تنظیم سند رسمی با کارت ملی متعلق به دیگری

تنظیم سند رسمی با کارت ملی متعلق به دیگری

یکی از مواردی که بسیار نادر اتفاق می افتد ولی مشکلاتی در معاملات املاک را بدنبال داشته است، وجود اسناد رسمی جعلی و یا جعل هویت شخصی است که مالک رسمی محسوب می شود.

در واقع شخصی با جعل کارت ملی متعلق به دیگری خود را بجای وی معرفی و اموال وی را به اشخاص ثالث منتقل می نماید.

مثلا آقای الف که مالک رسمی ویلایی با ارزش میلیاردها تومان در شهر بابلسر می باشد که فعلا در کشور خارجی زندگی میکند ولی اشخاصی در داخل کشور با علم و اطلاع از عدم حضور وی در ایران با طرح و نقشه قبلی و جعل کارت ملی و سند مالکیت خانه ویلایی،‌ اقدام به معرفی خود بجای آقای الف می نمایند و سپس ملک وی را با همان هویت آقای الف به شخص جیم منتقل می نمایند و ملک را به تصرف جیم می دهند.

در این فرض با برگشت آقای الف به کشور، متوجه می شود که ملک وی در تصرف شخص دیگری است و وی ادعای مالکیت و خرید آنجا را دارد.

در این فرض آقای الف اقدام به طرح شکایت تحت عنوان جعل علیه خریدار می نماید تا از این طریق امکان ابطال اسناد رسمی صادره را داشته باشد.

دعاوی جعل هم بصورت حقوقی و هم بصورت کیفری قابل طرح است ولی باید توجه داشت که اگر هفت سال از زمان تنظیم سند جعلی گدشته باشد امکان طرح شکایت کیفری جعل وجود نخواهد داشت .

چون موضوع جعل سند مشمول مرور زمان شده است.

منظور از مرور زمان که در امور کیفری مطرح می شود گدشتن مدت زمانیست که پس از آن امکان طرح شکایت وجود ندارد؛ به این موضوع مرور زمان کیفری گفته می شود.

مثال فوق با عنوان جعل در نظام حقوقی ایران شناخته می شود و در فرضی که آقای جیم ملک را به شخص دیگری و سپس وی نیز به اشخاص بعدی منتقل نموده باشد پیچیده تر و پر ابهام تر می شود.

آنچه مبرهن و پر واضح است و بر ابهامات پرونده می افزاید اینست که در مواردی مشابه مورد فوق، سال ها زمان می برد تا امکان خلع ید شخص متصرف بوجود آید و ملک به تصرف مالک اصلی درآید؛

در مقابل حقوق خریدار که متضضر گردیده است چه می شود؟

خریدار که فردی با حسن نیت بوده و در قبال صرف سرمایه خود و پرداخت آن به جاعل باید چه اقداماتی در جهت احقاق حقوق خود انجام دهد و چگونه می تواند حقوق خود را مطالبه نماید و اشخاصی که طرف دعوای وی می باشند شامل چه اشخاصی خواهند شد؟

آیا بنگاه معاملاتی املاک نیز باید در قبال موضوع فوق پاسخگو باشد و می توان به این طریق ابطال پروانه کسب بنگاه املاک را خواست؟

توصیه ما در اینگونه موارد چه می باشد و چگونه عمل نماییم که نه مال و نه سرمایه ما توسط افراد سودجو از بین نرود؟

حداقل توصیه ما به عنوان وکیل دادگستری اینست که در اینگونه فروض، قبل از تشکیل جلسه خرید و فروش در بنگاه حتما از همسایگان ملک، درخصوص مالک ملک پرس و جو کنید

به دلیل افزایش سرسام آور قیمت مسکن عجله در خرید نداشته باشید و حتی المقدور از وکیل ملکی برای حضور در جلسه بنگاه استفاده کنید.

اندک هزینه بیشتر بهتر است از اینکه کل سرمایه خود را از دست بدهید و در گیر و دار دادگاهها همواره افسوس سرمایه ای که از دست دادید را بخورید.

نمونه دیگر این دسته از پرونده ها ناظر به حالتی است که دو نفر دوقلوی همسان باشند و یکی از قل ها اقدام به انتقال مال برادر خود نماید که در اینصورت نیز موضوع تحت عنوان جعل هویت قابل پیگرد و معاملات منعقده قابل ابطال خواهد بود.

البته در این فرض اثبات موضوع دشوارتر خواهد بود و موضوع با چالش های بیشتری همراه است. با این پیش فرض اتفاقات رخ داده در این مسیر بشرح ذیل قابل بررسی خواهد بود.

