آشنایی با مشکلات رایج در پیش فروش آپارتمان ها
چرا پیش خرید آپارتمان می تواند مشکل ساز باشد؟
گاهی افراد در زمان پیش خرید آپارتمان ممکن است دچار مشکلاتی می شوند از عمده مشکلات مهم در پیش خرید آپارتمان می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان: متأسفانه، برخی افراد سودجو یک واحد آپارتمان را به چند نفر به طور همزمان پیش فروش می کنند که منجر به دعاوی پیچیده و ضرر و زیان خریداران می شود.
- تغییر متریال های ساختمان و تغییرات مصالح مصرفی: سازنده ممکن است از مصالح نامرغوب استفاده کند یا واحد تحویلی با مشخصات فنی و نقشه های توافق شده در قرارداد همخوانی نداشته باشد.
- تحویل ملک در زمان طولانی تر یا عدم تحویل به موقع واحد: شایع ترین مشکل، تاخیر در تکمیل و تحویل آپارتمان است که می تواند برنامه ریزی های مالی و زندگی خریدار را مختل کند.
- مشکلات سند و مالکیت: عدم انتقال قطعی سند به نام خریدار، وجود رهن یا توقیف ملک، یا نقص در مدارک مالکیت فروشنده می‌تواند دردسرساز باشد.
- عدم نظارت کیفی: چرا که خود مالک در روند ساخت و ساز نظارتی ندارد.
- عدم پرداخت به موقع وجه آپارتمان پیش فروش شده: این مشکل برای پیش فروشنده وجود دارد. یعنی ممکن است که پیش خریدار اقساط را در زمان معین پرداخت نکند.
- تفاوت متراژ آپارتمان: این تفاوت ممکن است که کمتر یا بیشتر ار مدت معین در قرارداد باشد.
- عدم دقت در موقعیت مکانی ملک.
- مشکل در تعداد طبقات.
- مشکل در تعداد واحدها.
- مشکل در کاربری ملک.
- عدم وجود پارکینگ و انباری: ممکن است به علت تعداد واحدهای زیاد برای پارکینگ مشکل به وجود آید.
- تغییر در دکوراسیون داخلی.
- عدم رضایت خریدار از نحوه ساخت یعنی چیزی که تصور می کرده با چیزی که در مرحله پایان مشاهده می‌کند تفاوت دارد.
- عدم ثبت قوانین فسخ قرارداد.
- عدم ثبت جزئیات در قرارداد دبیر در مواقع مشکل ساز است.
- بروز اختلاف و مشکل به خاطر جنس مصالح ؛اعم از رنگ مصالح؛ شیرآلات ؛دستگیره ؛سیم کشی؛ رادیاتور ها؛ آیفون ؛درب ها ؛کلید و پریز ؛کولر؛ کابینت؛ وسایل سرمایشی و گرمایشی و غیره.
- عدم توانایی فروشنده در انتقال ملک و بسیاری از موارد دیگر.
- افزایش ناگهانی قیمت: در برخی موارد، فروشنده تلاش می کند تا به بهانه های مختلف، مبلغ بیشتری از آنچه در قرارداد اولیه توافق شده، از خریدار مطالبه کند.
- عدم رعایت تعهدات در قرارداد: این موارد می تواند شامل عدم پرداخت جریمه تاخیر، عدم اجرای تعهدات مربوط به مشاعات، یا عدم ارائه ضمانت‌های لازم باشد.
نقش وکیل در پیش خرید آپارتمان بدون مشکل
وکیل مجرب در زمینه پیش خرید آپارتمان به مقررات و مفاد قراردادهای پیش خرید آپارتمان و شرایط و ضوابط آن دقت نموده و آن را مورد بررسی قرار می دهد.
یک وکیل آگاه به خوبی می داند درج چه مواردی در قرارداد در آینده به شما جهت پیگیری حق و حقوتان یاری می رساند. برای مثال درج مبلغ روزانه در صورت تاخیر یکی از مواردیست که می تواند یک عامل در جلوگیری از بروز تاخیر موثر واقع شده و یا ضرر و زیان شما ناشی از تاخیر در تحویل را کاهش دهد.
وکلای متخصص ما در هنگام خرید شرایط اولیه خریدار را شناسایی کرده و از ابعاد گوناگون بررسی می نمایند.
نقش وکیل در پیش خرید آپارتمان شامل موارد زیر است:
- ارزیابی و بررسی دقیق مدارک: وکیل تمامی اسناد و مدارک مربوط به ملک، سند مالکیت، پروانه ساخت، و مجوزهای لازم را به دقت بررسی می کند تا از صحت آن ها و عدم وجود موانع قانونی اطمینان حاصل شود.
- شناسایی و کاهش ریسک ها: وکیل می تواند ریسک های احتمالی معامله را شناسایی کرده و راهکارهای قانونی برای کاهش یا حذف آن ها ارائه دهد.
- حفاظت از منافع خریدار: اصلی ترین وظیفه وکیل، محافظت از حقوق و منافع موکل در برابر سوء استفاده ها و تخلفات احتمالی فروشنده است.
