نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز در گرو بررسی های و نظارت شدید شهرداری و سایر نهادهای دیگر مثل مشاور املاک و مردم می باشد. چرا که این اقدامات غیرقانونی باعث آسیب به زیرساخت های شهری و بروز مشکلات و حوادث متعدد در شرایطی مختلف شود. ضمن این که هرگونه تخلف در این زمینه مجازات هایی را طبق قوانین کمیسیون ماده 100 در بر خواهد داشت. ولی از آن جایی که ممکن است برخی تخلفات ناشی از عدم آگاهی سازنده اتفاق بیفتد. و منجر به پرداخت جرایم هنگفت شود.

ساخت و ساز غیرمجاز به معنای انجام فعالیت های ساختمانی بدون داشتن مجوز و دور زدن قوانین مربوط به آن حیطه می باشد. پدیده ساخت و ساز غیرمجاز از جمله مواردی است که با تحولات ساختاری و به روز شدن احداث ساختمان قابل مشاهده است. این امر به دلایل مختلفی من جمله مزیت های اقتصادی، مشکلات قانونی و تخلف ایجاد می گردد. در این مقاله سعی داریم به بررسی ساز و کارهای قانونی ساخت و ساز غیرمجاز و نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز اقدام نمود ضمانت اجرای ساخت و ساز غیرمجاز در قانون ایران، ماده 100 قانون شهرداری می باشد.

قوانین ساخت و ساز غیر مجاز

در قوانین ایران، ساخت و ساز غیرمجاز به هرگونه عملیات ساختمانی گفته می شود که بدون دریافت مجوز (پروانه) از شهرداری یا برخلاف مفاد پروانه صادر شده انجام گیرد. این تخلفات شامل موارد زیر است:

• ساخت بدون پروانه: هرگونه ساخت و ساز از ابتدا بدون مجوز شهرداری.
• اضافه بنا: ساخت طبقات یا فضاهایی بیشتر از آنچه در پروانه مشخص شده است.
• تغییر کاربری: استفاده از ملک برای مقاصد غیر از آنچه در پروانه قید شده (مثلا تبدیل پارکینگ به مسکونی).
• عدم رعایت اصول فنی و شهرسازی: ساخت و ساز بر خلاف نقشه های تایید شده یا عدم رعایت استانداردهای ایمنی.

رسیدگی به این تخلفات در کمیسیون های ماده 100 شهرداری انجام می شود و می تواند منجر به صدور جریمه نقدی، تخریب بنای غیرمجاز، یا اعاده به وضع سابق گردد. مسئولیت حقوقی و کیفری این اقدامات بر عهده مالک و سازنده است.

جلوگیری و متوقف ساختن ساخت و ساز غیرمجاز

جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز براساس قانون شهرداری باید انجام شود. در چنین شرایطی ابتدا برای شخص اخطار صادر می گردد یا اینکه به تعطیلی کسب و کار می پردازند و در نهایت با کمترین هزینه شهرداری سعی در جلوگیری از عملیات می نماید.

مستند به ماده 100 قانون شهرداری مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.

شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.

چه مواردی در ساخت و ساز دارای وجاهت قانونی نیست؟

1. استفاده تجاری از ملک مسکونی.
2. اقدام به ساخت و ساز بدون پروانه.
3. عدم رعایت مفاد پروانه ساخت و ساز.
4. عدم احداث پارکینک در موارد تعیین شده.
5. ساخت و ساز غیرقانونی در روستا.
6. معامله ملک فاقد پروانه ساخت.

مجازات ساخت و ساز بدون پروانه

• اگر بنای ساخته شده از جهت رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی ایراد داشته باشد تخریب بنا توسط ماموران شهرداری صورت می گیرد.
• در صورتی که ساخت و ساز مطابق قوانین نباشد جریمه نقدی یکی دیگر از مجازات هایی است که می توان برای آن تعیین نمود.
• اگر در ساخت ساز بدون پروانه مالک از مقدار مساحت مجاز در ملک تعدی نماید. بر اساس میزان تجاوز جریمه نقدی برای آن در نظر گرفته می شود. که مهلت دو ماهه برای اجرای رای به مالک داده می شود.

