اعتبار شرط داوری در قرارداد اجاره

داوری یکی از روش های حل و فصل اختلافات حقوقی است که در بسیاری از قراردادها، از جمله قراردادهای اجاره، به عنوان یک شرط مطرح می شود. شرط داوری، به موجب آن طرفین قرارداد توافق می کنند که در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه های عمومی، از داوری استفاده کنند. این روش به دلایل مختلفی مانند سرعت، کاهش هزینه ها و حفظ محرمانگی ترجیح داده می شود.

مفهوم شرط داوری

شرط داوری به معنای توافق طرفین بر این است که اختلافات ناشی از قرارداد را به داور یا داوران معرفی شده ارجاع دهند. در واقع، طرفین قرارداد، به جای مراجعه به دادگاه های عمومی، موافقت می کنند که یک یا چند نفر به عنوان داور اختلافاتشان را حل و فصل کنند. طرفین وقتی قرار داوری می گذارند باید به آن ملتزم باشند. و به شرط خود جامه ی عمل بپوشاند و به قول فقها المومنون عند شروطهم. حسب ماده 472 قانون آیین دادرسی مدنی: بعد از تعیین داور یا داوران، طرفین حق عزل آنان را ندارند مگر با تراضی.

باید گفت در قانون مدنی ایران، به شرط داوری اشاره نشده است. اما در قانون آیین دادرسی مدنی مفصل در مواد 454 تا 501 اشاره می شود. و قانون داوری تجاری بین‌المللی نیز در خصوص داوری و اعتبار شرط آن مقرراتی دارد.

جایگاه شرط داوری در قراردادهای اجاره

قرارداد اجاره، به عنوان یکی از انواع قراردادهای مدنی، ممکن است در برخی از موارد، به ویژه زمانی که بین موجر و مستاجر اختلافی ایجاد می شود. به صورت داوری حل و فصل شود. در این موارد، شرط داوری در قرارداد اجاره به عنوان یک ابزار پیشگیرانه از تشدید اختلافات و جلوگیری از ارجاع به دادگاه های عمومی، استفاده می شود.

در شرایطی که شرط داوری در قرارداد اجاره گنجانده می شود. این شرط می تواند به طور مؤثر از بروز مشکلات حقوقی در آینده نیز جلوگیری کند و روند رسیدگی به دعاوی را تسریع بخشد. دولت و دستگاه قضا باید در ایجاد مراکز داوری اهتمام ورزد. و با گامی مقتدر با این نهاد موثر از اطاله دادرسی و شلوغ کردن دادگاه ها جلوگیری کند.

اعتبار شرط داوری در قرارداد اجاره

الف) شروط معتبر بودن:

در حقوق ایران، شرط داوری باید به طور دقیق و شفاف در قرارداد درج شود. حسب قانون آیین دادرسی مدنی اگر شرط داوری در قرارداد گنجانده شود، طرفین باید داور یا داوران را معین کنند. این عبارت به این معناست که شرط داوری باید به گونه ای باشد که طرفین قرارداد بر انتخاب داوران توافق داشته باشند و در صورت عدم توافق، یا عدم واگذاری انتخاب داوران به شخص ثالث، داور توسط مرجع قضائی تعیین خواهد شد.

از این رو، شرط داوری در قرارداد اجاره تنها در صورتی معتبر است که طرفین به وضوح و به صورت شفاف در مورد آن توافق کنند. اگر شرط داوری مبهم یا ناقص باشد، ممکن است از اعتبار ساقط شود. اگر شرط دارای اعتبار باشد اما داور معین نشود دادگاه داور را انتخاب می کند. همچنین باید این نکته را بیان کرد که بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی اگر انتخاب داور به شخص ثالث واگذار شده و آن شخص از تعیین داور امتناع نماید یا تعیین داور از طرف او غیر ممکن باشد، هر یک از طرفین می‌توانند با معرفی داور مورد نظر خود وسیله اظهارنامه از طرف مقابل درخواست نماید.

ب) عدم مخالفت با قوانین آمره:

هر چند که داوری در بسیاری از مسائل حقوقی می تواند مورد استفاده قرار گیرد، اما شرط داوری نباید با قوانین آمره مغایرت داشته باشد. به عنوان مثال، طبق قانون آیین دادرسی مدنی ایران، در مواردی که قانون صراحتا تعیین می کند نمی توان خلاف آن عمل کرد. به عنوان مثال داور نمی تواند از کسانی که با یکی از اصحاب دعوا قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند، انتخاب کرد.

