در بازار معاملات ملکی، تنظیم قراردادهای عادی نظیر قولنامه یا مبایعه نامه یک رویه رایج است. این اسناد، هرچند که تعهدات طرفین را مشخص می کنند، اما به تنهایی برای انتقال قطعی مالکیت کافی نیستند. در این میان، اگر فروشنده از انجام تعهد اصلی خود، یعنی حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی، خودداری کند، تنها راهکار قانونی برای خریدار، اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. این دعوا، یکی از پرکاربردترین دعاوی حقوقی در محاکم دادگستری است که هدف آن، تبدیل یک تعهد قراردادی به یک حکم قضایی لازم الاجراست. در ادامه، به بررسی ارکان، مراحل و نکات مهم حقوقی این دعوا خواهیم پرداخت.
مبانی و ماهیت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
اساس حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند، اصل وفای به عهد است که در ماده 220 قانون مدنی تجلی یافته است. بر این اساس، طرفین قرارداد ملزم به انجام تعهدات خود هستند. هنگامی که فروشنده به تعهد خود عمل نمی کند، خریدار از طریق دادگاه، از قوه قهریه دولت برای وادار کردن او به انجام تعهد استفاده می کند. این دعوا با دعوای فسخ قرارداد تفاوت ماهوی دارد؛ زیرا در فسخ، خواهان به دنبال برهم زدن قرارداد و اعاده وضعیت سابق است، در حالی که در دعوای الزام به تنظیم سند، خواهان خواستار اجبار فروشنده به ادامه و تکمیل قرارداد است.
ارکان و شرایط اصلی اقامه دعوا
برای موفقیت در این دعوا، خواهان که همان خریدار است باید وجود شرایط زیر را اثبات کند:
- قرارداد معتبر: وجود یک مبایعه نامه یا قولنامه قانونی و معتبر، اولین شرط است. این قرارداد باید حاوی مشخصات ملک، مبلغ معامله و تعهدات طرفین باشد.
- مالکیت خوانده: خواهان باید ثابت کند که فروشنده یا خوانده مالک رسمی ملک مورد معامله است. این امر با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک قابل احراز است.
- استنکاف خوانده از انجام تعهد: خریدار باید ثابت کند که علی رغم آمادگی او برای پرداخت ثمن یا انجام سایر تعهدات، فروشنده از حضور در دفترخانه و انتقال سند خودداری کرده است. ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده، یک روش مطمئن برای اثبات این استنکاف است.
- آمادگی خواهان: خواهان باید آمادگی خود را برای انجام تعهداتش، به ویژه پرداخت کامل ثمن معامله، نشان دهد.
تشریفات دادرسی و مراحل رسیدگی
این دعوا در دادگاه های عمومی حقوقی مطرح می شود. خواهان باید با تهیه یک دادخواست کامل و پیوست کردن مستنداتی مانند مبایعه نامه، مدارک مالکیت در صورت وجود و اظهارنامه ارسالی، دعوای خود را ثبت کند. پس از تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک، دادگاه در صورت احراز شرایط، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر می کند.
در صورت قطعی شدن حکم، اگر فروشنده همچنان از اجرای آن سرپیچی کند، خریدار می تواند از طریق واحد اجرای احکام دادگستری، درخواست اجرای حکم را داشته باشد. در این مرحله، دادگاه می تواند به نماینده خود یا دفترخانه اسناد رسمی، وکالت دهد تا به جای فروشنده، سند را به نام خریدار منتقل کند.
مسائل کاربردی و نکات مهم حقوقی
- الزام به تنظیم سند در املاک ورثه‌ای: اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا باید علیه تمامی ورثه او اقامه شود.
- وجود رهن یا توقیف: اگر ملک در رهن بانک یا توقیف باشد، دعوا امکان پذیر است، اما ابتدا باید برای فک رهن یا رفع توقیف اقدام کرد.
- خسارات دادرسی: خواهان می تواند در دادخواست خود، علاوه بر اصل خواسته، مطالبه خسارات دادرسی از جمله هزینه دادرسی و حق الوکاله را نیز مطرح کند.
سخن پایانی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ابزاری قدرتمند برای حمایت از حقوق خریداران در معاملات ملکی است. موفقیت در این دعوا نیازمند آشنایی دقیق با قوانین و ارائه مستندات کافی است. بنابراین، توصیه می شود پیش از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید تا فرآیند حقوقی را به درستی و با حداقل مشکلات طی کنید. این دعوا نه تنها تضمینی برای حق مالکیت است، بلکه اطمینانی برای تحقق کامل تعهدات قراردادی در معاملات است.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!