مسئولیتهای مالی و حقوقی موجر و مستاجر چیست؟ قرارداد اجاره یکی از رایج ترین عقود در نظام حقوقی ایران است. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 به منظور تسهیل روابط بین مالک و مستاجر، ضمن حفظ حقوق طرفین، مقررات خاصی در خصوص مسئولیت های مالی و حقوقی آن ها در طول مدت اجاره وضع کرده است. در این مقاله، به تحلیل تعهدات مالی و حقوقی هر یک از طرفین در دوره اجاره، با استناد به قانون 1376 و سایر قوانین مرتبط از جمله قانون مدنی، پرداخته خواهد شد.
مبانی قانونی قرارداد اجاره
قانون مدنی در مواد 466 تا 517 به مبحث اجارهمی پردازد. همان طور که می دانید، روابط موجر و مستاجر بر سه پایه حسب مورد استوار هستند. اولین آن ها قانون مدنی است که آن را به عنوان قانون مادر می شناسیم. دومین آن ها قانون روابط موجر و مستاجر 1356 است که روابط استیجاری 1356 تا 1376 را در خود جای می دهد. سومین قانون روابط موجر و مستاجر 1376 است که روابط استیجاری سال 1376 به بعد را شامل می شود.
حسب ماده 466 قانون مدنی منظور از اجاره این است: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ویژه املاک مسکونی و تجاری است، شرایط شکلی خاصی را برای تنظیم قرارداد لازمالاجرا معرفی و در مواد محدود خود به برخی مسائل مهم مانند تخلیه، تنظیم قرارداد رسمی یا عادی، و نقش دادگاه می پردازد.
مسئولیتهای مالی موجر در مدت اجاره
مسئولیتهای مالی و حقوقی موجر و مستاجر را می توان در چند بخش مورد بررسی قرار داد:
- تحویل عین مستاجره به مستاجر: بر اساس ماده 476 قانون مدنی، موجر مکلف است مورد اجاره را در وضعیتی که برای استفاده مورد نظر مناسب باشد، به مستاجر تحویل دهد. عدم انجام این تعهد ممکن است به کاهش اجاره بها یا فسخ قرارداد منجر شود.
- نگهداری و انجام تعمیرات کلی: مطابق ماده 486 قانون مدنی: موجر باید در مدتی که مستاجر در تصرف دارد، تعمیرات لازم را برای استفاده از مورد اجاره انجام دهد، مگر اینکه طرفین بهنحو دیگری توافق کرده باشند. تعمیرات کلی مانند تعمیر سقف، تاسیسات اصلی و بازسازی اسکلت بنا بر عهده موجر است. مستاجر می تواند در صورت خودداری موجر از انجام تعمیرات، با اجازه دادگاه شخصا اقدام و هزینه را از اجاره بها کسر نماید.
- پرداخت مالیات و عوارض ملکی: هر چند در قانون 1376 صراحتی درباره مالیات ها وجود ندارد، ولی طبق عرف حقوقی و مواد قانون مالیات های مستقیم، پرداخت مالیات بر اجاره ملک به عهده موجر است، مگر این که به صورت خاص در قرارداد خلاف آن مقرر شده باشد.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
مسئولیتهای مالی مستاجر در طول مدت اجاره
- پرداخت به موقع اجاره بها:
مهم ترین تعهد مالی مستاجر، پرداخت اجاره بها در موعد مقرر است. حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجارهنامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجارهنامه رسمیباشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجراییه مستاجر اجارهبهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. هرگاه اجارهنامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجارهبهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمیشود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت میگردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
- استفاده صحیح از عین مستاجره:
حسب ماده 492 قانون مدنی، مستاجر باید از عین مستاجره به نحوی استفاده کند که در قرارداد قید شده است. استفاده خلاف جهت، موجب فسخ اجاره از سوی موجر خواهد بود.
- پرداخت هزینه های جاری (قبوض آب، برق، گاز، شارژ و … ):
مطابق عرف و اصل تفسیر قرارداد به نفع طرف ضعیف تر یا مستاجر، هزینه های مصرفی و جاری مانند قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است. البته طرفین می توانند در قرارداد ترتیب دیگری مقرر نمایند.
تعهدات و مسئولیتهای مشترک در مدت اجاره
- رعایت مفاد قرارداد اجاره: قرارداد اجاره از نوع عقود لازم است. حسب ماده 10 قانون مدنی ایران، کلیه قراردادهای خصوصی را در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، معتبر می داند. بنابراین، موجر و مستاجر ملزم به رعایت مفاد قرارداد از جمله مدت، مبلغ اجاره، نحوه پرداخت و شرایط فسخ هستند.
- الزام به تخلیه پس از انقضا یا فسخ: مطابق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر موظف است ملک را تخلیه کند، در غیر این صورت موجر می تواند از دادگاه درخواست صدور دستور تخلیه نماید.
- ضمانت اجراهای قانونی تخلف از تعهدات: اگر هر یک از طرفین از انجام تعهدات قانونی یا قراردادی خود سر باز زند، طرف مقابل می تواند از طریق مراجعه به مرجع قضایی، اعم از شورای حل اختلاف یا دادگاه، جبران ضرر و اجرای تعهدات را مطالبه نماید. در موارد خاص نیز امکان مطالبه خسارت تاخیر یا حتی فسخ قرارداد وجود دارد.
مسئولیت حقوقی مستاجر در صورت واگذاری مورد اجاره به ثالث
حسب قانون مدنی اصل بر این است که مستاجر می تواند ملک را به ثالث انتقال دهد مگر این که شرط خلافی وجود داشته باشد. بنابراین در این قانون می شود انتقال داد.
اما در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اصل بر عدم انتقال مال مورد اجاره است. منظور آن که در این قانون مستاجر نمی تواند مال مورد اجاره را به شخص ثالثی انتقال دهد. تنها حالتی که می تواند انتقال دهد این است که از موجر کتبا اجازه داشته باشد؛ در غیر این صورت ضامن است.
حسب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 اصل بر آزادی قراردادی است و قانون به شکل مختصرتری به روابط فی مابین طرفین می پردازد. اگرچه قانون در ظاهر به این مسئله نپرداخته است، اما چون عمدتا قراردادهای اجاره به صورت رسمی و با درج شروط خاص تنظیم می شوند، معمولا شرط عدم واگذاری بدون اذن موجر در قراردادها تصریح می شود.
سخن پایانی
همان طور که عرض شد حسب قوانین مختلف مسئولیتهای مالی و حقوقی موجر و مستاجر متفاوت هستند. روابط موجر و مستاجر، در قالب قرارداد اجاره، تابع مقررات خاص و عام حقوقی است. قانون روابط موجر و مستاجر 1376 با اختصار خود، صرفا بخشی از این روابط را تنظیم کرده و بسیاری از مسئولیتها، به ویژه در حوزه مالی، بر اساس قانون مدنی، قانون مالیات ها و عرف تعیین می شوند. موجر مسئول تحویل، تعمیر و پرداخت مالیات ملک است، در حالی که مستاجر موظف به پرداخت اجاره بها و استفاده صحیح از ملک می باشد. هرگونه تخلف می تواند به پیگرد حقوقی و حتی تخلیه منجر شود.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!