انتقال منافع املاک تجاری به شخص ثالث توسط مستاجر

انتقال منافع املاک تجاری موضوع بسیار مهم در زمینه حقوقی است. در قراردادهای اجاره املاک تجاری، مستاجر ممکن است به دلایل اقتصادی یا شغلی نیاز پیدا کند تا منافع ملک را به شخص ثالث منتقل نماید. انتقال منافع، تحت شمول قوانین خاصی مانند قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های 1356 و 1376 است که هرکدام شرایط و پیامدهای ویژه ای را پیش بینی کرده‌اند.

انتقال منافع یعنی چه؟

اگر بخواهیم با معنای انتقال منافع آشنا شویم بهتر است ابتدا به معنای لغوی آن بپردازیم. منافع در لغت به معنای سودها و فایده ها و جمع منفعت است. این معنا با معنای حقوقی بسیار دور از هم نیستند.

در حقوق ایران، منافع عبارت است از آثار و کارکردهای اقتصادی و بهره برداری از مال بدون انتقال مالکیت آن. البته این به آن معنا نیست که مالک نمی تواند انتفاع برد. به عبارت دیگر، مالکیت مال همچنان در اختیار مالک باقی می ماند ولی استفاده از آن به دیگری داده می شود.

حسب ماده 446 قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.
بنابراین در اجاره، مالکیت عین منتقل نمی شود بلکه تنها حق استفاده و بهره برداری از مال واگذار می شود. انتقال منافع نیز به معنای واگذاری این حق بهره برداری توسط مستاجر به شخص ثالث است.

حق انتقال منافع مورد اجاره

حسب قانون مدنی انتقال منافع بدون رضایت موجر امکان پذیر است. در این مورد می توان به ماده 474 قانون مدنی اشاره کرد: مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین بر اساس قانون مدنی اصل بر انتقال مال مورد اجاره است.

حال اگر به قانون روابط موجر و مستاجر 1356 نگاهی اندازیم خلاف این امر را مشاهده می کنیم. حسب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 انتقال امکان ندارد مگر این که توافقی باشد. در غیر این صورت موجر می تواند حکم فسخ قرارداد را بگیرد. بنابراین در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اصل بر عدم رضایت است مگر این که موجر رضایت دهد.

قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مربوط به اماکن مسکونی و تجاری است در صورتی که قانون فوق تنها در مورد اماکن تجاری سخن می گوید. اصل بر توافق طرفین است و اگر بدون توافق صورت گیرد موجر می تواند قرارداد را بر هم زند.

انواع انتقال منافع املاک تجاری

نقل و انتقال در هر زمینه ای که باشد بر چند طریق ممکن است که به شرح ذیل می یاشد:

1. انتقال قراردادی: مستاجر با اجازه ی صریح موجر یا پیش بینی قبلی در قرارداد، می تواند منافع ملک را به شخص ثالث منتقل کند. این انتقال ممکن است از طریق: اجاره مجدد یا صلح منافع یا هبه منافع انجام گیرد.
2. انتقال قهری: انتقال قهری یعنی این که اراده در آن هیچ دخالتی ندارد. مثلا در صورت فوت مستاجر، منافع ملک به ورثه او منتقل می شود. مطابق ماده 497 قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است اجاره به فوت موجر باطل می شود. اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.
3. انتقال قضایی: مورد سوم از انتقال منافع املاک تجاری در شرایط خاص است، مانند مصادره حقوق مستاجر در پی بدهی، ممکن است دادگاه حقوق منافع مستاجر را به ثالث انتقال دهد. در این مورد هم اراده طرفین دیگر دخیل نیست و تصمیم گیرنده تنها دادگاه است.
4. انتقال بر حسب قوانین خاص: حسب ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356، اگر مستاجر بدون اجازه موجر منافع را واگذار کند، موجر می تواند تقاضای تخلیه کند ولی در مواردی مانند انتقال همراه با ادامه شغل، حقوق کسب یا پیشه مستاجر قابل حفظ خواهد بود.

شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:

تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگر

ماده 290 قانون آیین دادرسی کیفری

تخلیه ملک مستاجر تجاری

ماده 67 قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز

تجویز انتقال منفعت ملک تجاری چیست؟

تجویز انتقال منفعت به معنای اجازه ی رسمی و قانونی موجر به مستاجر برای واگذاری منافع ملک به دیگری است. این تجویز دارای وجوه مختلفی است بنابراین ممکن است: در قرارداد اجاره تصریح شده باشد؛ یعنی مستاجر از ابتدا این حق انتقال را داشته باشد. یا حالت دوم این است که بعدا موجر با انتقال موافقت کند؛ یعنی رضایت موجر پس از انعقاد قرارداد به دست آید. البته ممکن است موجر قهرا رضایت دهد.

حسب نظر هیئت عالی:

مطابق ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مزبور اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه و اماکن آموزشی تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. و حسب ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر این‌که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد، لذا چنان‌چه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد می‌تواند مورد اجاره را نسبت به بقیه مدت اجاره به غیر منتقل کند. با این ترتیب دعوای تجویز انتقال منافع به غیر از ناحیه مستأجر مسموع نخواهد بود.

بنابراین مهم ترین شرط در تجویز این ادعا این است که حق انتقال به ثالث از مستاجر سلب نشده باشد.

آثار و پیامدهای انتقال منافع املاک تجاری

انتقال منافع ملک تجاری، چه به صورت مجاز و چه غیر مجاز، آثار حقوقی خاص خود را به دنبال دارد:

1. در صورت انتقال مجاز: شخص ثالث حقوق مستاجر را دارا می شود و در برابر موجر مسئول خواهد بود. به نوعی می توان گفت که شضخص ثالث جانشین مستاجر اولی می شود. قرارداد اجاره به قوت خود باقی می ماند و مستاجر اصلی بری الذمه می‌شود. البته باید این نکته را گفت زمانی مستاجر اصلی کلا بری می شود که این حق انتقال در قرارداد باشد.
2. در صورت انتقال بدون اجازه: می توان گفت حسب ماده 474 قانون مدنی و ماده 19 قانونروابط موجر و مستاجر 1356 موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بنابراین موجر این حق را دارد تا دادخواست تخلیه ملک را ارائه کند.
3. اثر در حقوق سرقفلی: در قانون روابط موجر و مستاجر 1356، مستاجر با واگذاری غیر مجاز ممکن است حق کسب و پیشه خود را از دست بدهد یا مستحق دریافت حق سرقفلی نشود. اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1376، حقوق سرقفلی بیشتر تابع قرارداد و شرایط پرداختی است.
4. مسئولیت‌ها: مستاجر در قبال موجر مسئول جبران خسارت ناشی از انتقال غیر مجاز است. همچنین در مواردی ممکن است به دلیل ورود ضرر به موجر، ملزم به پرداخت خسارت شود.
5. وضعیت شخص ثالث: اگر انتقال به صورت غیر مجاز باشد ولی موجر فسخ نکند یا انتقال را بپذیرد، شخص ثالث در برابر موجر دارای حقوق اجاره ای خواهد بود.

سخن پایانی

انتقال منافع املاک تجاری توسط مستاجر عملی حساس است که باید دقیقا در چارچوب قوانین و مقررات انجام گیرد. مستاجر بدون داشتن اختیار یا اجازه موجر مجاز به واگذاری منافع ملک نیست، و در غیر این صورت، موجر می تواند قرارداد را فسخ کرده و درخواست تخلیه بدهد.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.