مجازات ساخت و ساز غیرمجاز شامل چه مواردی می باشد؟

اگر بخواهیم با ضمانت اجرای قانونی ساخت و ساز غیرمجاز آشنا شویم و از مجازات دقیق آن اطلاع حاصل نماییم باید به ماده 100 قانون شهرداری مراجعه نماییم.

بر اساس تبصره 2 ماده مذکور در خصوص اضافه ی بنا زائد بر مساحت زیر بنای تعیین شده در پروانه ساختمان واقع در بخش استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می تواند. به دو شکل تصمیم اتخاذ نماید:

در صورت عدم ضرورت قلع (تخریب) بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رای به اخذ جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی بنماید.

نکته: شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است. مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید.

نکته: کمیسیون در مورد مذکور نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود.

بر اساس قانون شهرداری موقعیت ملک از نظر مکانی براساس موارد زیر تعیین میگردد:

1. واقع در بر خیابان اصلی بودن.
2. موقعیت ملک در خیابان فرعی باشد.
3. در صورت احداث ملک در کوچه، نوع کوچه یعنی بن بست یا باز بودن حائز اهمیت می باشد.

جریمه نباید از حداقل یک دوم برابر ارزش معاملاتی کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمانی برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.
‌طبق تبصره 4 قانون شهرداری در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه درصورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد. ‌کمیسیون اقدامات کمیسیون به دو صورت است:

با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی‌ ساختمان دریافت می گردد. در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، به هر کدام که مبلغ آن بیشتر است. از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان‌ ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.

‌مجازات ساخت و ساز غیرمجاز به صورت عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن در کمیسیون شهرداری

می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع‌ استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملات ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته‌ پارکینگ باشد صادر نماید. مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌ باشد. شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان‌ ساختمان می ‌باشد.

نکته:

در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند. در هنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت برنامه های اصلاحی‌ را بنمایند.

اگر بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد. شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده امر را به‌ کمیسیون ارسال نماید.

باقی موارد تخلف مانند عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون های ‌ماده صد است.

اشخاصی که می توانند از ساخت و ساز غیرمجاز جلوگیری کنند

از آن جایی که نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز می تواند منوط به شرایط مختلف باشد. افراد و نهادهای مختلفی می توانند از ساخت و سازهای غیر مجاز جلوگیری کنند. از جمله راهکارها و نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز شامل:

• شهرداری
• مشاورین املاک
• مردم

شما می توانید جهت اطلاعات بیشتر مقالات ذیل را مطالعه فرمایید:

ساخت و ساز غیر مجاز

وکیل شهرداری

روش جلوگیری از حکم تخریب ساختمان

دعوای الزام به اخذ پایان کار

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز توسط شهرداری

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز توسط شهرداری از چند طریق ممکن است:

معمولا شهرداری با کنترل و نظارت بر ساخت و ساز در محدوده شهر می تواند. مانع از ساخت و سازهای غیر مجاز در سطح شهر شود. از جمله روش های مختلف شامل:

• عدم صدور پروانه ساخت
• بررسی و نظارت شهری
• تخریب ساختمان

عدم صدور پروانه ساخت

از آن جایی که شهرداری مسئول صدور پروانه ساخت می باشد در ساخت و سازهای غیر مجاز این امر میسر نخواهد بود. چرا که برای صدور پروانه ساخت باید تمامی مقررات و قوانین مربوط به ساخت و ساز رعایت شود چنانچه پروانه ساخت صادر نشود به معنی ساخت و ساز غیر مجاز تلقی می شود.

