فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر یکی از شیوه‌های کلاهبرداری در فروش املاک می‌باشد که در گرو تبلیغات اغوا کننده‌ای است که متاسفانه گریبانگیر متقاضیان مسکن شده است.
لذا تمامی کسانی که تمایل به هرگونه خرید و فروش ملک مسکونی تجاری اداری و غیره داشته باشند باید حتماً پیش از هرگونه معامله با وکیل ملکی حداقل امر مشاوره حقوقی مفید و موثر داشته باشند تا در دام کلاهبرداران و شیادان امر فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر نیفتند. .
بی شک شما هم اگر جزو دسته افراد زخم خورده‌ای بودید که گرفتار شیادان و کلاهبرداران شده بودید حتماً به تمامی کسانی که قصد خرید و فروش دارند توصیه داشتید که از دانش و تجربه وکیل خوب تهران در حوزه تخصصی ملکی کمک بگیرند تا بی دغدغه و نگرانی معاملاتی پرسود را تجربه کنند.
در فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر معمولاً ملک به چند نفر فروخته می‌شود و در واقع این معامله معارض بوده و خریدار نیز مال غیر خریده است.
طبق قانون مالک اصلی ملک شخص اول در زمان خرید می‌باشد بر همین اساس خریداران بعدی باید جهت جبران ضرر و زیان وارد از فروشنده شکایت کنند.
چون در این گونه مواقع فروشنده بعد از اینکه ملک را در دست اول به فروش برساند دیگر صاحب آن نیست و فقط معامله روی ملک صورت گرفته است در این گونه مواقع مالکان بعدی باید ملک را به صاحب اصلی برگردانند و علیه جرم صورت گرفته شکایت کنند.
سند عادی چیست؟
سندی که دارای امضاء ، مهر ، اثرانگشت است ولی ارکان سند رسمی را نداشته باشد ؛ سندعادی است.براساس ماده 1293 قانون مدنی هر گاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده باشد ولی مأمور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است.
چه زمانی قولنامه معتبر است ؟
قولنامه از اقسام سندعادی می باشد و در واقع قراردادی است که دو طرف جهت عقد بیع با هم منعقد می کنند. قولنامه در دو صورت معتبر است :
دارای مهر و امضا دوطرف باشد.
طبق ماده 10 قانون مدنی مخالف صریح قانون نباشد.
فروش زمین قولنامه ای به چند نفر
معامله معارض چیست ؟
عنصر قانونی فروش زمین قولنامه ای به چند نفر معامله معارض می باشد.معامله معارض بدین معناست که مالک در ابتدا عین یا منفعت مال خود را به موجب سند رسمی یا عادی به دیگری انتقال دهد و بعد از آن مجددا در خصوص همان ملک ، با اشخاص ثالث به موجب سند رسمی اقدام به معامله نماید و در واقع یک مال را به چند نفر بفروشد.
فردی که در این معاملات به عنوان شخص خریدار است مال غیر را خریداری کرده است.در این شرایط قانون خریدار اول را به رسمیت می شناسد و سایر خریداران می توانند شکایت با موضوع کلاهبرداری بنمایند.
نکته :
مالک واقعی کسی است که سند معامله حتی در صورت قولنامه ای بودن به نامش تنظیم شده باشد.
برای معاملات معارض دو حالت وجود دارد :
1.هردومعامله با سند رسمی صورت گرفته باشد.
2.معامله اولی با سند عادی و معامله دومی با سند رسمی اتفاق افتاده باشد.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟
1.مبایعه نامه از ریشه بیع به معنای خرید و فروش و قولنامه در خصوص تعهداتی در قرارداد می باشد.
2. قولنامه تعهدات مربوط به قرارداد است اما مبایعه نامه قراردادی واقعی محسوب می شود .
3. با انعقاد مبایعه نامه مالکیت منتقل می گردد اما در قولنامه دو طرف متعهد می شوند که معامله ای را انجام دهند.
قولنامه و مبایعه‌نامه هیچ کدام سند رسمی نیستند ولی مبایعه نامه اعتبار بیشتری نسبت به قولنامه دارد و به طور کلی تا موقعی که خریدار یا فروشنده برای تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی اقدامی نکنند معمولاً سند رسمیت ندارد.
مبایعه نامه یک نوع قرارداد بین خریدار و فروشنده ملک بوده که می‌توان گفت اعتبار قانونی دارد اما قولنامه جز اسنادی که اعتبار قانونی داشته باشد نخواهد بود .
