اجاره و فروش پارکینگ آپارتمان امکان دارد؟

در نظام حقوقی ایران، آپارتمان نشینی تابع قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن است. یکی از چالش برانگیزترین اجزای ساختمان، پارکینگ است که برخلاف واحدهای مسکونی، وضعیت مالکیت آن همواره با مشاعات ساختمان در هم تنیده است. پارکینگ می تواند به صورت ملک اختصاصی (دارای پلاک ثبتی مجزا در صورت جلسه تفکیکی) یا حق استفاده مشاعی تعریف شود. در این مقاله، به بررسی چهار رکن اساسی حقوقی در خصوص فروش، اجاره و چالش های مالکیتی پارکینگ با استناد به قوانین مدنی و ثبتی می پردازیم.

تحلیل ماهیت حقوقی انتقال پارکینگ به غیر (مالک یا غیر مالک)

مطابق با عرف ثبتی و مواد قانونی، پارکینگ از توابع مبیع محسوب می شود. بر اساس ماده 356 قانون مدنی، هر آنچه بر حسب عرف و عادت از توابع مبیع شمرده شود، متعلق به مشتری است. اما سوال اصلی اینجاست: آیا می توان پارکینگ را جداگانه به کسی فروخت؟

انتقال به مالک همان ساختمان: این عمل کاملا قانونی و صحیح است. مالکین یک مجتمع می توانند پارکینگ های خود را با یکدیگر معاوضه کرده یا به هم بفروشند. در این حالت، از طریق «سند انتقال رسمی» در دفترخانه، پارکینگ از بهنام یک واحد خارج و به نام واحد دیگر ثبت می شود.
انتقال به شخص ثالث خارج از ساختمان: طبق نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه و با استناد به روح قانون تملک آپارتمان ها، فروش پارکینگ به شخصی که مالک هیچ واحدی در ساختمان نیست، فاقد وجاهت قانونی است. دلیل حقوقی آن است که استفاده از پارکینگ مستلزم عبور از قسمت های مشاعی است. علاوه بر آن طبق قاعده لاضرر این امکان وجود ندارد. طبق ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها، حق استفاده از مشاعات تنها برای مالکین بخش های اختصاصی شناخته شده است. بنابراین، چون خریدار غریبه حق عبور از مشاعات را ندارد، عملا مالکیت او بر پارکینگ لغو و بیهوده خواهد بود و مجمع مالکان می تواند مانع ورود او شود.

بررسی ضوابط اجاره پارکینگ در آپارتمان های دارای مدیریت مشترک

اجاره پارکینگ برخلاف فروش، انتقال مالکیت نیست بلکه حسب ماده 466 قانون مدنی انتقال منافع برای مدت معین است. با این حال، این آزادی عمل با حقوق مجاورین محدود شده است.

محدودیت های حفاظتی و امنیتی: در بسیاری از مجتمع ها، طبق اساسنامه مصوب مجمع عمومی، ورود افراد غیر ساکن به محیط داخلی ساختمان ممنوع است. اگر مالکی پارکینگ خود را به شخصی خارج از ساختمان اجاره دهد، مدیر ساختمان به استناد مصوبه مجمع می تواند از ورود خودروی غریبه جلوگیری کند. چرا که این امر برخلاف قوانین است و طبق صحبت های فوق به استناد قاعده لاضرر امکان ندارد.
تصرف در مشاعات: مستاجر غیر ساکن برای رسیدن به پارکینگ باید از درب ریموت‌دار، حیاط و گاهی آسانسور استفاده کند. از آنجا که این فرد در هزینه های مشترک نقشی ندارد و حضورش مخل آسایش و امنیت است، اجاره دادن پارکینگ به غیر ساکن بدون اجازه کتبی از مدیریت ساختمان، غالبا منجر به طرح دعوای مزاحمت یا منع استفاده از مشاعات در مراجع قضایی می شود. بهترین راهکار، اجاره دادن پارکینگ صرفا به همسایگان همان ساختمان است.

