار می تواند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و درخواست تنظیم سند رسمی را از سهم خود بدهد.حقوق دولتی و هزینه‌هایی که بر اساس مقررات عهده پیش‌فروشنده می باشد و توسط پیش خریدار پرداخت میگردد؛ مانع از استیفای مبلغ هزینه شده از محل ماده ۱۱ و غیره با کسب نظر هیئت داوری مندرج در ماده بیست این قانون نخواهد بود م(طابق قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان) |
ماده ۱۵عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده+ اقساط و مبالغ وصولی و یا تعهد شده در قبال آن پیش از انتقال واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار نخواهد بود. |
ماده ۱۶در صورت عدم تعهد خریدار در پرداخت اقساط یا عوض قراردادی در موعد مقرر فروشنده باید کسب مراتب را به دست در خانه تنظیم سند گزارش دهد تا دفترخانه در طی مهلت یک هفته‌ای اخطاریه را به پیش خریدار ابلاغ می کند. مطابق اخطاریه خریدار موظف است تا یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند عدم تعهد خریدار پس از این ابلاغی برابر است با حق فسخ قرارداد توسط فروشنده |
ماده ۱۷فروشنده می تواند پس از این که خریدار تمامی تعهدات خود را انجام داد اقدام به واگذاری تمام یا بخشی از آن ها به پیش خریدار یا نماینده قانونی یا وکیل وی نمایند. |
ماده ۱۸در صورتی که خریدار بدون رضایت ای پیش فروشنده اقدام به انتقال حقوق و تعهدات کرده باشد پیش خریدار به عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود. |
ماده ۱۹بعد از انتقال قطعی واحد های پیش فروش شده و تعهدات صورت گرفته قرارداد پیش فروش فاقد اعتبار و طرفین قرارداد باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند |
ماده ۲۰در صورت اختلاف بین خریدار و فروشنده در خصوص تعاون سی و اجرای مفاد قرارداد یک داور از طرف خریداری داور از طرف فروشنده و یک داور مرضی الطرفین اقدام به رسیدگی می خواهد کرد آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود |
ماده ای ۲۱پیش فروشنده قبل از که مبادرت به تبلیغ و آگهی فروش در روزنامه ها و یا از طریق مطبوعات کند باید از مراجع ذیصلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین شده است اقدام به اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه ها نمایند. در آگهی باید شماره و تاریخ مجوز درج شود. رسانه ها نیز باید در موقع درج آگهی این نکات را رعایت کنند .در غیر این صورت امکان انتشار آگهی پیش فروش را نخواهند داشت. در صورت عدم رعایت این نکات از طرف مراجع انتشار آگهی به مدت دو ماه و جزای نقدی هدیه یک میلیون تومان تا ده میلیون تومان محکوم خواهند شد. چنانچه جرم مذکور تکرار شود به حداکثر مجازات محکوم می شوند. |
ماده ۲۲شهرداری موظف به صدور پروانه مجزا برای هر واحد می باشد که باید در آن مشخصات کامل اعم است ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر شود و به متقاضی تحویل داده شود. |
ماده ٢٣مجازات درج آگهی و انتشار آن بدون اخذ مجوز برابر است با ۹۱ روز حبس تا یکسال حبس یا جزای نقدی به مبلغ دو تا چهار برابر وجوه دریافتی |
ماده ۲۴مطابق قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان مشاور املاک پس از مذاکرات اولیه بین دو طرف قرارداد باید برای تنظیم سند هر دو طرف را به دفتر اسناد رسمی بفرستند در صورت عدم رعایت این نکات مشاورین املاک برای بار اول به یک سال تعلیق پروانه کسب بار دوم دو سال تعلیق پروانه کسب و بار سوم پروانه کسب باطل خواهد شد |
ماده ۲۵آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش آپارتمان ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رئیس قوه قضاییه به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید |
برای اینکه فروشنده بتواند اقدام به فسخ قرارداد کند باید امکان فسخ مطابق ماده یا قوانینی که در موقع تنظیم و ثبت قرارداد اعمال کرده را در متن قرارداد بررسی کنید. اگر متن قرارداد توسط وکیل پیش خرید آپارتمان ثبت شده باشد ۱۰۰ درصد در متن قرارداد های آن شرایط فسخ نیز لحاظ شده است. در صورتی که خریدار فسخ قرارداد را قبول نکند باید اقدام به طرح دعوای فسخ قرارداد در دادگاه حقوقی نماید که بهتر است برای طرح دعوا از بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران کمک بگیرید .چون وکلای پیش فروش آپارتمان در تهران به دلیل کثرت پرونده های پیش فروش و تعدد دعاوی فسخ قرارداد علاوه بر مهارتی که در پیگیری پرونده ها دارند می توانند با ارائه راهکارهای اصولی مطابق با درخواست موکل اقدام به فسخ قرارداد و یا عدم فسخ قرارداد نمایند لذا بر این اساس تنظیم اظهارنامه ثبت دادخواست و لایحه های دفاعی بسیار اهمیت دارد
شرایط فسخ مبایعه نام توسط فروشنده چیست؟
- موارد فسخ در متن قرارداد نباید ساقط شده باشند.
