بررسی مصادیق استفاده غیر متعارف مستاجر از مورد اجاره

باید گفت در روابط استیجاری، توافقات میان مالک و مستاجر بر اساس اصول و قواعد حقوقی شکل می گیرد. یکی از مهم ترین و چالش برانگیزترین مسائل در این روابط، چگونگی استفاده مستاجر از ملک مورد اجاره است. قانون و عرف، چارچوب مشخصی را برای این استفاده تعیین کرده‌اند تا از تضییع حقوق مالک و ایجاد اختلاف جلوگیری شود. استفاده از ملک به شیوه ای که مغایر با قرارداد و هدف اجاره باشد، استفاده غیر متعارف نامیده می شود که آثار حقوقی سنگینی برای مستاجر به دنبال دارد. این مقاله به بررسی جامع این موضوع، از مفهوم و مبانی قانونی تا مصادیق، آثار و نحوه اثبات آن می پردازد.

مفهوم استفاده متعارف و مبنای قانونی آن

استفاده متعارف به معنای بهره برداری از مال مورد اجاره به شیوه ای است که بر اساس عرف و عادت جامعه، برای نوع آن ملک و با توجه به هدف اجاره، معمول و مورد انتظار است. برای مثال، استفاده متعارف از یک واحد مسکونی، سکونت در آن به همراه خانواده است، در حالی که استفاده از آن برای فعالیت های تجاری یا صنعتی سنگین، غیر متعارف محسوب می شود.

مبنای قانونی این اصل در ماده 490 قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران نهفته است. بر اساس این ماده، مستاجر مکلف است: «…مورد اجاره را برای همان مقصودی که در اجاره تعیین شده است، یا اگر مقصود از اجاره تعیین نشده باشد، به اقتضای آنچه که از اجاره و از اوضاع و احوال برمی‌آید، استعمال نماید و استعمال آن در غیر مورد مذکور موجب ضمان است.» به علاوه، این ماده بر لزوم استعمال مال به «نحو متعارف» نیز تاکید می‌کند. بنابراین، مبنای قانونی استفاده متعارف، هم در قرارداد اجاره و هم در نص صریح قانون مدنی ریشه دارد.

مصادیق استفاده غیر متعارف در رویه قضایی و عرف

استفاده غیر متعارف در رویه قضایی و عرف، شامل طیف گسترده ای از رفتارها می شود که به ماهیت ملک و قرارداد اجاره بستگی دارد. برخی از مهم ترین مصادیق آن عبارتند از:

• تغییر کاربری ملک: استفاده از یک واحد مسکونی به عنوان محل کار، دفتر تجاری یا کارگاه تولیدی بدون اجازه مالک، بارزترین نمونه استفاده غیر متعارف است.
• انجام تغییرات اساسی در ملک: تخریب دیوارها، تغییر در ساختار اصلی بنا، یا هرگونه تغییرات عمده بدون کسب رضایت کتبی مالک، مصداق استفاده غیر متعارف است.
• استفاده از ملک برای فعالیت های پرخطر یا غیر قانونی: نگهداری مواد اشتعال‌زا، استفاده از ملک برای نگهداری یا توزیع مواد ممنوعه و یا هر نوع فعالیت غیر قانونی دیگر.
• ایجاد خسارت به ملک: استفاده از ملک به گونه ای که باعث آسیب جدی به آن شود، مانند ایجاد حفره های عمیق در دیوارها، شکستن درب و پنجره ها یا تخریب تاسیسات ملک.
• ایجاد مزاحمت برای همسایگان: ایجاد سر و صدای غیر عادی و مداوم، نگهداری حیوانات متعدد که موجب سلب آسایش همسایگان شود، یا استفاده از ملک به گونه ای که نظم عمومی را برهم زند.

