روش های فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، عقدی لازم و حیاتی میان مالک زمین و سازنده است که با هدف احداث بنا و تقسیم منافع منعقد می شود. اما به دلیل پیچیدگی های فنی، مالی و تعهدات بلند مدت این قرارداد، احتمال بروز اختلافاتی که منجر به توقف پروژه شوند، بسیار زیاد است. در چنین شرایطی، موضوع فسخ قرارداد به عنوان راهکار حقوقی نهایی برای انحلال توافق مطرح می گردد.

از آنجایی که قرارداد مشارکت در ساخت اصولا غیر قابل فسخ است، تنها در صورت وجود خیارات قانونی یا شروط قراردادی صریح، این حق برای طرفین ایجاد می شود. این خیارات شامل چه مواردی می شود؟ آیا اگر سازنده و مالک تخلفاتی را انجام دهند باعث فسخ قرارداد می شود؟

مبنای حقوقی فسخ: چه زمانی قرارداد مشارکت در ساخت «قابل فسخ» می شود؟

قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم تلقی می شود؛ یعنی پس از انعقاد، طرفین به مفاد آن متعهد هستند و اصولا حق برهم زدن یک جانبه آن (فسخ) را ندارند، مگر در شرایط استثنایی زیر:

خیارات قانونی: این اختیارات، که در قانون مدنی پیش بینی شده اند، به طرفین حق می دهند تحت شرایط خاص، قرارداد را فسخ کنند. مهم ترین آن ها در این قرارداد عبارت اند از:

- خیار تخلف از شرط: زمانی که یکی از طرفین از انجام شروط ضمن عقد سر باز زند. این شایع ترین دلیل قانونی فسخ است.
- خیار غبن: در صورت عدم تعادل فاحش و غیر متعارف بین عوضین (مثلا قدرالسهم های طرفین) در زمان عقد، به شرطی که فرد مغبون (فردی که دارای سهم کمتری است) از آن بی اطلاع باشد.
- خیار عیب: در صورتی که ملک مورد مشارکت دارای عیبی باشد که در زمان عقد از آن اطلاع نداشته اند.

شرط فسخ قراردادی (خیار شرط): در این حالت، طرفین در متن قرارداد به صراحت، در ازای تحقق یا عدم تحقق شرایط خاصی، حق فسخ را برای خود یا طرف مقابل یا شخص ثالث (مثلا داور یا ناظر پروژه) شرط می کنند. این شروط باید مدت دار و معین باشند؛ در غیر این صورت، شرط و حتی در مواردی کل قرارداد ممکن است باطل شود.

تخلفات سازنده عمده ترین دلیل فسخ: از تاخیر در شروع تا توقف کار

رایج ترین موارد فسخ از سوی مالک، ناشی از تخلف سازنده از تعهدات قراردادی است که به مالک حق استفاده از خیار تخلف از شرط را می دهد. مهم ترین این تخلفات عبارت اند از:

تاخیر غیر مجاز در شروع عملیات ساختمانی: عدم تجهیز کارگاه و شروع عملیات تخریب و ساخت در مهلت مقرر در قرارداد.
تاخیر در اجرای برنامه زمان بندی: عقب ماندگی قابل توجه از برنامه زمان بندی توافق شده برای هر فاز از پروژه (اخذ پروانه، پایان سفت کاری، نصب تاسیسات و …) که معمولا در قرارداد برای آن حق فسخ یا وجه التزام تعیین می شود.
توقف کامل پروژه: تعطیل کردن عملیات اجرایی به مدت مشخص و بدون دلیل موجه.
انتقال یا واگذاری سهم الشرکه به غیر: انتقال تمام یا بخشی از حقوق خود در قرارداد به شخص ثالث (مانند پیش فروش یا واگذاری) بدون اخذ رضایت کتبی مالک و برخلاف شروط قرارداد.
عدم رعایت ضوابط فنی و کیفی: استفاده از مصالح نامرغوب، عدم رعایت نقشه های تایید شده یا استانداردهای فنی که منجر به ورود ضرر به مالک یا کاهش ارزش بنا شود.
تخلف از شروط مالی: مانند تاخیر در پرداخت مبلغ بلاعوض یا تامین به موقع هزینه های پروژه.