- زمانی که فروشنده حق فسخ دارد نباید از فسخ انصراف دهد.
- در مواقعی که شرایط فسخ مبایعه نامه با فروشنده است فروشنده باید اراده خود را از طریق اظهارنامه به خریدار اطلاع دهد.
- دعاوی فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده باید توسط شخص یا وکیل پیش خرید آپارتمان در دادگاه صلاحیت دار حقوقی پیگیری شود.
- فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده در زمان خیار شرط
- فسخ مبایعه نامه با خیار تخلف از شرط
- فسخ مبایعه نامه در زمان تاخیر ثمن
- فسخ مبایعه نامه در زمان اقاله قرارداد
- خیار تدلیس
- خیار مجلس
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تخلف از شرط
آیا در قانون فسخ معامله پیش بینی شده است؟
بله هرگونه نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول که قابل تنظیم و امضا باشد امکان حق فسخ نیز دارد و مطابق ماده ۳۹۶ قانون مدنی در قانون فسخ قرارداد پیش بینی شده است.
در قانون مدنی به حق فسخ معامله ملک خیار یا خیارات گفته میشود. خیار که فسخ یک جانبه در نقل و انتقالات مالکیت می باشد. اما در خیارات معمولاً مشمول ۱۰ نوع می باشد که شامل :خیار عیب؛ خیار مجلس؛ خیار غبن ؛خیار تاخیر ثمن؛ ثمن خیار؛ رویت خیار؛خیار حیوان؛خیار شرط ؛تدلیس؛خیار رویت و تخلف وصف؛خیار تبعض صفقه می باشد.
مشکلات پیش فروش آپارتمان
گاهی افراد در زمان پیش خرید آپارتمان ممکن است دچار چه مشکلاتی می شوند از عمده مشکلات مهم در پیش خرید آپارتمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان
- تغییر متریال های ساختمان
- تحویل ملک در زمان طولانی تر
- عدم نظارت کیفی
- عدم پرداخت به موقع وجه آپارتمان پیش فروش شده تفاوت متراژ آپارتمان
- عدم دقت در موقعیت مکانی ملک
- مشکل در تعداد طبقات
- مشکل در تعداد واحد ها
- مشکل در کاربری ملک
- عدم وجود پارکینگ و انباری
- تغییر در دکوراسیون داخلی
- تغییرات مصالح مصرفی
- عدم رضایت خریدار از نحوه ساخت یعنی چیزی که تصور می کرده با چیزی که در مرحله پایان مشاهده میکند تفاوت دارد
- وجود وکالتنامه رسمی از طرف صاحب سند برای فروش یا وجود سند رسمی در موقع فروش می تواند مانع از بروز مشکلات بین طرفین قرارداد شود.
- عدم ثبت قوانین فسخ قرارداد
- عدم ثبت جزئیات در قرارداد دبیر در مواقع مشکل ساز است
- عدم درج نهایی اصلی ملک علاوه بر این که مراحل پیشرفت کار را دچار اختلال می کند در مراحل پایانی طرف مشکل ها هم خورد
- بروز اختلاف و مشکل به خاطر جنس مصالح ؛اعم از رنگ مصالح؛ شیرآلات ؛دستگیره ؛سیم کشی؛ رادیاتور ها؛ آیفون ؛درب ها ؛کلید و پریز ؛کولر؛ کابینت؛ وسایل سرمایشی و گرمایشی و غیره
- عدم توانایی فروشنده در انتقال ملک و بسیاری از موارد دیگر
- دستوراتی که هریک از موارد فوق گریبان گیر شما میتوانید با بهترین وکیل دعاوی پیش خرید آپارتمان اقدام به اصلاح نموده و در کوتاهترین زمان ممکن پیگیری کنید.
