| از منظر قانون مدنی ، برای دارنده خیارات ، همه ی خیارات قابل اسقاط میباشند . مطابق ماده ۴۴۸ قانون مدنی ، دارنده ی خیار می تواند سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط نماید.
دارنده ی حق فسخ، نمیتواند ورثه را از خیار فسخ محروم کند. منتها میتواند قبل از فوت، خیار فسخ را ساقط کند و به این ترتیب مانع انتقال آن به ورثه شود. |
اگراز مسائل حقوقی و پیچیدگی های فراوان آن خسته و سردرگم شده اید گروه وکلای حق وران با بهره گیری از وکلای خوب تهران پاسخگوی سوالات حقوقی شمامی باشد. مابه شما مشاوره می دهیم و برای حل بهتر مسائل به شما کمک می کنیم .باما همراه باشید.
دراین مبحث ابتدا به بررسی قواعد مشترک درخیارات فسخ می پردازیم سپس درادامه، انواع خیارات وکاربرد آن را به زبانی ساده وقابل فهم بیان می کنیم .
خیارات به چه معناست؟
خیار به معنی اختیار است .در واقع به معنای اختیار شخص ، در فسخ معامله می باشد.
فسخ چیست؟
فسخ در قانون مدنی یک نوع ایقاع رضایی است . به معنای انحلال ارادی عقد (ایقاع رضایی یک نوع عمل حقوقی است که برای انجام آن اراده یک نفرکافی می باشد مثل طلاق)
برای انشای ایقاع رضائی تشریفات خاصی لازم نیست. مطابق ماده 449 قانون مدنی برای انجام فسخ، لفظ یا انجام عملی که نشان دهنده فسخ باشدکافی می باشدواراده یک طرف برای فسخ کفایت می کند.
اسقاط کافه خیارات چیست؟
یعنی طرفین عقد، در قالب “شرط” توافق میکنند که یکی از طرفین یا هر دو، هر خیاری داشته باشند، ساقط باشد. البته ممکن است در قالب توافقی مستقل نیز اسقاط کافه خیارات انجام شود (ماده ۱۰ قانون مدنی )
دراین مبحث ابتدا به بررسی قواعد مشترک درخیارات فسخ می پردازیم سپس درادامه، انواع خیارات وکاربرد آن را به زبانی ساده وقابل فهم بیان می کنیم ، باماهمراه باشید.
مبحث اول : قواعد مشترک خیارات فسخ
- خیار فسخ یک عقد لازم و یک حقوق مالی است. بنابراین بعد از فوت دارنده ی خیار ، از طریق ارث به وارث منتقل میشود . طرفین میتوانند ، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط کنند. (ماده 445 قانون مدنی)
- خیار فسخ یک عقد لازم و غیر قابل رجوع است. بعبارت ساده ، می توان گفت اگر خریدار بعد از اعلام فسخ معامله ، همچنان به تصرف خود در ملک خریداری شده ادامه دهد. مشمول تصرف غاصبانه می شود. بنابراین برای جلوگیری ازاین حالت ، مشتری باید بعد از فسخ ، مبیع را به فروشنده برگرداند و مجاز به تصرف در آن تصرف نیست.
- دارنده ی حق فسخ، نمیتواند ورثه را از خیار فسخ محروم کند. منتها میتواند قبل از فوت، خیار فسخ را ساقط کند و به این ترتیب مانع انتقال آن به ورثه شود.
- از منظر قانون مدنی ، برای دارنده خیارات ، همه ی خیارات قابل اسقاط میباشند .مطابق ماده ۴۴۸ قانون مدنی ، دارنده ی خیار می تواند سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط نماید.
مبحث دوم : انواع خیارات وموارد استفاده ازآنها
الف ) خیارشرط
عقد خیاری ، مطابق با ماده 188 قانون مدنی به عقدی گفته می شود که برای طرفین یا یکی ازآنها یا شخص ثالت ، اختیارفسخ وجود داشته باشد.مثلاً اگر در عقد بیع ، خیار شرط ، فقط برای فروشنده باشد .عقد را “بیع شرط” میگویند. دقت کنیم که در خیار شرط حتماً مدت تعیین شده باشد .درغیراین صورت، هم شرط خیار و هم بیع باطل میشود. مطابق ماده ۴۰۱ قانون مدنی، مدت خیار شرط ممکن است به صورت صریح اعلام شود یا به صورت ضمنی مشخص گردد.ضمنا در نظر داشته باشیم که شرط خیار به صورت دائمی نیز امکانپذیر نیست و موجب بطلان عقدمی شود. مثلاً ضمن عقد بیع طرفین توافق میکنند فروشنده به صورت دائمی خیار شرط داشته باشد در این صورت عقد و شرط هر دو باطل میشوند.