آیا استفاده از کارت ملی دیگری جرم است؟

کد ملی یکی از مهمترین و اصلی‌ترین مدارک هویتی هر شخص در جامعه است .

بسیاری از خدماتی که در جامعه به افراد ارائه می شود چه به صورت اینترنتی و چه به صورت حضوری با ارائه کارت ملی محقق می‌شود با این حال ممکن است این سند کاربردی مورد کلاهبرداری و سوء استفاده قرار بگیرد.

نمونه این موضوع تنظیم سند با کارت ملی دیگری می باشد.

در این فرض کلاهبردار با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و معرفی خود به عنوان دارنده و صاحب کارت ملی درصدد تنظیم سند بنام و برای شخص دیگری می شود بدون اینکه صاحب سند نسبت به این موضوع رضایت یا اطلاع داشته باشد.

در این فرض نه تنها مالک ملک متضرر می شود بلکه خریدار نیز متضرر اصلی خواهد بود.

چون هم ثمن معامله را به کلاهبردار پرداخت کرده است و هم باید با ابطال اسناد مالکیتش، ملک را به مالک اصلی مسترد نماید و حتی اجاره بهای دوران تصرف را به مالک اصلی پرداخت کند و اگر در ملک موضوع معامله تصرفی داشته است نسبت به قلع و قمع تصرفات اقدام نماید.

در این بین اگر که بنگاه معاملاتی از هویت واقعی کلاهبردار اطلاع داشته است می توان از وی تحت عنوان معاونت در کلاهبرداری و معاونت در جعل شکایت کیفری کرد و به تبع آن اقدام به ابطال پروانه کسب نامبرده کرد .

اما در فرضی که بنگاه معاملاتی نسبت به این موضوع بی اطلاع باشد اقدام وی عنوان مجرمانه نخواهد داشت و نمیتوان از وی به صورت کیفری یا حقوقی و از طرقی همچون مسئولیت مدنی اقامه دعوا کرد.

بنابراین هر شخص که بدون رضایت دیگری از کارت ملی وی استفاده نماید مرتکب جرم شده و مالک اصلی حق ابطال کلیه معاملات صورت گرفته و به تبع آن حق خلع ید و قلع و قمع کلیه مستحدثات ایجاد شده را خواهد داشت. در این فرض مالک حق رجوع به خریدار و مطالبه اجرت المثل (اجاره) ایام تصرف را خواهد داشت که در اینصورت دادگاه از طریق کارشناس رسمی دادگستری اقدام به تعیین میزان اجاره بها می نماید.

اما در فرضی که شخصی از کارت ملی متعلق به دیگری با رضایت وی استفاده کرده باشد و با رضایت وی به دفتر اسناد رسمی مراجعه و اقدام به تنظیم سند رسمی نموده باشد در این فرض معاملات انجام شده در قالب وکالت شفاهی متصور بوده و نه تنها قابل ابطال نخواهد بود بلکه موثر و قانونی خواهد بود.

اما نفس استفاده از کارت ملی دیگری برخلاف نظامات و مقررات بوده و قابل تعقیب کیفری خواهد بود که می تواند از باب اخلال در نظم کشور توسط دادستان منجر به اعلام جرم گردد.

تکلیف مالک در صورت انتقال مال با کارت ملی جعلی

وقتی مالک با انتقال مال خود توسط غیر مواجه می شود باید بین دو فرض قائل به تفکیک شد

حالتی که اشخاص ثالث ملک را به تصرف خود درآورده اند که در این حالت مالک با دشواری بیشتری مواجه است .

چون هم اسناد مالکیتی بنام وی نمی باشد و هم تصرف ندارد؛

اهمیت تصرف در جایی است که صرف تصرف می تواند دلیل مالکیت محسوب شود و حتی گاهاْ اسناد مالکیت را ابطال نماید.

بنابراین در فرض فوق چون سند مالکیت بنام مالک نمی باشد امکان طرح دعوای خلع ید نخواهد داشت و در این فرض دعوای خلع ید رد می شود.

بهتر است در اینگونه مواقع دعوای جعل بصورت حقوقی مطرح شود و ابطال اسناد مالکیت صادره بنام اشخاص جدید تقاضا شود.

حتما در بدو امر دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال مالکیت از دادگاه تقاضا شود در غیر اینصورت ممکن است آرای مأخوذه قابلیت اجرا نداشته باشد.

و بعد از ابطال اسناد مالکیت و صدور سند مالکیت بنام مالک اصلی دعوای خلع ید قابلیت استماع خواهد داشت.