مسئولیت مدنی و کیفری در اجاره یا فروش پارکینگ

الف) مسئولیت مدنی: در حوزه حقوق مدنی، مسئولیت ها عمدتا حول محور جبران خسارت و وضعیت اعتبار قرارداد می چرخد:

ابطال معامله به دلیل عدم مشروعیت جهت: اگر پارکینگ به شخصی خارج از ساختمان (غیر مالک) فروخته شود، به دلیل این که خریدار حق استفاده از مشاعات را ندارد، معامله از نظر حقوقی متعذر‌ التسلیم محسوب شده و طبق ماده 348 قانون مدنی می تواند باطل باشد. در این صورت، فروشنده مسئول استرداد ثمن و جبران خسارات وارده به خریدار است.
ضمان درک: اگر شخصی پارکینگی که متعلق به او نیست را بفروشد یا اجاره دهد، طبق ماده 391 قانون مدنی، در صورت مستحق الغیر درآمدن مبیع، باید از عهده غرامات و ثمن برآید.
مسئولیت در قبال مستاجر غیر ساکن: اگر مالکی پارکینگ را به فردی خارج از ساختمان اجاره دهد و مجمع عمومی ساختمان مانع ورود آن فرد شود، مالک در مقابل مستاجر مسئولیت مدنی دارد؛ زیرا نتوانسته است شرط تسلیم عین مستاجره را به درستی ایفا کند و مستاجر حق فسخ و مطالبه خسارت خواهد داشت.

ب) مسئولیت کیفری

فروش مال غیر: اگر مالکی با علم و آگاهی، پارکینگی که متعلق به واحد دیگری است یا جزء مشاعات است را به عنوان پارکینگ اختصاصی به کسی بفروشد، این عمل طبق قانون راجع به انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری محسوب شده و مجازات حبس و رد مال را در پی دارد.
خیانت در امانت: در مواردی که پارکینگ به صورت امانی در اختیار کسی قرار گرفته و شخص از آن سوء استفاده کرده و آن را به غیر اجاره دهد، تحت شرایطی می تواند مشمول عنوان خیانت در امانت شود.
مزاحمت ملکی و ممانعت از حق: طبق ماده 690 قانون مجازات اسلامی، هرگونه پارک کردن یا اجاره دادن فضایی که متعلق به فرد نیست و منجر به تضییع حق دیگران شود، می تواند با شکایت شاکی خصوصی منجر به مجازات حبس و رفع مزاحمت شود.

چالش های اثبات مالکیت در پارکینگ های مشاعی و سهم الارثی

در بسیاری از آپارتمان های قدیمی ساز، در سند مالکیت نامی از پارکینگ برده نشده و اصطلاحا پارکینگ در مشاعات قرار دارد.

تقسیم نامه عادی: گاهی مالکین در یک برگه عادی بین خود توافق کرده‌اند که هر کس کجا پارک کند. طبق ماده 10 قانون مدنی، این قرارداد بین امضاکنندگان نافذ است. اما چالش زمانی ایجاد می شود که یکی از واحدها فروخته می شود. خریدار جدید که امضایش زیر آن برگه نیست، می تواند ادعا کند که طبق سند، پارکینگ مشاع است و او حق دارد در هر کجای فضای مشترک که خالی بود پارک کند.
تصرف عدوانی و خلع ید: اگر شخصی بدون داشتن حق اختصاصی در سند یا بدون توافق با سایرین، فضایی از مشاعات را به پارکینگ خود تبدیل کند، سایر مالکین می توانند با استناد به ماده 161 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای رفع تصرف عدوانی یا تحقق مزاحمت را مطرح کنند. در موارد ارثی نیز تا زمانی که برگه انحصار وراثت و تقسیم نامه رسمی تهیه نشده باشد، هیچ یک از وراث حق دخل و تصرف اختصاصی یا اجاره دادن بخشی از پارکینگ مشاعی مورث را بدون اذن سایر وراث ندارند.

سخن پایانی

در نهایت، باید بر این نکته تاکید ورزید که پارکینگ در محیط های آپارتمانی، ملکی با «حقوق مقید» است و هرگز نباید آن را با املاک مستقل و آزاد مقایسه کرد. همان طور که در بررسی مواد قانونی ملاحظه شد، هرگونه اقدام برای فروش یا اجاره پارکینگ به افراد خارج از مجموعه، نه تنها به دلیل پیوستگی با مشاعات و تضییع حقوق سایر مالکین فاقد وجاهت قانونی است، بلکه می تواند پیامدهای سنگین حقوقی و کیفری نظیر ابطال قرارداد، مطالبه خسارت و حتی مجازات های مربوط به کلاهبرداری را در پی داشته باشد.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل شهرداری در تهران، بهترین وکیل ملکی در تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.