پیش فروش آپارتمان در وکیل آباد مشهد
یکی از جمله مناطقی که با پیش فروش آپارتمان نسبت به سایر مناطق دیگر در کشور خدمات پیش فروش آپارتمان رونق زیادی دارد منطقه وکیل آباد مشهد میباشد .به خاطر موقعیت قرارگیری وکیل آباد در بخش غربی شهر مشهد و قرارگیری در موقعیت مناسب از نظر آب و هوا زیاد دسترسی های محلی می توان به منطقه وکیل آباد مشهد اشاره کرد. در این منطقه علاوه بر مناطق مسکونی سنتی دارای منطقه وسیع پارکی شامل: باغ وکیل آباد ؛برخورداری از امکانات رفاهی و گردشگری زیاد جزو مناطق محبوب مشهد محسوب می شود. برای دسترسی به این منطقه میتوان از میدان پارک یا همان میدان آزادی که به راه به دوراهی طرقبه و شاندیز ختم میشود دسترسی داشت. خط یک قطار شهری مشهد در کل بلوار وکیل آباد در حال تردد میباشد و به خاطر سایر امکانات مذکور خرید و فروش ملک و آپارتمان نیز در این منطقه رونق زیادی دارد . اکثر کسانی که در جامعه نیازمند تامین مسکن هستند اقدام به پیش خرید آپارتمان در این منطقه خوش آب و هوا می نمایند و از آنجایی که خرید و فروش ملک در پیش فروش آپارتمان نیازمند آگاهی از قوانین پیش فروش ملک و آپارتمان می باشد و مانعی برای سودجویان در این زمینه باشدکه می توانند از بهترین وکلای پیش فروش آپارتمان در وکیل آباد مشهد کمک بگیرید. همچنین میتوانید با بهترین وکیل مشهد در مجموعه حق وران در ارتباط باشید. برای مشاوره های تلفنی از طریق شماره 09129426674 تماس بگیرید یا از طریق چت واتساپ با ما در ارتباط باشید.
پیش فروش ساختمان
متاسفانه با رکود بازار افزایش قیمت ملک باعث افزایش چشمگیر دعاوی پیش فروش آپارتمان ها و ساختمان ها شده است که بهتر است برای امور ملکی خود حتماً با کارشناس و وکیل فروش ملک یا مشاور حقوقی ملکی در تهران مشاوره داشته باشید تامسائل حقوقی پیش فروش ساختمان را در زمان عقد قرارداد و معامله پیگیری کنید؛ و به نحوه صحیح به نتیجه برسانید. چون در اکثر مواقع در قراردادهای پیش فروش ساختمان هیچ ساختمانی وجود ندارد و این مسئله باعث بروز دعاوی پیش فروش ساختمان و پیش فروش آپارتمان ها خواهد شد. چون علی رغم اعتبار قرارداد قانونی ؛ نکات مهمی که در قرارداد پیش فروش به آن اشاره شد لحاظ میشود و باعث بروز دعاوی پیش فروش نشود.
وکیل پیش فروش ساختمان
وکیل پیش فروش ساختمان علاوه بر ارائه خدمات مشاوره حقوقی می تواند تمامی امور وکالت شما را از زمان انعقاد قرارداد تا تحویل کلید پیگیری و در جریان پرونده باشد و شرایط خوبی را برای جریان قرارداد و خرید ساختمان برای شما رقم زده و مسیر را هموار کنند. اما مشکل زمانی پیش خواهد آمد که دعاوی پیش فروش ساختمان به دلیل عدم آگاهی افراد در خصوص قراردادها منجر به ضرر و زیانهای آتی برای موکل می شود که بهتر است وکیل پیش فروش ساختمان با تخصص و توانایی های خود در پرونده جریان دادرسی پرونده را بر عهده بگیرد و با تمامی راهکارهای فرعی و اصولی که به موکل انتقال می دهد اطلاعات جامع و کامل را ارائه دهد تا بتوانند آگاهانه روند پرونده را در کنار موکل پیگیری کند. تمامی مشکلات ناشی از ورود کلاهبرداران و سودجویان است که در این زمینه ورود کردن و نقش اساسی در پرونده های کلاهبرداری های پیش فروش ساختمان دارند .ولی شما می توانید به کمک بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران تمامی حق و حقوق قانونی خود را با تمامی چالش ها و معضلاتی که این دعاوی در پی دارند پیگیری کنید و به نتیجه مطلوب برسانسد. لذا استفاده از مهارت های وکیل متخصص بسیار اهمیت دارد .به شما پیشنهاد میکنیم هم اکنون از خدمات مشاوره حقوقی تلفنی مجموعه استفاده کنید و در صورت تمایل اقدام به اخذ وکیل کنید تا در کوتاهترین زمان ممکن که به حقوق قانونی خود برسید.