بررسی نظارت شهری

همواره شهرداری از جمله نهادهایی است که موظف به بررسی و کنترل ساخت و سازها در کشور می باشد. و از ساخت و سازهای غیر مجاز جلوگیری می کند. در این گونه مواقع با مواجهه ساخت و سازهای غیر مجاز معمولا اخطاریه ای به شخص ابلاغ می شود و کار تعطیل خواهد شد.

تخریب ساختمان
وقتی ساختمان فاقد پروانه ساخت باشد شهرداری اجازه تخریب آن را خواهد داشت.

نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز توسط مشاور املاک

مشاورین املاک از جمله اقشار فعال در حوزه ساخت و ساز کشور می باشد. و می تواند نقش مهمی در پیشگیری از تخلفات ساخت و سازهای غیر مجاز را داشته باشد. لذا برای پیشگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز به مشتریان خود اطلاع رسانی می کنند.

گزارش های مردمی

گزارش های مردمی مبنی بر ساخت و ساز غیر مجاز بسیار قابل اهمیت است. وقتی که شما متوجه ساخت و سازهای غیر مجاز شوید می توانید از طریق شماره 137 اقدام به اطلاع رسانی نمایید.

عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز

متاسفانه یکی از مشکلات جدی و حاد جامعه مخصوصا در شهرها و کلان شهرها ساخت و سازهای غیر مجازی است. که بخش عظیمی از کشور را با چالش های مختلفی نظیر تخریب زیرساخت های شهری خطرات ایمنی و آسیب به محیط زیست روبرو کرده است. از جمله عوامل موثر بر ساخت و ساز غیر مجاز عبارتند از:

فساد اخلاقی
زمانی که افرادی فاقد اصالت نسبت به منشور اخلاقی تعهدی ندارند نسبت به فروش پروانه ساخت به صورت غیرقانونی اقدام می کنند. در این گونه مواقع پیمانکار یا سازنده با پرداخت وجوهاتی نسبت به اخذ پروانه ساخت اقدام می کند.

عدم رعایت قوانین و مقررات

ساخت و سازهای اصولی در گرو رعایت قوانین و مقررات شهری و شهرداری می باشد. لذا یکی از ‌های موثر در کاهش هزینه ها و افزایش سود عدم رعایت قوانین و مقررات در ساخت و ساز می باشد. ولی می تواند عواقب جبران ناپذیری را در پی داشته باشد.

عدم نظارت دقیق
وقتی که نهادهای دولتی مثل شهرداری نسبت به کنترل و نظارت امور ساخت و ساز اهمیت ندهند. در نتیجه برخی مجریان در پی سو استفاده ها از شرایط مبادرت به ساخت و سازهای غیر مجاز کرده که می تواند به صورت جدی باعث بروز مشکلات شود.

نبود زمین
متاسفانه محیط زیست تخریب زیرساخت های شهری ناشی از ساخت و سازهای غیر مجاز دلیل عدم وجود زمین برای ساخت و ساز می باشد. شهرداری و نهادهای مختلف همواره می توانند برای این موضوع با نهاد مردم همکاری لازم را داشته باشم.

فقر و بیکاری

متاسفانه فقر و بیکاری گره سختی در خصوص ساخت و سازهای غیرقانونی ایجاد کرده هزینه ها و بودجه های سرسام آور عدم توانایی مردم همگی دست به دست هم داده تا برای رهایی و خلاصی از اجاره نشینی دست به راهکارهای غیرقانونی می زنند. از جمله این چالش در بخش های حاشیه نشینی شهر به وفور قابل مشاهده است.

پیشگیری از ساخت و ساز غیر مجاز

با تمامی این تفاسیر می توان از طریق روش های مختلفی اقدام به پیشگیری از ساخت و سازهای غیرقانونی کرد نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز معمولا مناطق شرایط مختلفی است. افزایش آگاهی مردم و تعقیب گزارش های مردمی عدم ارائه پروانه صدور ساخت کنترل نظارت نهادهای مربوطه همکاری پلیس دادگستری و شهرداری در خصوص برخورد قاطعانه و حداکثری با متخلفین.

