تنفیذ فسخ معاملات ثبتی اموال غیرمنقول دارای چه شرایطی است؟ فسخ معامله یعنی این که بنا به دلایلی قرار است که قرارداد فسخ شود. اما ممکن است منتقل الیه یعنی کسی که مال به او انتقال یافته سند را به مالک قبلی ندهد. در این حالت باید دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در دادگاه مطرح شود که دارای شرایطی است که در مقاله ذیل به آن ها می پردازیم.
تنفیذ فسخ به چه معنایی است؟
یکی از عناوینی که در علم حقوق با آن روبهرو هستیم تنفیذ فسخ است. برای این که این عنوان را بهتر درک کنید ابتدا معنای تنفیذ و فسخ را مورد بررسی قرار می دهیم. تنفیذ در لغت به معنای تایید کردن و روان ساختن است. فسخ در لغت به معنای زایل کردن و جدا کردن می باشد. این دو لغت در معنای حقوقی نیز همین معنا را دارند منتها با تفاوت هایی.
فسخ معامله یا حق فسخ بندی است که در یک قرارداد وجود دارد، حسب آن هر یک از طرفین با به وجود آمدن آن می توانند قرارداد را فسخ کنند. به این مثال دقت کنید. علی به محمد خانه ای را می فروشد. در قرارداد بندی را می آورند که اگر تا 1 ماه ثمن معامله پرداخت نشود قرارداد فسخ است. در این حالت پس از گذشت 1 ماه علی می تواند در صورت عدم پرداخت ثمن معامله درخواست تنفیذ فسخ معامله دهد.
تنفیذ فسخ معامله یعنی دادگاه با تایید فسخ این اجازه را به دفتر اسناد رسمی می دهد تا قراداد را فسخ کند و سند مالکیت را از منتقل الیه به انتقال دهنده بدهد.
شرایط طرح دعوای تنفیذ فسخ معامله اموال غیرمنقول
علی القاعده برای این که فسخ صورت بپذیرد باید شرایطی وجود داشته باشد که بیشتر آن ها مربوط به تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است. این شرایط به شرح ذیل می باشد:
الف) وجود شرط فاسخ یا عامل بر هم زننده عقد:
مهم ترین شرط این است که در قرارداد شرط فاسخی وجود داشته باشد. به عنوان مثال اگر الف به ب ماشینی بفروشد و در قرارداد قید کند اگر هر یک از سه چک در موعد مقرر وصول نشود قرارداد فسخ است؛ اگر چک دوم وصول نشد، در اینجا عامل فسخ موجود است که همان عدم وصول چک می باشد. از دیگر موارد می توان به عدم اهلیت طرفین، وجود اشتباه و امثالهم اشاره کرد. پس مهم ترین شرط وجود عامل فسخ می باشد.
ب) تطابق با شرایط موجود در قرارداد:
این امر باید توسط دادگاه مورد بررسی قرار گیرد که فسخ باید بر اساس شروط موجود در قرارداد صورت پذیرد. یعنی این که آیا موارد موجود در مفاد قرارداد به درستی وجود دارند؟ مثلا در مثال خرید و فروش ماشین در عنوان فوق آیا واقعا موعد چک دوم فرا رسیده؟
ج) ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی:
یکی دیگر از شروط مهم این است که قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت باشد، در نظر داشته باشید که این امر الزامی است. علت آن است که بر اساس ماده 22 قانون ثبت مالک آن شخصی است که سند رسمی به نام او می باشد. یعنی قانونگذار بر اساس این ماده مالک را همان فردی می داند که سند رسمی به نام او می باشد. پس شما زمانی می توانید این دعوا را در دادگاه مطرح کنید که قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت باشد.
د) اعمال حق فسخ:
قانونگذار در تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این نکته اشاره می کند که: در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
بنابراین قانونگذار بر اساس این متن شخص را مکلف می کند که در صورت ایجاد حق فسخ به منتقل الیه اطلاع دهد که این اطلاع بر اساس ارسال اظهارنامه رسمی است.