سوالات شما
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی .
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک .
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، توقفگاه (پارکینگ) و انباری .
۴ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود ؛ مانند موقعیت ، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا ، تعداد طبقات و کل واحدها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است .
۵ ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت .
۶ـ شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی .
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی .
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات ، تضمین ها و قرارداد بیمه‌ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله .
٩ـ تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی .
اگر قصد خرید یا پیش‌خرید آپارتمانی را از یک ساختمان دارید و فروشنده آن سازنده همان ساختمان است حتماً به دو موردتوجه کنید.
اول اینکه واحدها بین ملک و سازنده تقسیم‌شده باشد و در قرارداد مشارکت یا جداگانه تقسیم‌نامه تنظیم کرده باشند.
دوم اینکه سازنده حق فروش داشته باشد و اینکه آیا برای فروش شرطی گذاشته‌شده یا خیر.
برای مثال ممکن است در قرارداد مشارکت شرط شده، سازنده بعد از ۸۰ درصد پیشرفت یا بعد از مرحله سفت‌کاری حق فروش یا پیشفروش واحدهای خود را دارد.
اگر این موارد رعایت نشود، مالک میتواند از طریق دادگاه ابطال مبایعه‌نامه فیمابین سازنده و پیش خریدار را بخواهد.
قبل از تحویل آن توصیه میکنیم از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع اقدام به تأمین دلیل کنید تا یک نفر کارشناس رسمی دادگستری در رشته عمران از محل کاشانه بازدید به عمل آورد و موارد نقض و ایراد احتمالی و اینکه آیا کاشانه در شرایط موجود قابلیت سکونت و بهره‌برداری کامل را دارد یا خیر.
برای مثال عدم اخذ گواهی استاندارد آسانسور و نقص در ایمنی آن برای طبقات چهار و بالاتر میتواند از موانع بهره‌برداری کامل باشد و خریدار میتواند از تحویل واحد خودداری کرده و پس از تأمین دلیل علیه فروشنده در دادگاه اقامه دعوا نماید.
وجود اختلاف و دعوا فیمابین مالک و سازنده تأثیری در تعهد فروشنده (مالک) در مقابل پیش خریدار ندارد.
بنابراین در غیر موارد فورس ماژور در صورت تأخیر در تحویل واحد، میتوان علیه پیش فروشنده برای مطالبه خسارت در تحویل واحد در مرجع قضایی اقامه دعوا نمود.
چه سهم سازنده به‌صورت رسمی یا عادی به وی انتقال‌یافته باشد با پیش‌بینی شرط عدم واگذاری و عدم رضایت مالک به انتقال واحدها، مالک میتواند تقاضای ابطال مبایعه‌نامه را بخواهد.
هرچند تأثیری در مالکیت سازنده نسبت به سهمش ندارد.
و در مقابل خریدار نیز در صورت بی‌اطلاعی میتواند علاوه بر استرداد ثمن، کلیه خسارات وارده به خود را از سازنده بخواهد.
قطعاً کسی که ابتدائاً آنجا را خریده است مالک محسوب میشود هرچند معامله با سند عادی و بدون اخذ کدرهگیری باشد.
بنابراین نباید فریب اخذ کدرهگیری را بخورید. زیرا اخذ کدرهگیری یک تشریفاتی است که جلوی نقل‌وانتقال بعدی ملکی را می‌گیرد که قرار است متعاقباً و قبل از انتقال رسمی مجدداً برای آن بخواهیم کدرهگیری اخذ کنیم.
تقریباً هیچ راهی به جزء علم به صداقت گفتار و اظهارات پیش فروشنده وجود ندارد. بنابراین باید از یک فرد مطمئن و موثق پیش‌خرید کنید.