انواع جرایم ساخت و ساز غیر مجاز

• ساخت و سازهای بدون مجوز
• ساخت و ساز در محل‌های غیر مجاز
• ساخت و ساز بدون رعایت قوانین و مقررات
• تخریب و تغییر کاربری ساختمان‌های تاریخی
• ساخت و ساز بدون رعایت اصول بهداشتی و ایمنی
• تخلفات مهندس ناظر
• تغییر کاربری
• عدم احداث پارکینگ
• تخلف تراکم اضافی

در تمامی جرایم صورت گرفته باید از طرف نهادهای مربوطه مثل شهرداری دادگستری و کلانتری با خاطیان برخوردهای قاطعانه و حداکثری صورت بگیرد.

اگر شما مرتکب خطا و جرمی در این زمینه شدید و یا کسی باعث آزار شما در این زمینه شد می توانید وکیل ملکی تهران مراجعه کنید. همچنین اگر در زمینه شهرداری در ساخت و ساز به مشکل برخوردید می توانید از تجربیات وکیل شهرداری استفاده کنید.

مجازات ساخت و ساز غیر مجاز

مطابق ماده 100 قوانین شهرداری در صورتی که مالکین در محدوده های شهری و حریم آن پیش از هرگونه اقدامی نسبت به ساخت و ساز اقدام کنند. ساخت و ساز آن ها غیر مجاز می باشد که در این گونه مواقع کمیسیون حکم تخریب می دهد.

در صورتی که ساخت و ساز بدون مجوز انجام شده باشد اما اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می تواند حکم تخریب یا حکم پرداخت جریمه صادر کند. میزان جریمه بر اساس متراژ ساختمان محاسبه می شود. برای هر متر مربع 0/1 ارزش معاملاتی بنا جریمه دریافت می شود که پس از پرداخت جریمه پایان کار صادر می شود.

معامله نکردن در ساخت و ساز غیر مجاز

به دنبال نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز می توان با معامله نکردن در خصوص ساخت و سازهای غیر مجاز باعث تشویق عملیات ساخت و ساز مجاز شد. و این ساخت و سازها را توسعه داد. چرا که هرگونه معامله با ساخت و سازهای غیر مجاز اگر برخوردی قاطعانه از طریق نهادهای مختلف انجام شود. می تواند تاثیر مستقیمی در ساخت و سازهای مجاز داشته باشد.

سخن پایانی

باید گفت ساخت و ساز بدون رعایت مفاد پروانه این نوع از تخلف به شکل های متفاوتی رخ می دهد. یکی از این موارد ابتدا ذی نفع به مجازات پرداخت جریمه نقدی دچار می گردد و در صورت خودداری از پرداخت کمیسیون می تواند درخواست صدور رای تخریب بنماید. میزان جریمه نقدی نسبت به نوع بنا و مساحت آن می تواند متفاوت باشد جهت اگاهی از میزان جریمه های ساخت و ساز بهتر است با وکیل ملکی متخصص در زمینه ساخت و ساز مشاوره نمایید.

در نتیجه هر گونه ساخت و سازی که بدون داشتن پروانه از شهرداری صورت گیرد غیرمجاز تلقی میگردد. جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه دریافت پروانه ساخت و ساز از شهرداری بهتر است با وکیل شهرداری مشاوره نمایید. علت آن که بیان می شود در این زمینه مشکلات خود را با وکلای مجموعه حق وران مطرح کنید این است که این وکلا 20 سال تجربه عملی در دادگاه، تخصص در موضوع مربوطه، دارای دکترای تخصصی حقوق، تسلط به قوانین جدید و همچنین حافظ حریم خصوصی ارباب رجوع هستند.