نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز درگرو بررسی‌های و نظارت شدید شهرداری و سایر نهادهای دیگر مثل مشاور املاک و مردم می‌باشد .چرا که این اقدامات غیرقانونی باعث آسیب به زیرساخت‌های شهری و بروز مشکلات و حوادث متعدد در شرایطی مختلف شود.

ضمن اینکه هرگونه تخلف در این زمینه مجازات‌هایی را طبق قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ در بر خواهد داشت. ولی از آنجایی که ممکن است برخی تخلفان ناشی از عدم آگاهی سازنده اتفاق بیفتد و منجر به پرداخت جرایم هنگفت شود حضور وکیل شهرداری یا مشاوره حقوقی می تواند بسیار کارساز و موثر باشد.

ساخت و ساز غیرمجاز به معنای انجام فعالیت های ساختمانی بدون داشتن مجوز و دور زدن قوانین مربوط به آن حیطه می باشد.
پدیده ساخت و ساز غیرمجاز از جمله مواردی است که با تحولات ساختاری و به روز شدن احداث ساختمان قابل مشاهده است.
این امر به دلایل مختلفی من جمله مزیت های اقتصادی ، مشکلات قانونی و تخلف ایجاد میگردد.در این مقاله سعی داریم به بررسی ساز و کارهای قانونی ساخت و ساز غیرمجاز و نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز اقدام نمود
ضمانت اجرای ساخت و ساز غیرمجاز در قانون ایران ، ماده 100 قانون شهرداری می باشد.

ساخت و ساز غیر مجاز چیست؟

به تمامی فعالیت‌های غیر مجاز و مخالف با قوانین و مقررات ساخت و ساز که باعث بروز مشکلات جدی نظیر خطرات ایمنی آسیب به محیط زیست ؛تخریب زیرساخت‌های شهری شود ساخت و ساز غیر مجاز گفته می‌شود.

در قانون نیز برای این اقدامات غیر قانونی جرایم و مجازات هایی در نظر گرفته شده است. لذا در صورتی که مشمول جریمه شده باشید میتوانید برای تخفیف در مجازات از بهترین راهکارهای قانونی از طریق مشاوره حقوقی با یکی از ده وکیل خوب تهران در مجموعه حق وران اقدام موثر داشته باشید.

مقصود از جلوگیری و متوقف ساختن ساخت و ساز غیرمجاز چیست؟

جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز براساس قانون شهرداری باید انجام شود.در چنین شرایطی ابتدا برای شخص اخطار صادر می گردد یا اینکه به تعطیلی کسب و کار می پردازند و درنهایت با کمترین هزینه شهرداری سعی در جلوگیری از عملیات می نماید.

مستند به ماده 100 قانون شهرداری مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد ، جلوگیری نماید.

درنتیجه هر گونه ساخت و سازی که بدون داشتن پروانه از شهرداری صورت گیرد غیرمجاز تلقی میگردد جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه دریافت پروانه ساخت و ساز از شهرداری بهتر است با وکیل ملکی مشاوره نمایید.

چه مواردی در ساخت و ساز دارای وجاهت قانونی نیست؟

1. استفاده تجاری از ملک مسکونی
2. اقدام به ساخت و ساز بدون پروانه
3. عدم رعایت مفاد پروانه ساخت و ساز
4. عدم احداث پارکینک در موارد تعیین شده
5. ساخت و ساز غیرقانونی در روستا
6. معامله ملک فاقد پروانه ساخت

مجازات ساخت و ساز بدون پروانه

• اگر بنای ساخته شده از جهت رعایت اصول فنی ، بهداشتی و شهرسازی ایراد داشته باشد تخریب بنا توسط ماموران شهرداری صورت میگیرد.
• در صورتی که ساخت و ساز مطابق قوانین نباشد جریمه نقدی یکی دیگر از مجازات هایی است که می توان برای آن تعیین نمود.
• اگر در ساخت ساز بدون پروانه مالک از مقدار مساحت مجاز در ملک تعدی نماید براساس میزان تجاوز جریمه نقدی برای آن در نظر گرفته می شود که مهلت دوماهه برای اجرای رای به مالک داده می شود.

ساخت و ساز بدون رعایت مفاد پروانه آن دارای چه تبعاتی می باشد؟

این نوع از تخلف به شکل های متفاوتی رخ می دهد. یکی از این موارد ابتدا ذی نفع به مجازات پرداخت جریمه نقدی دچار می گردد و در صورت خودداری از پرداخت کمیسیون می تواند درخواست صدور رای تخریب بنماید.

میزان جریمه نقدی نسبت به نوع بنا و مساحت آن می تواند متفاوت باشد جهت اگاهی از میزان جریمه های ساخت و ساز بهتر است با وکیل ملکی متخصص در زمینه ساخت و ساز مشاوره نمایید.