ه) گذشت موعد مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
شرط بعدی در اجرای تنفیذ فسخ قرارداد این است که مواعد مقرر در قانون سپری شود. حسب تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک موعد 15 روزه باید سپری شود. آن هم این است که از زمان ایجاد حق فسخ باید اظهارنامه فرستاده شود و اگر سند منتقل نشد آن هنگام در دادگاه مطرح شود.
و) طرح دعوای تنفیذ فسخ قرارداد در دادگاه صالح:
آخرین کار این است که باید در دادگاه صالح در صورت عدم انتقال طرح دعوا کرد. این دادگاه بر اساس قوانین مدنی و آیین دادرسی مدنی این دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که آن مال غیرمنقول در آنجا وجود دارد.
نظریه مشورتی در مورد این موضوع
نظریه مشورتی ذیل درمورد سه سوال است که دین شرح می باشد:
1- وفق صدر تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، موارد موضوع تبصره یادشده ناظر بر دعوای تنفیذ فسخ معاملاتی است که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون ثبت شده است. منظور آن است که تنها در قراردادهای ثبتی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد امکان دارد و قراردادهای عادی نمی شود.
2- به تصریح تبصره یادشده، اظهارنامه موضوع این تبصره باید ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ ارسال شود. بر این اساس، بحث تعارض این حکم با مقررات قانون مدنی و احتمال تغییر در حکم راجع به فوریت عرفی خیارات، موضوعا منتفی است. منظور آن است که اعمال فوری امکان ندارد و مواعد باید سپری شوند.
3- چنانچه در اجرای ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، حکم به پرداخت قیمت روز مال غیر منقول صادر و اجرا شده باشد، اقاله معامله پس از اجرای حکم یادشده موثر در مقام نیست و قیمت پرداخت شده را نمی توان مشمول احکام مقرر برای بدل حیلوله تلقی کرد؛ همچنین فرض سوال مشمول مقررات راجع به اعاده دادرسی نیست. منظور آن است که قیمت به نرخ روز است و بدل حیلوله اعمال نمی شود و شامل اعاده دادرسی نمی شود.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره طبق قانون جدید
رأی وحدت رویه شماره ۵۲۴ مورخ ۱۳۶۸/۱/۲۹ هیات عمومی دیوان عالی کشور (جهات ردّ دادرس)
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
آیا این موضوع با قانون مدنی در تعارض نیست؟ این قانون عطف بما سبق می شود؟
عده ای بر این باور هستند که تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با قانون بخش خیارات در تعارض است. یعنی این که در خیارات اعمال خیار فسخ فوری است در صورتی که در این تبصره با قید 15 روزه مواجه هستیم. بنابراین می توان گفت در ظاهر این دو ماده با یکدیگر تعارض قانونی دارند.
حسب متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول این مورد عطف بما سبق نمی شود و باید بر اساس ماده 195 قانون آیین دادرسی عمل کرد: دلایلی که برای اثبات عقود یا ایقاعات یا تعهدات یا قراردادها اقامه میشود، تابع قوانینی است که در موقع انعقاد آنها مجری بوده است، مگر اینکه دلایل مذکور از ادله شرعیهای باشد که مجری نبوده و یا خلاف آن در قانون تصریح شده باشد.
قانون مرتبط با فسخ قرارداد
حسب ماده 22 قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
بنابراین حسب این قانون قانونگذار تنها شخصی را مالک می داند که سند رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به نشانی my.ssaa.ir ثبت باشد.
سخن پایانی
همانطور که عرض شد تنفیذ فسخ معاملات ثبتی اموال غیرمنقول دارای شرایطی است که در عنوان بالا به آن ها پرداختیم. بنابراین باید برای این امر تمامی شروط وجود شرط فاسخ یا عامل بر هم زننده عقد، تطابق با شرایط موجود در قرارداد و غیره موجود باشد.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
بیست سال قبل برادرم ملک پدرم رو فروخته و تازه متوجه شدیم که انضای پدرم رو جعل کرده. آیا می تونیم سند رو باطل کنیم؟