نکته : اگرابتدای مدت خیار شرط ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب میشود و الا تابع قراداد است.
ب) خیارعیب
اولین نکته در مورد خیار عیب این است که ویژه مبیع (کالا، ماشین ملک ..)نمیباشد و در مورد ثمن (پول )هم جاری میباشد. مطابق ماده 435 قانون مدنی استفاده از حق خیار عیب بعد از علم و آگاهی نسبت به عیب فوری است. نکته دیگر اینکه خیار عیب یک خیار قانونی است و به توافق طرفین نیازی نیست. اگربخواهیم به خیارعیب درمعامله استنادکنیم عیب بایددو ویژگی داشته باشد: یکی اینکه عیب ازدید خریدار مخفی و پنهان باشد و دیگر اینکه حین عقد (هنگام عقد قرارداد وپیش ازتسلیم به خریدار) این عیب وجود داشته باشد.
پ) خیارغبن
غبن یعنی ضرر ، درمعاملاتی استفاده می شود که خریدار یا فروشنده دچار ضررفاحشی شده اند که قابل چشم پوشی و اغماض نیست.اسفاده از خیار غبن بعد از علم به آن ، فوری است. مهم است که ضررفاحش، درزمان انعقاد عقد اتفاق بیفتد. به زبان عامیانه یعنی (هنگام عقدکلاه سرش رفته باشد)
سوال :آیا جهل داشتن به خیار غبن یا جهل به فوریت آن مانع استناد به آن است ؟
خیر، اساساً وقتی خیارغبن قابل اعمال است که ذوالخیار(شخصی که حق استفاده ازخیاردارد) نسبت به وجود و فوری بودن آن ، علم و آگاهی پیدا کند. پس درنتیجه اینکه ،جهل ، نه تنها مانع استناد به خیار غبن نیست بلکه شرط تحقق آن است.
ت) خیاررویت وتخلف وصف
مطابق ماده ۳۴۲ قانون مدنی ،اگر مقدار، جنس و وصف مورد معامله شرط شده باشد. حتی اگرآن مال، مال معین باشد شامل این خیار می شود. یعنی مقدار، جنس و وصف مورد معامله (یاهمان کالای مورد نظر) باید نزد طرفین معامله معلوم باشد. می توان ازاین خیاراستفاده نمود. اگرمال مورد معامله ، کلی باشد ،باید مقدار، جنس ووصف آن حتما در توافق طرفین ذکر شده باشد . گاهی رویت ، قبل از وقوع عقد است در این صورت اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله خصوصیات خود را از دست داده است .خیار رویت یا تخلف ثابت میشود . بنابراین چه پیش از وقوع عقد، مورد معامله رویت شده باشدیا نباشد . در هر صورت اسم آن خیار رویت و تخلف وصف است.
سوال : حق ایجاد خیاررویت چه زمانی محقق می شود؟
برای خیار رویت و تخلف وصف باید شرایط زیر وجود داشته باشد تا این خیار محقق شود .عقد صحیح و نافذ باشد. مورد معامله یک مورد معین یا کلی در معین باشد . مورد معامله حین عقد رویت نشده باشد و اوصاف مورد توافق ، وجود نداشته باشد.
ث) خیارتبعض صفقه
یعنی اینکه بخش یاقسمتی از معامله به جهتی باطل یا منحل شده باشد. مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی از بطلان سخن گفته اما طبق اصول حقوقی انحلال را هم شامل میشود.در خیار تبعض صفقه ، بخشی از معامله صحیح و بخش دیگر آن باطل یا منحل میشود. دراین حالت می توان ازاین خیاراستفاده نمود.
ج)خیارتدلیس
خیار تدلیس برای جایی است که شخص بر اساس تصور اشتباهی که طرف معامله برای او ایجاد کرده وارد معامله شده است ومعامله تحقق پیداکرده است . خیار تدلیس زمانی ایجاد میشود که تدلیس قبل از انعقاد عقد و موثر در عقد باشد..بایدبدانیم که هر فریبی تدلیس نیست. بلکه تدلیس باید به قصد فریب باشد.