در قولنامه‌های ثبت شده اگر ثمن معامله از طرف خریدار پرداخت نشود لزومی ندارد اما باید تا موقع آماده شدن مبلغ اولیه از طرف خریدار قولنامه تنظیم شده باشد .ولی در مبایعه نامه ثمن معامله در ابتدا باید پرداخت شود و بقیه پول طی تاریخ معین باید به حساب فروشنده واریز شود.
قولنامه در واقع وعده‌هایی است که طرفین معامله در خصوص قرارداد به یکدیگر خواهند داد اما مبایعه نامه تعهداتی است که هر دو آن را بر اساس یک قرارداد منعکس می‌کنند.
در مبایعه نامه معمولا مشاورین املاک برای اینکه فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر صورت نگرفته باشد از طریق سایت اسناد رسمی سند ملک و عدم وجود هرگونه مبایعه نامه دیگر را بررسی خواهند کرد ولی این کار برای فروش زمین به صورت قولنامه‌ای امکان‌پذیر نیست.
قولنامه های تنظیمی توسط بنگاه، مبایعه نامه است یا تعهد بر بیع؟
معمولاً مبایعه نامه‌هایی که در بنگاه‌های معاملاتی بین طرفین منعقد می‌شود سند عادی خواهند بود که به توافق طرفین بر اساس تعهدات و قولی که به یکدیگر می‌دهند انجام می‌شود.
با وجود اینکه معاملات می‌تواند در اوراق عادی انجام بگیرد اما بهتر است تا همه قراردادها در دفتر املاک یا بنگاه‌های معاملات مسکن منعقد شوند.
چرا که اعتبار قراردادهایی که توسط دفتر املاک منعقد می‌شود چون متعاملین ملزم به معامله توسط دفتر املاک هستند و نمی‌توانند برخلاف تعهدات خود عمل کنند .
برای این گونه موارد در قراردادها حق فسخ قرار داده می‌شود و فروشنده تحت پیگرد قانونی قرار خواهد گرفت.
اسناد عادی به دو صورت در املاک تنظیم می گردد:
- سند عادی با کد رهگیری
- سند عادی بدون داشتن کد رهگیری
بهتر است بدانید هردو مورد ذکرشده مانند سایر اسناد عادی بوده و در دادگاه می توان به آن استناد نمود.
تفاوت قولنامه با سند رسمی در چیست؟
از جمله تفاوت‌های قولنامه با سند رسمی که منجر به تاثیرات حقوقی می‌شود می‌توان به این نکته اشاره داشت که قولنامه‌ها اسناد عادی هستند.
در صورتی که اسناد مالکیت جزو اسناد رسمی محسوب می‌شوند که به واسطه قانون و مقررات قابل تنظیم هستند وقتی سند مالکیت در دفتر ثبت اسناد ثبت شود کاملاً رسمی و قابل اجراست .
در صورتی که می‌توان به عنوان وثیقه برای بانک یا دادگستری تودیع کرد ولی در قولنامه فاقد این اعتبارات خواهد بود ضمناً اسناد رسمی تا زمانی که در دسترس باشند اعتبار دارند و هرگونه مفقودی باید فورا اطلاع داده شود و تا در خصوص آن المثنی صادر شود .
شما می‌توانید در مراجع قانونی از جمله دادگاه از قولنامه یا سند رسمی که بعد از تنظیم سند معارض باشد استفاده کنید تفاوت سند و قولنامه از نظر ماهیت باید اشاره کرد که این اوراق به واسطه صدور از مراجع رسمی می‌تواند کاملاً قانونی و لازم الاجرا باشد .
مطابق با ماده ۱۰ قانون مدنی قابل استنباط است افراد می‌توانند تا جایی که با شر و قانون تناقض نداشته باشد درباره حق و حقوق خصوصی و قراردادهای آزاد را منعقد کنند
چرا خرید زمین بصورت قولنامه ای مطلوب نیست؟
معمولاً زمین‌های قولنامه‌ای به راحتی قابل استعلام گرفتن نیستند و حتی ان فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر امکان‌پذیر است که باعث بروز مشکلات برای سایر افرادی که مورد سوءاستفاده قرار گرفته‌اند خواهد شد.
در صورتی که اگر با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی صورت بگیرد این مسئله امکان‌پذیر نیست. گاهی ممکن است ملک شرایط مناسبی داشته باشد.
برای این منظور حتماً باید استعلام و قولنامه و مبایعه نامه را تحت نظر نکات حقوقی و مشاوره با وکیل ملکی متخصص تنظیم کنید.