مجازات ساخت و ساز غیرمجاز شامل چه مواردی می باشد؟

اگر بخواهیم با ضمانت اجرای قانونی ساخت و ساز غیرمجاز اشنا شویم و از مجازات دقیق آن اطلاع حاصل نماییم باید به ماده 100 قانون شهرداری مراجعه نماییم.

براساس تبصره 2 ماده مذکور در خصوص اضافه ی بنا زائد بر مساحت زیر بنای تعیین شده در پروانه ساختمان واقع در بخش استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند به دو شکل تصمیم اتخاذ نماید:

در صورت عدم ضرورت قلع (تخریب) بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رای به اخذ جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی بنماید.

نکته:

شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید.

نکته:

کمیسیون در مورد مذکور نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.

براساس قانون شهرداری موقعیت ملک از نظر مکانی براساس موارد زیر تعیین میگردد:

1. واقع در بر خیابان اصلی بودن
2. موقعیت ملک در خیابان فرعی باشد
3. در صورت احداث ملک در کوچه ، نوع کوچه یعنی بن بست یا باز بودن حائز اهمیت می باشد.

میزان جریمه مندرج در قانون شهرداری در ساخت و ساز غیرمجاز به چه صورت تعیین گردیده است؟

جریمه نباید از حداقل یک دوم برابر ارزش معاملاتی کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
‌طبق تبصره 4 قانون شهرداری در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه درصورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد ‌کمیسیون اقدامات کمیسیون به دو صورت است :

با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی‌ ساختمان دریافت می گردد.

در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، به هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان‌ ساختمان را به شهرداری اعلام نماید.

اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

‌مجازات ساخت و ساز غیرمجاز به صورت عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن در کمیسیون شهرداری چگونه است؟

می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع‌ استفاده از فضای پارکینگ رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملات ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته‌ پارکینگ باشد صادر نماید مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌ باشد شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان‌ ساختمان می ‌باشد.

نکته :

در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی‌ را بنمایند.

در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به‌ کمیسیون ارسال نماید.

در سایر موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای ‌ماده صد است.

چه اشخاصی می‌توانند از ساخت و ساز غیرمجاز جلوگیری کنند؟

از آن جایی که نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز می‌تواند منوط به شرایط مختلف باشد ؛افراد و نهادهای مختلفی می‌توانند از ساخت و سازهای غیر مجاز جلوگیری کنند از جمله راهکارها و نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز شامل:

• شهرداری
• مشاورین املاک
• مردم

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز توسط شهرداری

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز توسط شهرداری از چند طریق ممکن است:

معمولا شهرداری با کنترل و نظارت بر ساخت و ساز در محدوده شهر می‌تواند مانع از ساخت و سازهای غیر مجاز در سطح شهر شود. از جمله روش‌های مختلف شامل :

• عدم صدور پروانه ساخت
• بررسی و نظارت شهری
• تخریب ساختمان

عدم صدور پروانه ساخت

از آنجایی که شهرداری مسئول صدور پروانه ساخت می‌باشد در ساخت و سازهای غیر مجاز این امر میسر نخواهد بود. چرا که برای صدور پروانه ساخت باید تمامی مقررات و قوانین مربوط به ساخت و ساز رعایت شود چنانچه پروانه ساخت صادر نشود به معنی ساخت و ساز غیر مجاز تلقی می‌شود.

بررسی نظارت شهری

همواره شهرداری از جمله نهادهایی است که موظف به بررسی و کنترل ساخت و سازها در کشور می‌باشد و از ساخت و سازهای غیر مجاز جلوگیری می‌کند. در این گونه مواقع با مواجهه ساخت و سازهای غیر مجاز معمولاً اخطاریه‌ای به شخص ابلاغ می‌شود و کار تعطیل خواهد شد.

تخریب ساختمان
وقتی ساختمان فاقد پروانه ساخت باشد شهرداری اجازه تخریب آن را خواهد داشت

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز توسط مشاور املاک

مشاورین املاک از جمله اقشار فعال در حوزه ساخت و ساز کشور میباشد و می‌تواند نقش مهمی در پیشگیری از تخلفات ساخت و سازهای غیر مجاز را داشته باشد لذا برای پیشگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز به مشتریان خود اطلاع رسانی می‌کنند

گزارش‌های مردمی

گزارش‌های مردمی مبنی بر ساخت و ساز غیر مجاز بسیار قابل اهمیت است وقتی که شما متوجه ساخت و سازهای غیر مجاز شوید می‌توانید از طریق شماره ۱۳۷ اقدام به اطلاع رسانی نمایید.

عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز

متاسفانه یکی از مشکلات جدی و حاد جامعه مخصوصاً در شهرها و کلان شهرها ساخت و سازهای غیر مجازی است که بخش عظیمی از کشور را با چالش‌های مختلفی نظیر تخریب زیرساخت‌های شهری خطرات ایمنی و آسیب به محیط زیست روبرو کرده است از جمله عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز عبارتند از:

فساد اخلاقی
زمانی که افرادی فاقد اصالت نسبت به منشور اخلاقی تعهدی ندارند نسبت به فروش پروانه ساخت به صورت غیرقانونی اقدام می‌کنند در این گونه مواقع پیمانکار یا سازنده با پرداخت وجوهاتی نسبت به اخذ پروانه ساخت اقدام می‌کند

عدم رعایت قوانین و مقررات

ساخت و سازهای اصولی در گرو رعایت قوانین و مقررات شهری و شهرداری می‌باشد لذا یکی از ‌های موثر در کاهش هزینه‌ها و افزایش سود عدم رعایت قوانین و مقررات در ساخت و ساز می‌باشد ولی می‌تواند عواقب جبران ناپذیری را در پی داشته باشد

عدم نظارت دقیق
وقتی که نهادهای دولتی مثل شهرداری نسبت به کنترل و نظارت امور ساخت و ساز اهمیت ندهند در نتیجه برخی مجریان در پی سو استفاده‌ها از شرایط مبادرت به ساخت و سازهای غیر مجاز کرده که می‌تواند به صورت جدی باعث بروز مشکلات شود

نبود زمین
متاسفانه محیط زیست تخریب زیرساخت‌های شهری ناشی از ساخت و سازهای غیر مجاز دلیل عدم وجود زمین برای ساخت و ساز می‌باشد شهرداری و نهادهای مختلف همواره می‌توانند برای این موضوع با نهاد مردم همکاری لازم را داشته باشم

فقر و بیکاری

متاسفانه فقر و بیکاری گره سختی در خصوص ساخت و سازهای غیرقانونی ایجاد کرده نه‌ها و بودجه‌های سرسام آور عدم توانایی مردم همگی دست به دست هم داده تا برای رهایی و خلاصی از اجاره نشینی دست به راهکارهای غیرقانونی می‌زنند از جمله این چالش در بخش‌های حاشیه نشینی شهر به وفور قابل مشاهده است.

پیشگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

با تمامی این تفاسیر می توان از طریق روش‌های مختلفی اقدام به پیشگیری از ساخت و سازهای غیرقانونی کرد نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز معمولاً مناطق شرایط مختلفی است افزایش آگاهی مردم و تعقیب گزارش‌های مردمی عدم ارائه پروانه صدور ساخت کنترل نظارت نهادهای مربوطه همکاری پلیس دادگستری و شهرداری در خصوص برخورد قاطعانه و حداکثری با متخلفین

انواع جرایم ساخت و ساز غیر مجاز

• ساخت و سازهای بدون مجوز
• ساخت و ساز در محل‌های غیر مجاز
• ساخت و ساز بدون رعایت قوانین و مقررات
• تخریب و تغییر کاربری ساختمان‌های تاریخی
• ساخت و ساز بدون رعایت اصول بهداشتی و ایمنی
• تخلفات مهندس ناظر
• تغییر کاربری
• عدم احداث پارکینگ
• تخلف تراکم اضافی

در تمامی جرایم صورت گرفته باید از طرف نهادهای مربوطه مثل شهرداری دادگستری و کلانتری با خاطیان برخوردهای قاطعانه و حداکثری صورت بگیرد

مجازات ساخت و ساز غیر مجاز

مطابق ماده ۱۰۰ قوانین شهرداری در صورتی که مالکین در محدوده‌های شهری و حریم آن پیش از هرگونه اقدامی نسبت به ساخت و ساز اقدام کنند ساخت و ساز آنها غیر مجاز می‌باشد که در این گونه مواقع کمیسیون حکم تخریب می‌دهد.

در صورتی که ساخت و ساز بدون مجوز انجام شده باشد اما اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند حکم تخریب یا حکم پرداخت جریمه صادر کند میزان جریمه بر اساس متراژ ساختمان محاسبه می‌شود. برای هر متر مربع٠/١ ارزش معاملاتی بنا جریمه دریافت می‌شود که پس از پرداخت جریمه پایان کار صادر می‌شود.

معامله نکردن در ساخت و ساز غیر مجاز

به دنبال نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز می‌توان با معامله نکردن در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز باعث تشویق عملیات ساخت و ساز مجاز شد و این ساخت و سازها را توسعه داد .

چرا که هرگونه معامله با ساخت و سازهای غیر مجاز اگر برخوردی قاطعانه از طریق نهادهای مختلف انجام شود می‌تواند تاثیر مستقیمی در ساخت و سازهای مجاز داشته باشد.