نکتهای که در تدلیس مهم است این است که اگر مشخص شود خریدار بر تدلیس آگاه بوده اما به روی خود نیاورده است .در اینجا خیال تدلیس برای وی محقق نمی شود ونمی تواند ازآن استفاده نماید.و دیگر اینکه در صورتی تدلیس رخ میدهد که مشخص شود فریب خورده ، در هر صورت معامله را انجام میداده است بنابراین دیگر برای وی خیال تدلیس ایجاد نمیشود و برای وی موثر نبوده است.
د)خیارتخلف ازشرط
مطابق ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط علیه ، برای انجام فعل مشروط ، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.برای فهم بهتر این خیار مثالی میزنیم ملکی به شرط داشتن مساحت مشخصی (500متر)فروخته شده ولی بعداً مشخص میشود که آن ملک کمتر از مساحت ذکرشده است .در اینجا خریدار میتواند بااستفاده ازخیار تخلف از شرط معامله را فسخ کند حتی اگر در آن عبارت اسقاط کافه خیارات درج شده باشد.
و) خیار تأخیر ثمن
برای ثابت شدن خیار تاخیر واستنادبه این خیار اولا باید سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد بیع بگذرد و ثمن تادیه نگردد .ثانیاً برای پرداخت ثمن مهلتی تعیین نشده باشد.ضمنا این خیار مخصوص خریداراست.
د ) خیار مجلس
خیار مجلس از خیارات مختص بیع است .این خیار از خیارات طرفینی است . به این معنا که برای هر دو طرف بیع قابل اثبات است. مگر اینکه یکی از طرفین حق فسخ خود را ساقط کرده باشد . مطابق ماده ۳۹۷ قانون مدنی هر یک از طرفین بعد از عقد مادامی که در مجلس حضوردارند و متفرق نشده باشند اختیار فسخ معامله را دارند و میتوانند از این حق استفاده نمایند.
ه)خیار حیوان
خیار حیوان یکی از مصادیق خیار عیب است . مشتری اختیار فسخ معامله خرید حیوان را ، برای سه روز پس از انعقاد عقد دارا میباشد.ذکر این نکته ضروریست که خیار حیوان فقط نسبت به حیوان معین قابلیت وقوع دارد.پس از انقضای مهلت سه روزه نیز میتوان با اثبات معیوب بودن حیوان به خیار عیب استناد جست ،به شرط اینکه حیوان زنده باشد.
کلام آخر:
گروه وکلای حق وران با بهره گیری از وکلای خوب تهران پاسخگوی سوالات حقوقی شما پیرامون خیارات فسخ و.. می باشند.
یکی از خدمات گروه وکلای ارائه خدمات مشاوره حقوقی رایگان میباشد .برای دسترسی به پاسخ سوالات حقوقی خود به صورت رایگان میتوانید از بخش پرسش و پاسخ اقدام کنید.در صورتی که تمایل به مشاوره حقوقی فوری دارید می توانید از بخش مشاوره تلفنی حق وران اقدام نمایید.همچنین میتوانید درخواست مشاوره های خود را به صورت حضوری، آنلاین و یا تلفنی در مباحث مختلف پیگیری کنید.مجموعه گروه وکلای حق وران با بهره مندی از ده وکیل خوب تهران آماده پاسخگویی به سوالات و مشکلات شما عزیزان در بخش های مختلف می باشند.
در صورتی که سوالی در مورد کاربرد خیارات را دارید و در تهران ساکن هستید می توانید از یکی از ده وکیل خوب تهران که به شما معرفی میشود بهره ببرید.
همچنین اگر که تمایل به مطرح کردن سوال خود به صورت رایگان دارید ، می توانید از صفحه پرسش و پاسخ اقدام نمائید.
و اگر که می خواهید در اسرع وقت پاسخ خود را بیابید ، مشاوره حقوقی تلفنی راهکار شماست .
وکلای حق وران راهنمای شما در رسیدن به نتیجه مطلوب می باشند. شماره تماس : ۰۹۱۲۹۴۲۶۶۷۴
ما را در اینستاگرام دنبال نمایید
haghvaran@
بدون دیدگاه