تخلفات مالک: مواردی که حق فسخ را به سازنده می دهد

اگرچه عمده تخلفات مربوط به سازنده است، اما مالک نیز تعهداتی دارد که عدم انجام آن ها، حق فسخ را به سازنده می دهد:

تاخیر یا امتناع در تحویل ملک: عدم تخلیه و تحویل به موقع ملک به سازنده جهت شروع عملیات.
تاخیر یا امتناع در اعطای وکالت یا امضای اسناد: خودداری از اعطای وکالت نامه های کاری لازم مانند اخذ پروانه ساخت یا امتناع از انتقال رسمی قدرالسهم سازنده در مراحل توافق شده در قرارداد.
عدم همکاری در اخذ مجوزها: فراهم نکردن اسناد و مدارک مورد نیاز برای اخذ پروانه ساخت یا پایان کار.
تعطیل کردن غیر موجه پروژه: ممانعت از ادامه کار سازنده بدون دلیل قانونی یا قراردادی.
تخلف از شروط مالی: مانند عدم پرداخت سهم خود از هزینه های احتمالی که در قرارداد بر عهده او گذاشته شده است.

مراحل رسمی اعمال فسخ: از ارسال اظهارنامه تا قطعیت حکم

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، عملی تشریفاتی و ارادی است و صرفا با ادعای شفاهی محقق نمی شود. مراحل قانونی و معمول آن عبارت اند از:

احراز حق فسخ: ابتدا باید وجود و اعمال حق فسخ چه قانونی و چه قراردادی با توجه به مفاد قرارداد و وقوع تخلف اثبات شود.
اعلام اراده فسخ (ارسال اظهارنامه): طرفی که حق فسخ دارد، باید اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به صورت رسمی و کتبی، معمولا از طریق ارسال اظهارنامه قضایی، به طرف مقابل اعلام کند. این اظهارنامه باید شامل شرح تخلف و استناد به بند یا خیار فسخ باشد.
طرح دعوای تایید فسخ: از آنجا که طرف مقابل غالبا با فسخ موافق نیست و برای جلوگیری از اختلافات بعدی، فرد فسخ کننده باید دادخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح کند.
رسیدگی و صدور حکم: دادگاه با بررسی قرارداد، تعهدات طرفین، وقوع تخلف و صحت اعمال حق فسخ، اقدام به صدور حکم می کند. در بسیاری از قراردادها، حل اختلاف ابتدا از طریق داوری انجام می شود.
قطعیت حکم: پس از صدور حکم و طی مراحل تجدیدنظر و فرجام خواهی (در صورت لزوم)، حکم تایید فسخ قطعیت یافته و قرارداد رسما منحل می شود.

سرنوشت ساختمان نیمه کاره پس از فسخ: تکلیف هزینه ها و قدرالسهم طرفین

با فسخ قرارداد، تعهدات آتی طرفین از بین می رود، اما تعیین تکلیف وضعیت پروژه نیمه کاره و تسویه حساب مالی ضروری است. این موضوع معمولا با ارجاع به کارشناسی یا داوری حل و فصل می شود:

تعیین وضعیت بنای احداثی: با فسخ، سازه احداثی تا آن مرحله، متعلق به مالک (صاحب زمین) است. اما مالک باید سهم سازنده را بپردازد.
محاسبه قدرالسهم سازنده: کارشناس رسمی دادگستری یا داور، میزان پیشرفت فیزیکی پروژه و هزینه های صرف شده توسط سازنده را تا روز فسخ محاسبه می کند.
تسویه حساب مالی: میزان حقوق سازنده از هزینه های انجام شده (به علاوه حق الزحمه ساخت تا آن مرحله) در مقابل تعهدات مالی او (مانند وجه التزام یا خسارت تاخیر) و مبلغ بلاعوض پرداخت شده، سنجیده می شود. نتیجه نهایی تعیین می کند که مالک به سازنده بدهکار است یا بالعکس.
- اگر فسخ از سوی مالک به دلیل تخلف سازنده باشد، سازنده معمولا باید خسارات مالک (وجه التزام) را نیز بپردازد و تسویه حساب پس از کسر این خسارات انجام می شود.
- اگر فسخ به دلیل تخلف مالک باشد، مالک باید علاوه بر جبران هزینه ها و حقوق سازنده، خسارات احتمالی سازنده را نیز پرداخت کند.

سخن پایانی

قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی پیچیده و طولانی مدت است. برای حفظ حقوق و کاهش ریسک فسخ، تنظیم دقیق و جامع قرارداد با کمک متخصصان حقوقی و فنی، پیش بینی شروط فسخ صریح و با جزئیات، و تعیین وجه التزام برای تخلفات مهم (به ویژه تاخیر) بسیار حیاتی است. همچنین، گنجاندن شرط داوری در قرارداد، می تواند فرآیند حل اختلاف و تعیین تکلیف پس از فسخ را سریع تر و تخصصی تر کند.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، بهترین وکیل ملکی در تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری و تلفنی

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.