همچنین در خصوص چنین ساختمان‌هایی سازنده یا مالک میتواند به اداره پست محل مراجعه کند و برای کلیه واحدها کد پستی دریافت کند و سپس در دفتر املاک با توجه به کد پستی معین‌شده برای واحد موردنظر شما مبایعه‌نامه تنظیم شود.
خیر. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جریمه‌ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشود.
یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.
پیش فروش آپارتمان در وکیل آباد مشهد
یکی از جمله مناطقی که با پیش فروش آپارتمان نسبت به سایر مناطق دیگر در کشور خدمات پیش فروش آپارتمان رونق زیادی دارد منطقه وکیل آباد مشهد میباشد .به خاطر موقعیت قرارگیری وکیل آباد در بخش غربی شهر مشهد و قرارگیری در موقعیت مناسب از نظر آب و هوا زیاد دسترسی های محلی می توان به منطقه وکیل آباد مشهد اشاره کرد. در این منطقه علاوه بر مناطق مسکونی سنتی دارای منطقه وسیع پارکی شامل: باغ وکیل آباد ؛برخورداری از امکانات رفاهی و گردشگری زیاد جزو مناطق محبوب مشهد محسوب می شود. برای دسترسی به این منطقه میتوان از میدان پارک یا همان میدان آزادی که به راه به دوراهی طرقبه و شاندیز ختم میشود دسترسی داشت. خط یک قطار شهری مشهد در کل بلوار وکیل آباد در حال تردد میباشد و به خاطر سایر امکانات مذکور خرید و فروش ملک و آپارتمان نیز در این منطقه رونق زیادی دارد . اکثر کسانی که در جامعه نیازمند تامین مسکن هستند اقدام به پیش خرید آپارتمان در این منطقه خوش آب و هوا می نمایند و از آنجایی که خرید و فروش ملک در پیش فروش آپارتمان نیازمند آگاهی از قوانین پیش فروش ملک و آپارتمان می باشد و مانعی برای سودجویان در این زمینه باشدکه می توانند از بهترین وکلای پیش فروش آپارتمان در وکیل آباد مشهد کمک بگیرید. همچنین میتوانید با بهترین وکیل مشهد در مجموعه حق وران در ارتباط باشید. برای مشاوره های تلفنی از طریق شماره 09129426674 تماس بگیرید یا از طریق چت واتساپ با ما در ارتباط باشید.
سلام .به یه مشاور املاک گفتیم ی خونه برام تخفیف دار برام پیدا کن و گفت 15 تومن میگیرم معامله جوش میدم
ما معامله کردیم و قولنامه رو به من نداد گفت 15 تومن باید بدی بعد بیا قولنامه اتو بگیر
منم واقعا نداشتم که بدم
حالا قولنامه دست ایشون هست برام بد نمیشه ازش سو استفاده کنه
سلام. با وقوع معامله حتی برای یک لحظه مبایعه نامه را در اختیار مشاور املاک قرار ندهید. به کرات مشاهده شده که اشخاصی از متن مبایعه نامه سوء استفاده و تعهدات بی شماری را به یکی از طرفین قرارداد اضافه نموده اند. بنابراین به یاد داشته باشید که با وقوع بیع، دلیلی برایوجود سند در دست مشاور املاک وجود ندارد.
سلام .ببخشید سازنده فوت شده من خریدار باید درخواست انحصار وراثت بدم ؟
سلام بله می توانید درخواست انحصار وراثت بدید.
سلام.ملکی رو خریدم و سازنده فوت کرده و الان موقع تحویل شده و نمیدونیم چکار کنیم و باقی پول به کی و چطور پرداخت کنیم .
سلام. ابتدا درخواست انحصار وراثت بدید و متعاقبا علیه ورثه اقامه دعوا کنید.
با سلام .ملکی رو از سازنده پیش خرید کردم و دوسال از موعد تحویل گذشته و
مبایعه نامه در دفتر املاک اضا شده و رسمی هست
سازنده ملک رو تحویل نمیده
چه اقدامی میتونم انجام بدم
با سلام. مبایعه نامه ای که در بنگاه املاک تنظیم شده باشد رسمی محسوب نمی شود. اما درخصوص سوالتون که دنبال راهکار بودید باید دادخواست الزام به تحویل و تنظیم سند بدید ولی با توجه به تخصصی بودن این دسته موضوعات پیشنهاد مینیم با وکیل متخصص مشورت نمایید.
« دیدگاه‌های کهنه