آیا عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک باعث مسئولیت مستاجر می شود و آثار عدم تخلیه ملک توسط مستاجر چیست؟ این سوال ممکن است که برای شما پیش آید باید گفت بله در کل برای مستاجر ایجاد مسئولیت می کند. مستاجر باید بر اساس قرارداد ملک را در موعد مقرر تخلیه کند. حال اگر این کار را نکند در صورت وجود خسارت باید جبران خسارت کند. این امر ناشی از تعهد مستاجر به تحویل عین مستاجره در تاریخ مقرر است.
لزوم تحویل عین مستاجره در پایان مدت اجاره
تمامی اراد این نکته را می دانند که پس از انقضای مدت اجاره باید عین مستاجره را به موجر تحویل دهند. این امر از ماده 490 قانون مدنی منشا می گیرد که در آن قانونگذار بیان می کند باید مستاجر در مدت معینه بین خود عین مستاجره را تحویل دهد. همچنین اگر به ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 گریزی بزنیم می بینیم: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت.
بنابراین عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک همان تحویل ندادن ملک است. حسب قانون مستاجر مکلف از در مدت معین نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام کند در غیر این صورت باید منتظر عواقب آن باشد.
اجرت المثل دوران تصرف
حسب ماده 494 قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگرچه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.
اجرت المثل دارای سه حالت است:
- مدت عقد به اتمام رسیده و موجر تقاضای تخلیه می دهد و مستاجر تخلیه نمی کند. در این حالت مستاجر باید اجرت المثل دوران تصرف را به موجر دهد. دقت کنید که این مقدار با اجرت المسمی تفاوت دارد. یعنی اجرت المثل ممکن است از اجرت المسمی یا همان مقدار معینه در عقد بیشتر یا کمتر یا همان مقدار باشد. همچنین تفاوتی ندارد که مستاجر از منافع استیفا کرده باشد یا نکرده باشد.
- حالتی که مستاجر با اجازه مالک به تصرف می پردازد در این حالت باید اجرت المثل را بدهد. در این مورد تنها باید منافع استیفایی را بپردازد.
- این مورد موجر اجازه تصرف می دهد ولی اجازه مالک مجانی است. که در این حالت مستاجر اجرت المثلی را نمی پردازد.
نحوه طرح دعوای تخلیه
حسب ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد گرفت.
این کار دارای شروطی است که به شرح ذیل می باشد:
- باید اجاره نامه بر اساس قانون رواط موجر و مستاجر 1376 باشد منظور آن است که بعد از این قانون به تصویب رسیده باشد.
- قرارداد باید به اتمام رسد. یعنی پس از تمام مدت می توان طرح دعوا کرد.
- هر دو طرفین باید قرارداد را امضا کرده باشند.
- اسناد مالکیت مالک یا همان موجر باید موجود باشد.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر
ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر
عدم تحویل کلید به مالک توسط مستاجر
عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک باعث می شود که مستاجر کلید را به مالک برای تحویل ندهد. این امر علی القاعده دارای تبعاتی است که قانونگذار مشخص می کند. این کار مستاجر یعنی عدم تحویل کلید نشان دهنده سه حالت است:
- موجر با این امر راضی است. در این صورت مستاجر علی القاعده از منافع عین مستاجره استفاده می کند. پس باید بابت آن چیزی که منفعت می برد مبلغی را تحت عنوان اجرت المثل به موجر بپردازد. این مبلغ را می توانند طرفین به توافق رسند و خود تعیین کنند.
- این حالت موجر و مستاجر هر دو قصد دارند که قرارداد تمدید شود که در این صورت قرارداد تمدید و ممکن است شرایط جدیدی بر این قرارداد حاکم شود.
- حالت سوم زمانی است که مالک راضی به ادامه دادن مستاجر نیست. در این صورت اسفاده مستاجر مشمول حکم غصب می شود. بنابراین احکام غصب بر این موضوع بار می شود.
ضمانت اجرای عدم تخلیه ملک توسط مستاجر
اگر مستاجر حتی پس از صدور حکم تخلیه، ملک را تخلیه نکند یا از تحویل کلید خودداری نماید، موجر می تواند از اجرای احکام دادگستری تقاضای اجرای حکم را بنماید. یعنی درخواست کند تا مستاجر ملک را تخلیه کند. بر اساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، اجرای حکم تخلیه توسط واحد اجرای احکام یا نیروی انتظامی انجام میگیرد.
در برخی موارد، مستاجر ملک را تخلیه می کند اما از تحویل کلید و امضای صورتجلسه خودداری می نماید. در این صورت، مامور اجرای احکام می تواند صورتجلسه تخلیه را تنظیم و کلید را تحویل به موجر دهد، و عدم حضور مستاجر مانع از تحقق تخلیه نخواهد بود.
ضمانت اجرای دیگر در عدم حضور مستاجر برای تحویل ملک امکان مطالبه خسارات ناشی از عدم تخلیه است. منظور آن است که مالک می تواند درخواست کند تا مستاجر به علت عدم تخلیه باید خسارت دهد. مثلا قرارداد جدیدی برای اجاره یا فروش منعقد کرده باشد و به دلیل تصرف غیر قانونی مستاجر، دچار زیان گردد. در این صورت، طبق قواعد عام مسئولیت مدنی مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی، موجر می تواند تقاضای جبران خسارت نماید، مشروط بر آن که بتواند ورود ضرر و رابطه سببیت را اثبات کند.
سخن پایانی
همان طور که عرض شد عدم تخلیه ملک توسط مستاجر برای تحویل ملک باعث ایجاد مسئولیت هایی برای مستاجر می شود. در این صورت مستاجر باید جبران خسارت کند. مالک می تواند درخواست کند تا مستاجر به علت عدم تخلیه باید خسارت دهد. مثلا قرارداد جدیدی برای اجاره یا فروش منعقد کرده باشد و به دلیل تصرف غیر قانونی مستاجر، دچار زیان گردد.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!