آثار حقوقی استفاده غیر متعارف

استفاده غیر متعارف مستاجر، آثار حقوقی متعددی را برای او به همراه دارد که مهم ترین آن ها به شرح زیر است:

• حق فسخ قرارداد برای موجر: اصلی ترین اثر حقوقی، ایجاد حق فسخ برای مالک است. وقتی مستاجر از ملک به شیوه غیر متعارف استفاده کند، به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده و مالک می تواند با استناد به این تخلف، قرارداد اجاره را یک طرفه فسخ کند.
• مسئولیت پرداخت خسارت: مستاجر مسئول جبران کلیه خساراتی است که به دلیل استفاده غیر متعارف او به ملک وارد شده است. مالک می تواند با طرح دعوی در دادگاه، علاوه بر فسخ قرارداد، مطالبه خسارت وارده را نیز مطرح کند.
• الزام به تخلیه ملک: در صورت فسخ قرارداد توسط مالک و امتناع مستاجر از تخلیه ملک، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه، حکم تخلیه فوری ملک را دریافت کند.

اثبات استفاده غیر متعارف

اثبات استفاده غیر متعارف بر عهده موجر است. وی باید با ارائه دلایل و مدارک کافی، قاضی را متقاعد کند که مستاجر از ملک به شیوه ای غیر معمول بهره برداری کرده است. مهم ترین روش های اثبات عبارتند از:

• تحقیق و معاینه محلی: قاضی می تواند با اعزام کارشناس یا انجام معاینه محلی، وضعیت فعلی ملک را بررسی و با وضعیت اولیه آن مقایسه کند.
• شهادت شهود: شهادت همسایگان، سرایدار یا سایر افرادی که از نحوه استفاده مستاجر مطلع هستند، می تواند به عنوان دلیل مورد استفاده قرار گیرد.
• ارائه عکس و فیلم: مدارک بصری از نوع استفاده غیر متعارف می تواند به اثبات دعوی کمک کند.
• گزارشات و مکاتبات: گزارشات نگهبان ساختمان، مدیر یا سایر مستاجرین، و همچنین نامه ها یا اخطارهای ارسالی از سوی مالک به مستاجر.

رویه های حقوقی در انتقال منافع مورد اجاره

یکی از مصادیق مهمی که گاهی با استفاده غیر متعارف اشتباه گرفته می شود. انتقال منافع مورد اجاره یا به اصطلاح، اجاره دادن به غیر است. بر اساس ماده 474 قانون مدنی، مستاجر می تواند منافع ملک مورد اجاره را به دیگری منتقل کند. مگر اینکه در قرارداد این حق از او سلب شده باشد. در واقع، در رویه حقوقی ایران و اغلب قراردادهای اجاره، شرط عدم انتقال به غیر (ممنوعیت اجاره به شخص ثالث) به صراحت ذکر می شود. اگر مستاجر با وجود این شرط، ملک را به دیگری اجاره دهد. مرتکب تخلف از شرط شده و موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را خواهد داشت. بنابراین، این موضوع نیز در زمره تخلفات قراردادی قرار می گیرد که عواقب مشابهی با استفاده غیر متعارف دارد.

سخن پایانی

مفهوم استفاده متعارف، اساسی ترین اصل در تنظیم روابط حقوقی میان مالک و مستاجر است. این اصل به مستاجر اجازه می دهد تا با آرامش و اطمینان از ملک بهره مند شود. و در عین حال، حقوق مالک را در برابر سوءاستفاده های احتمالی حفظ می کند. آگاهی از مصادیق استفاده غیر متعارف و آثار حقوقی آن برای هر دو طرف قرارداد ضروری است. برای پیشگیری از دعاوی احتمالی، همواره توصیه می شود. که قراردادهای اجاره با جزئیات کامل و شفاف تنظیم شده و تعهدات طرفین به دقت در آن درج گردد تا چارچوبی محکم برای حل و فصل اختلافات فراهم شود.

خدمات گروه وکلای حق وران

گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.

مشاوره رایگان

اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.

مشاوره حضوری

برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.

مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.