فروش ملک مشاع در قانون ، با درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء آغاز می گردد. افراز ملک در حقوق ایران به معنای تقسیم یک واحد ملکی به دو یا چند بخش مجزا با هدف انتقال مالکیت و استفاده از هر بخش به صورت جداگانه است که شرکاء ملک برای فروش آن انحصارا بتوانند اقدام نمایند.

افراز می‌تواند برای ملک‌های مسکونی، تجاری و صنعتی انجام شود.در این مقاله سعی بر آن داریم که به بررسی نحوه ی تقسیم ملک مشاعی و دستور فروش ملک مشاعی بپردازیم.

نحوه ی فروش ملک مشاع به چه صورت است؟

انواع ملک در صورت داشتن مالکین متعدد به دو دسته تقسیم می گردد :

1. مالکیت مشاعی : در ملکی است مشترک می باشد و تقسیم نشده است همچنین دارای مالکین متعدد است و شراکت آن ها بدین صورت است که تمام شرکا در همه ی قسمت های مال شریک می باشند.

2. مالکیت مفروز : در ملکی می باشد که تنها یک مالک دارد و در واقع همان ملک مشاعی می باشد که تقسیم گردیده است.هنگامی که مالکان یک ملک مشاع اقدام به قسیم ملک مشاع خود نمایند بعد از تقسیم و طی کردن مراحل افراز ، ملک مفروز خواهد بود.

نحوه ی تقسیم و فروش ملک مشاعی قابل افراز

به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع طی کردن مراحل زیر جهت امر فروش پیش بینی شده است:

• وصول درخواست افراز ملک مشاعی توسط مسئول هر واحد ثبتی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده توسط هر یک از شرکا می تواند صورت گیرد.
• رسیدگی به ملک مشاعی مذکور به نماینده ثبتی ارجاع داده می شود.
• نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه می نماید.
• وی نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر می نماید.
• پرونده به نظر مسئول ثبتی می رسد.
• تایید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد.
• مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را بازدید نماید.
• نقشه بردار با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک موردافراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.
• وی مکلف است پس از ترسیم نقشه به طوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی‌را نیز تعیین و در صورت مجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.
• مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید.
• تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌شرکاء ابلاغ می‌شود.

نکته :

پس از افراز برای هر یک از مالکین سند 6 دانگ صادر می گردد.جهت تنظیم دادخواست مربوط به افراز ملک مشاع بهتر است از وکیل ملکی کمک بگیرید.

شکایت شرکاء نسبت به افراز ملک به چه صورت است؟

اعتراض به رای افراز و غیر قابل افراز واحد ثبتی دارای مهلتی ده روزه است.در ماده دو قانون افراز و فروش املاک مشاع آمده است. وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم‌نمایند.
طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.

رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است. اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود. در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهدداد.

مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید. وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌تقسیم خواهد شد.

مرجع صالح جهت رسیدگی به اعتراض به رای افراز

چون مورد دعوی اعتراض به تصمیم واحد ثبتی جزو اموال غیر منقول است بنابراین رسیدگی به این دعوی در دادگاه محل وقوع ملک انجام می پذیرد.

نکته :

ممکن است مالکین مشاعی در شهرهای مختلفی ساکن باشند و این سکونت تغییری در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک نخواهد داشت.جهت افراز و گرفتن دستور فروش ملک مشاع و اعتراض به رای افراز و غیر قابل افراز با وکیل ملکی مجرب در حیطه افراز مشاوره نمایید. گروه وکلای حق وران آماده ی پذیرش وکالت در زمینه‌ی ملکی می باشد.

اگر یکی از شرکا بدون اذن شریک، اقدام به فروش مال بکند چه حکمی دارد؟

فروش مال مشاع بدون اجازه شرکا توسط یکی از شرکا اگر فقط نسبت به سهم خودِ شخص باشد، اشکالی ندارد. ولی اگر سهم سایرین فروخته شود، از مصادیق فروش مال غیر است.

دستور فروش مال مشاع

به موجب ماده 591 قانون مدنی اگر مالی به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد فروخته می شود تا بهای آن به نسبت سهم شریکان تقسیم شود.

همچنین براساس ماده 4 قانون افراز و فروش املاک ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

در نتیجه هر یک از شرکا می توانند در صورتی که سایر شرکا حاضر به فروش مال مشاعی نباشند، تقاضای صدور دستور فروش را از دادگاه بنمایند.

دستور فروش مال مشاع توسط دادگاه به چه صورت می باشد ؟

به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع در صورتی که اداره ثبت با تقاضای تقسیم موافقت نکند، هر یک از مالکین مشاعی می توانند تقاضای دستور فروش مال مشاعی را از دادگاه بنمایند. بنابراین تصمیم که دادگاه می گیرد دستور است؛ و در قالب حکم نیست و آثار حکم را ندارد.

همچنین قابل تجدیدنظرخواهی نیست و نیاز به تشکیل جلسه و ابلاغ به شرکا نمی باشد.جهت فروش مال مشاع باید دادخواست مربوطه تنظیم شود و تقدیم دادگاه گردد ؛ جهت بهبود امر با وکیل ملکی مشاوره بگیرید. موسسه حقوقی حق وران آماده پذیرش انواع دعاوی و تنظیم دادخواست در زمینه ی ملکی می باشد.

همچنین برای مشاهده ی نمونه دادخواست فروش مال مشاع بر لینک زیر کلیک نمایید :