البته در این فرض مالک می تواند طرح شکایت تصرف عدوانی نماید که به صراحت قانون رسیدگی به این دعاوی باید خارج از نوبت بعمل آید.

اما فرض دیگر ناظر به حالتی است که ملک همچنان در تصرف مالک اصلی است و صرفا سند مالکیت بنام اشخاص ثالث منتقل شده است که در این فرض دشواری های مالک اصلی کمتر خواهد بود .

چون تصرف به عنوان دلیل مالکیت می تواند قدرت مالک را در دادگاه و در جهت اثبات حقانیت خود به رخ طرف مقابل بکشد.

در این فرض توصیه می شود موضوع جعل اسناد در صورتی که مشمول مرور زمان نشده باشد بصورت کیفری و در غیر اینصورت بصورت حقوقی مطرح شود.

در هر یک از شیوه های فوقموضوع جهت احراز اصالت و یا جعلیت ادعای خواهان یا شاکی به کارشناس رسمی دادگستری سپرده خواهد شد و نظریه کارشناس اماره و نهایتا توسط قاضی رای خواهد شد.

باید توجه داشت که مالک در هر یک از فروض فوق حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک خود را خواهد داشت. منظور از اجرت المثل، اجاره بهای عرفی ملک است که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

چند توصیه

• در معاملات مسکن حتما از وکیل دادگستری استفاده کنید. منظور وکیل متخصص ملکی با تجربه ده سال کاری می باشد. پرداخت حق الزحمه وکیل بهتر از ریسک از دست دادن اصل سرمایه یا پرداخت خسارت هایی است که امروزه در معاملات مسکن باب شده است.
• در معاملات مسکن،‌ عجله نکنید. حواستان باشد که هیچ ارزانی بی علت نیست. هزاران مورد توسط وکلای ما بررسی شده و متوجه شدیم که اکثر مردم قربانی ارزان فروشی ملک شده اند. مگر اینکه مالک را بشناسید و از روی اعتماد معامله کنید.
• به آگهی های اینترنتی اعتماد نکنید. حتما قبل از ورود به جلسه بنگاه، تحقیقات میدانی انجام دهید و یا افرادی را اجیر کنید که از همسایگان ملک تحقیق نمایند. به کرات اتفاق افتاده که در یک آپارتمان واحدها با اختلاف قیمتی، متری بیست میلیون همراه بوده و صرفا تحقیقات میدانی اختلاف قیمت را آشکار کرده است.

چند توصیه

• کارت ملی خود را به شیوه صحیح و در مکان مناسب نگهداری کنید
• از در اختیار قرار دادن کارت ملی خود یا اطلاعات آن به افراد ناشناس و سایت‌های غیر معتبر و …..پرهیز نمایید
• هنگامی که متوجه مفقود شدن کارت ملی خود می‌شوید هرچه سریعتر اقدام به اعلام مفقودی به مراجع ذی‌صلاح نمایید(مزیت این کار این است که از تاریخی که اعلام مفقودی به مراجع ذی‌صلاح می‌نمایید مسئولیت اقدامات که با کارت ملی شخص شما صورت می‌گیرد بر عهده شما نمی‌باشد).

• کارت ملی خود را به شیوه صحیح و در مکان مناسب نگهداری کنید. فروشنده و خریدار تصویر کارت ملی و شناسنامه یکدیگر را مطالبه کنند و همواره نزد خود نگه دارند. توجه داشته باشید که بستر و ساختار قوه قضاییه در ایران، مبتنی ب کارت ملی شده است و لزوما سامانه ثنا در سرعت امور نقش بسزایی دارد بنابراین توصیه می شود از طرف مقابل بخواهید که در سامانه ثنا قوه قضاییه ثبت نام کرده باشد. این موضوع در صورت بروز اختلاف و طرح موضوع در دداگستری، سرعت عمل موضوع را بدنبال دارد.
• از در اختیار قرار دادن کارت ملی خود یا اطلاعات آن به افراد ناشناس و سایت‌های غیر معتبر و …..پرهیز نمایید
• هنگامی که متوجه مفقود شدن کارت ملی خود می‌شوید هرچه سریعتر اقدام به اعلام مفقودی به مراجع ذی‌صلاح نمایید ، مزیت این کار این است که از تاریخی که اعلام مفقودی به مراجع ذی‌صلاح می‌نمایید مسئولیت اقدامات که با کارت ملی شخص شما صورت می‌گیرد بر عهده شما نمی‌باشد.