در قرارداد اجاره، اگر موضوع اختلاف مربوط به مسائل حقوقی باشد که طبق قانون باید در دادگاه مورد رسیدگی قرار گیرد (مانند دعاوی مربوط به حقوق خانواده یا اموال غیرمنقولی که طبق قوانین خاصی تحت پوشش دادگاه‌ها قرار دارند)، شرط داوری ممکن است بی اعتبار باشد.

ج) شرط داوری در قراردادهای اجاره‌ای که با دولت منعقد می‌شود:

در صورتی که قرارداد اجاره با دستگاه های دولتی یا شهرداری ها بسته شود. معمولا شرط داوری به طور ضمنی یا صریح از سوی دستگاه دولتی یا عمومی پذیرفته نمی شود. این به این دلیل است که برخی از قراردادهای دولتی به ویژه در امور مربوط به اموال عمومی تحت نظارت خاص دادگاه ها قرار دارند. و باید نهادی خاص تایید کند. مثلا حسب ماده 457 قانون آیین دادرسی مدنی: ارجاع دعاوی راجع به اموال عمومی و دولتی به داوری پس از تصویب هیات وزیران و اطلاع مجلس شورای اسلامی صورت می‌گیرد.

شرایط داور در قرارداد داوری اجاره

حسب ماده 469 قانون آیین دادرسی مدنی:

1. دادگاه نمی‌تواند اشخاص زیر را به سمت داور معین نماید مگر با تراضی طرفین:
2. کسانی که سن آنان کمتر از بیست و پنج سال تمام باشد.
3. کسانی که در دعوا ذی نفع باشند.
4. کسانی که با یکی از اصحاب دعوا قرابت سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم داشته باشند.
5. کسانی که قیم یا کفیل یا وکیل یا مباشر امور یکی از اصحاب دعوا می‌باشند یا یکی از اصحاب دعوا مباشر امور آنان باشد.
6. کسانی که خود یا همسرانشان وارث یکی از اصحاب دعوا باشند.
7. کسانی که با یکی از اصحاب دعوا یا با اشخاصی که قرابت نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم با یکی از اصحاب دعوا دارند، در گذشته یا حال دادرسی کیفری داشته باشند.
8. کسانی که خود یا همسرانشان و یا یکی از اقربای سببی یا نسبی تا درجه دوم از طبقه سوم او بایکی از اصحاب دعوا یا زوجه و یا یکی از اقربای نسبی یا سببی تا درجه دوم از طبقه سوم او دادرسی مدنی دارند.
9. کارمندان دولت در حوزه ماموریت آنان.

شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:

معایب ارجاع به داوری در قراردادها

ابطال رای داور

ارجاع به داوری

رویه قضائی و نظر دیوان عدالت اداری

در موارد مختلف، دیوان عدالت اداری نیز به موضوع اعتبار شرط داوری در قراردادهای دولتی و عمومی پرداخته است. به طور کلی، نظر دیوان عدالت اداری این است که در قراردادهایی که به طور مستقیم با دستگاه های دولتی در ارتباط است، شرط داوری در صورتی معتبر است که از قبل با تصویب مقامات بالاتر تاسیس شده باشد و با قوانین آمره مخالف نباشد.

اما در قراردادهای خصوصی اجاره، شرط داوری در صورتی که شرایط قانونی آن رعایت شده باشد، معتبر شناخته می شود و طرفین می توانند از این روش برای حل و فصل اختلافات استفاده کنند.

مزایا و معایب استفاده از شرط داوری در قراردادهای اجاره

مزایا:

الف) سرعت رسیدگی: داوری معمولا نسبت به دادگاه های عمومی سریع تر است.

ب) کاهش هزینه ها: هزینه های داوری معمولا از هزینه های دادرسی در دادگاه ها کمتر است.

ج) حفظ محرمانگی: برخلاف دادگاه ها که رسیدگی ها عمومی است، داوری معمولا به صورت محرمانه انجام می شود.

معایب:

الف) نبود نظارت قضائی: ممکن است برخی از داوران بی طرفی لازم را نداشته باشند.

ب) امکان اجرای نادرست حکم داور: اگر داوری اشتباه حکم صادر کند، ممکن است اجرای آن مشکل ساز باشد.

سخن پایانی

اعتبار شرط داوری در قرارداد اجاره به طور کلی در حقوق ایران پذیرفته شده است و در صورت رعایت شرایط قانونی، طرفین می توانند به جای مراجعه به دادگاه، اختلافات خود را از طریق داوری حل و فصل کنند. این شرایط شامل تعیین داور، عدم مخالفت با قوانین آمره و رعایت اصول حقوقی است. با این حال، در قراردادهای مربوط به دستگاه های دولتی یا عمومی، به ویژه در مواردی که قانون صراحتا مرجع قضائی را تعیین کرده باشد، شرط داوری قابل اعمال نخواهد بود.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری تلفنی

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.