وکیل خوب تهران در مجموعه هموران هم اکنون آماده پاسخگویی به سوالات شما در خصوص نحوه خرید زمین‌های قولنامه‌ای می‌باشد09129426674
در صورت فروش زمین بصورت قولنامه ای به چند نفر،کدام قولنامه صحیح است؟
در این گونه مواقع خریدار اولی صاحب اصلی ملک خواهد بود بقیه افرادی که ملک را خریداری کردند می‌توانند علیه فروشنده اقدام به شکایت کنند
آیا در صورت فروش زمین به چند نفر، امکان دریافت ثمن پرداختی و جبران خسارت وجود دارد؟
فروش زمین قولنامه‌ای به چند نفر به هیچ عنوان صحیح و امکان‌پذیر نیست چون که معمولاً غیر رسمی و در واقع نوع کلاهبرداری می‌تواند اتفاق بیفتد.
اگر فروش زمین به چند نفر به صورت قولنامه‌ای انجام شده باشد امکان دریافت ثمن پرداختی و جبران خسارت وجود ندارد بلکه تمامی متضررین برای معاملات صورت گرفته باید اقدام به طرح دعوا در محاکم عمومی نموده و ادعای خود را اثبات کنند.
مجازات فروش زمین به چند نفر چیست؟
کلاهبرداران با ترفندها و شگردهای متفاوت اقدام به فروش یک ملک در دو تاریخ متفاوت به چند نفر می کنند و آن را در دفتر اسناد رسمی هم ثبت می‌کنند در این گونه مواقع سر دفتر نیز مجرم و مجازات می‌شود و در خصوص معامله صورت گرفته اخطار جدی خواهد گرفت .
معمولاً این جرایم معامله معارض بوده و غیر قابل بخشش می‌باشد و حتی اگر شاکی پرونده صرف نظر کند پرونده بسته نمی‌شود و از حیث قانونی و جرایم عمومی پیگرد دارد
طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص جرم فروش ملک به چند نفر ، چنانچه شخصی براساس یک سند عادی یا رسمی ملکی را به چندین نفر بفروشد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
بایدها و نبایدهای خرید و فروش با قولنامه
- گفتیم که قولنامه‌ها قراردادهای اولیه بین خریدار و فروشنده هستند.
- قولنامه خریدار باید در مدت مشخص شده مبلغ معینی را به فروشنده بپردازد و فروشنده حق فروش ملک را به شخص دیگری نخواهد داشت.
- بهتر است تا قولنامه‌ها در مراجع قانونی نوشته و ثبت شود؛ چون که قولنامه‌هایی که شخص افراد می‌نویسند و مراجع قانونی در آن نقشی نداشته باشند فاقد اعتبار می‌باشد.
- شما به عنوان خریدار یا فروشنده باید تمامی تعهدات بندهای قولنامه را رعایت کنید.
- تا اتمام انتقال سند کامل صورت نگرفته نباید تمامی مبلغ معامله پرداخت شود.
- همچنین تا موقعی که فروشنده پول خود را کامل دریافت نکرده نباید سند به اسم خریدار منتقل شود.
- نحوه پرداخت و واگذاری جز به جز باید مشخص شود.
- اگر قرار است برای خرید و فروش ملک چک پرداخت شود باید این نکته در قولنامه درج شود.
- در صورت برگشت چک معامله به صورت یک طرفه فسخ خواهد شد.
- چون اگر درج نشود فروشنده نمی‌تواند معامله را فسخ کند.
- داشتن کد پیگیری در تنظیم قولنامه بسیار اهمیت دارد. دقیقاً چیزی که برخی از مشاورین املاک آن را بی‌اهمیت جلوه می‌دهند. چرا که در صورت عدم داشتن کد پیگیری فروشنده نمی‌تواند ملک را انتقال دهد. برای انتقال باید یک روز مشخص طرفین در دفترخانه حاضر شوند و مراحل قانونی را طی کنند.
- اگر صاحب ملک چند نفر باشد باید تمامی مالکین امه متراژ و خصوصیات دقیق باید درج شود .
- به هیچ عنوان قولنامه دستنویس را امضا نکنید .
- باید چاپی باشد و یک نسخه فروشنده و یک نسخه خریدار و یک نسخه برای بنگاه‌دار خواهد بود.
- اطلاعات مربوط به انباری و پارکینگ باید به صورت دقیق محاسبه و قید شود.
بدون دیدگاه