قرارداد پیش‌فروش و مشارکت در ساخت باید رسمی باشد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول قانونی جدید التصویب در سال 1403 می باشد. این قانون اشخاص را اعم از حقیقی و حقوقی را ملزم به ثبت قراردادهای اموال غیر منقول می کند. اگر نیم نگاهی به این قانون بیندازید متوجه می شوید که قانونگذار اشخاص را در قراردادهای مشارکت و پیش فروش ملزم به ثبت می کند.

این قانون و الزام های آن برای این است که از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کند. سوال اساسی اینجاست که منظور از قراردادهای مشارکت و پیش فروش چیست؟ شرایط این نوع قراردادها چیست؟ آیا در مورد این قراردادها اطلاعاتی دارید؟

منظور از قراردادهای مشارکت و پیش فروش ساختمان چیست؟

قرارداد مشارکت حسب ماده 571 قانون مدنی: شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه. به عبارت ساده تر در این قرارداد همانطور که از نامش پیداست این قرارداد به صورت شراکتی واقع می شود. حال این شراکت ممکن است برای کار باشد یا شراکت مدنی باشد یا شراکت در ساخت باشد.

حسب اصلاحات ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان: هر قرارداد با هر عنوانی که به­ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

قرارداد پیش فروش ساختمان به زبان ساده، مالک زمین که پیش فروشنده است قراردادی با پیش خریدار منعقد می کند. در این قرارداد پیش فروشنده متعهد می شود که در زمان مقرر خانه را به پیش خریدار تحویل دهد.

شرایط قراردادهای مشارکت و پیش فروش ساختمان

شرایط قراراد مشارکت:

این قرارداد بر اساس ماده 190 قانون مدنی باید دارای شرایط ذیل باشد:

1. قصد و رضا: این دو عامل نشان دهنده این امر است که طرف قرارداد می خواهد این عمل حقوقی را انجام دهد. بنابراین اگر این دو عامل نیز وجود داشته باشد به عقد خدشه وارد می شود.
2. اهلیت: منظور آن است که طرف به بلوغ و رشد رسیده باشد. در غیر این صورت معامله سفهی و باطل است.
3. موضوع معین باشد: منظور آن است که شرایط و مفاد عقد معین باشد. یعنی به گونه ای نباشد که باعث جهل به موضوع شود.
4. مشروعیت: یعنی عقدی که بسته می شود نباید ببر خلاف قواعد آمره و قوانین کشور باشد.

شرایط قرارداد پیش فروش ساختمان:

حسب تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان:

1. سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.
2. مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
3. همچنین باید شرایط ماده 22 قانون پیش فروش ساختمان رعایت شود.
4. باید مفاد ماده 190 قانون مدنی رعایت شود.

آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در این قراردادها تاثیر گذاشته است؟

قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که در سال 1403 تصویب و لازم الاجرا شد بیان می کند که تمامی معاملات اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رسد. ماده 1 این قانون بیان می کند: هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و هر نوع پیش فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

همچنین حسب اصلاحات ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان: هر قرارداد با هر عنوانی که به­ موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به­ موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیش فروش ساختمان محسوب می‌شود.

شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:

مشارکت در ساخت

الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره طبق قانون جدید

کلاهبرداری در حوزه معاملات املاک

ماده 335 قانون مجازات اسلامی

چرایی ثبت قراردادهای مشارکت و پیش فروش ساختمان

سوال اساسی اینجا مطرح می شود که به چه علت باید این نوع قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رسند؟ قانونگذار به این علت ثبت اموال غیر منقول را واجب می داند که این دسته از اموال از ارزش بالایی برخوردار هستند و وقتی با چنین شرایطی مواجه هستیم یعنی راه فساد و مفسده باز است. شما می توانید به سایت my.ssaa.ir مراجعه کنید و از اموالی ثبتی نسبت به خود آگاه شوید.

ثبت این معاملات به این دلیل است که باعث کاهش کلاهبرداری و زمین خواری و فروش مال غیر و امثالهم می شود. اگر این معاملات ثبت نشود شخص می تواند به راحتی کلاهبرداری کند. همچنین وقتی مال ثبت نباشد و معامله با سند عادی معتبر باشد با فروش مال غیر مواجه هستیم. بنابراین الزام به ثبت معاملات غیر منقول باعث کاهش جرایم می شود. می توان گفت باعث کاهش پرونده ها در حوزه قضائی می شود.

وظیفه دفاتر اسناد رسمی در ثبت این معاملات

• اولین و مهم ترین وظیفه دفاتر اسناد رسمی در این است که این نوع معاملات را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رساند. اگر دفاتر اسناد رسمی این نوع معاملات را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نکنند یا هرگونه تخلفی انجام دهند به مجازات مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول محکوم می شوند.
• مورد دوم از وظایف دفتر اسناد رسمی این است که باید تشخیص هویت را به درستی انجام دهند. یعنی باید مطمئن شوند که افراد مد نظر همان طرفین اصلی معامله باشند. همچنین باید از اهلیت طرف مقابل اطمینان حاصل کنند.
• مورد سوم را می توان اینگونه بیان کرد که دفاتر اسناد سمی به گونه‌ای مشاور در زمینه ثبتی هستند و می توانند به مردم مشاوره دهند.

سخن پایانی

همانطور که عرض شد حسب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول باید قراردادهای مشارکت و پیش فروش به ثبت رسند. این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت رسند. علت این امر برای جلوگیری از مشکلات بعدی است.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.