همانطور که می دانید با ورود کرونا به کشور تمامی موارد تحت تاثیر قرار گرفتند. در هنگامه کرونا شما شاید با عنوان الزام به تمدید قرارداد مواجه شده بودید. ما در این مقاله به کرونا و الزام مالکین به تمدید اجاره می پردازیم.
با توجه به تغییر قوانین مربوط به اپیدمی کرونا و تمدید اجاره به تاریخ درج مقاله دقت نمایید. (تاریخ نگارش مقاله: 24 مرداد ماه 1400 و به روزرسانی 4 آذر 1402 )
ماهیت قرارداد اجاره
برابر ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که مالک ملک، منافع آن را برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می کند. در بحث اجاره املاک چهار قانون بر روابط طرفین حکومت می کند که عبارتند از:
- قانون مدنی مصوب 1310
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
بر اساس هر یک از قوانین فوق، اجاره عقدی لازم محسوب می شود. یعنی هیچکدام از طرفین عقد اجاره، حق برهم زدن قرارداد، پیش از انقضای موعد اجاره را ندارد. اما از زمان اپیدمی کرونا، دولت قواعدی وضع نموده که با انقضای موعد اجاره، مالکین حق بیرون کردن مستاجرین خود را ندارند. قواعد فوق از مصوبات ستاد ملی مقابله با کروناست و حکم قانون را دارد.
مطابق مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال ۱۴۰۰ و ۳ ماه پس از پایان رسمی کرونا در کشور مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره ملاک عمل میباشد.
در تابستان سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مبارزه با بیماریهای کرونا به منظور حمایت از مستاجران طرحی را تصویب نمود .که در این طرح معاون اول قوه قضاییه تمدید قرارداد اجاره در شرایط کرونایی را به روسای دادگستری کل کشور ابلاغ کرد.
این مصوبه استثنائاتی نیز داشت:
- تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد مشمول این مصوبه نمی شود.
- مستاجرینی که در مدت قرارداد اجاره بر اساس این مصوبه به تشخیص دادگاه به تعهدات خود عمل نکنند و موجبات ضایع شدن حقوق موجررا فراهم آورند.
- مستاجرین با افزایش مبلغ اجاره با نرخ فوق الذکر موافقت نکند.
الزام مالکین به تمدید اجاره نامه
با استناد به مصوبه 72 ستاد ملی کرونا و با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام میرسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید میگردد.
در صورتی که در این مورد سوالی داشتید می توانید از وکیل ملکی متخصص حق وران بپرسید.
بر این اساس، قراردادهای اجاره مشمول تمدید باید دارای شرایط زیر باشند:
الف- مدت قرارداد اجاره تا پایان سال 1400 به پایان برسد. بنابراین اگر موعد انقضای اجاره بعد از سال 1400 باشد این قرارداد قابل تمدید نخواهد بود.
ب- مستاجر با افزایش مبلغ اجاره یا رهن حداکثر به میزان 25 درصد برای شهر تهران، 20 درصد سایر کلان شهرها و 15 درصد برای سایر مناطق شهری موافق باشد.
ج- مستاجر با وجود مخالفت مالک برای تمدید موعد اجاره، خواستار تمدید اجاره نامه باشد.
د- صرفا واحدهای مسکونی شامل این مصوبه می باشند. بنابراین واحدهای تجاری از شمول تمدید خارج می باشند.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
ماده 14 قانون ورود و اقامت اتباع خارجی در ایران
ماده 22 قانون ورود و اقامت اتباع خارجی در ایران
شرایط اخذ اقامت ویژه در ایران برای اتباع خارجی
ماده 248 قانون آیین دادرسی کیفری
استثنائات الزام مالکین به تمدید اجاره نامه
با وجود اپیدمی کرونا، مقنن در برخی شرایط مالکین را از تمدید اجاره نامه معاف نموده است. برابر مصوبه ستاد ملی کرونا این شرایط عبارتند از:
- چنانچه مالک به منظور تخریب، احداث و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
- چنانچه مستاجر ظرف یک ماه از تمدید اجاره نامه جدید، مابه التفاوت مندرج در بند «ب» از 2 این مقاله را پرداخت نکند.
- اگر مالک، مورد اجاره را بصورت قطعی و رسمی فروخته باشد. در اینصورت مستاجر باید ظرف دو ماه اقدام به تخلیه نماید.
- چنانچه مستاجر با افزایش اجاره موافق نباشد.
- اگر مستاجر در مدت اجاره به تعهدات خود عمل ننماید و موجب تضییع حقوق مالک شود.
- چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
- چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی باشد.
- چنانچه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجارهنامه اعم از کاربری نماید.
- چنانچه مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجارهبها، هزینه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر شده باشد.
سخن پایانی
همان طور که عرض شد کرونا و الزام مالکین به تمدید اجاره موضوعی بود که در زمان کرونا نوعی نوآوری و ابداع محسوب می شد. این کار شاید به نظر افراد نوعی دخالت در امور افراد باشد اما باید اوضاع و احوال هر زمان را دید. به هر حال این کار امری درست و صحیح بود که باید به آن عمل می کردند.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری و تلفنی
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!