وکیل تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان: تضمین حقوق شما
قرارداد فروش، اصلی ترین سند در فروش املاک است. وکیل باید اطمینان حاصل کند که قرارداد شامل تمام شرایط و جزئیات مورد نظر مشتری باشد و تمامی پیشنهادات را به درستی در بر بگیرد سپس این قرارداد باید به عنوان سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردد.
این شرایط شامل زمان تحویل ، قیمت کل و شرایط پرداخت می باشد. بررسی تضمینات از دیگر اقدامات وکیل پیش فروش آپارتمان می باشد. این تضمینات شامل تضمینات عمرانی، تضمینات کیفیت و تضمینات قانونی می باشد.
بررسی مسئولیت های طرفین در قبال پیش خرید آپارتمان شامل مسئولیت های مالی و مسئولیت های مربوط به کیفیت و مسئولیت های عمرانی توسط وکیل متخصص انجام می شود.
وکلای ما سرانجام یک سند رسمی در دفتر خانه تنظیم کرده که پیش خرید را یک فرایند قطعی برای شما تلقی کرده و از بروز مشکلات بعدی در این رابطه (مانند خرید یک واحد به چند نفر ) جلوگیری می نمایند.
فروش آپارتمان، یکی از مهم ترین موضوعات در حقوق مسکن است. برای وکیلانی که در این زمینه فعالیت می کنند، نکات حقوقی مهمی وجود دارد که باید به آن ها توجه کنند. در این متن به برخی از این نکات اشاره خواهیم کرد.
نکات حقوقی کلیدی در پیش فروش آپارتمان و وکیل دعاوی پیش فروش آپارتمان
-
بررسی مدارک و ریسک های حقوقی توسط وکیل پیش فروش آپارتمان
یکی از نقش های مهم وکیل پیش خرید آپارتمان بررسی کامل مدارک است ، وکیل باید اطمینان حاصل کند که همه مدارک و اسناد مورد نیاز موجود هستند و به درستی تهیه شده اند.
اگر سازنده یا مالک می خواهند به شما واحدی را پیش فروش کنند حتما قرارداد مشارکت آن را مطالعه کنید . در بسیاری از موارد اجازه فروش وجود ندارد ، در این گونه موارد در صورتی که بدون وجود اجازه فروش واحد به شما فروخته شود، شما به عنوان شخص ثالث حقی نسبت به قرارداد نخواهید داشت که با چالش های زیادی روبرو خواهید بود.
-
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان و حقوق قانونی ملک
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون جهت اطلاعات بیشتر به قانون پیش فروش ساختمان مراجعه کنید.
مجازات عدم رعایت قوانین و نقش وکیل در دعاوی پیش فروش ساختمان و آپارتمان
تخلف مشاورین املاک
مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار اول: تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال
مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار دوم: تعلیق پروانه کسب به مدت دو سال
مجازات عدم رعایت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان توسط مشاور املاک بار سوم: ابطال پروانه کسب
اهمیت موضوع به حدی است که کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران و اتحادیه مشاوران املاک تهران موظف به ابلاغیه ماده مذکور به دفاتر مشاور املاک در شهر و استان تهران کرده است.
در صورتی که هر یک از مشاورین املاک از عدم آگاهی خریدار یا فروشنده سوء استفاده کند و مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش ملک آپارتمان نماید مالک یا خریدار باید به محض اطلاع از شرایط قانون الزام به اخذ وکیل ملکی یا وکیل پیش فروش آپارتمان نموده و علاوه بر ارائه طرح دعوا در خصوص فریب در معامله بتوانند اقدام به تنظیم قرارداد رسمی از طرف اسناد رسمی نماید .
مشاورین املاک باید در این خصوص اقدام به نصب اعلامیه موضوع بپردازند تا مردم نسبت به این موضوع اشراف کامل داشته باشند.
در ادامه برای آگاهی بیشتر شما به قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان خواهیم پرداخت.
مطابق با آخرین اطلاع رسانی معاونت اجتماعی دادگستری استان تهران دفاتر مشاور املاک در خصوص تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ممنوع الفعالیت هستند. مطابق قانون لازم الاجرا جرایم مصوب سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی باید کلیه قراردادهای پیش فروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. بر همین اساس چنانچه مشاورین املاک مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نمایند؛ موجب تعلیق پروانه کسب و ابطال پروانه کسب خواهد شد. لذا معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری کل استان تهران موکدا بر ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان اصرار دارد. مشاورین املاک پس از مذاکرات مقدماتی باید طرفین قرارداد پیش فروش آپارتمان را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی بفرستند و نباید اقدام به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
- موارد فسخ در متن قرارداد نباید ساقط شده باشند.
- زمانی که فروشنده حق فسخ دارد نباید از فسخ انصراف دهد.
- در مواقعی که شرایط فسخ مبایعه نامه با فروشنده است فروشنده باید اراده خود را از طریق اظهارنامه به خریدار اطلاع دهد.
- دعاوی فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده باید توسط شخص یا وکیل پیش خرید آپارتمان در دادگاه صلاحیت دار حقوقی پیگیری شود.
- فسخ مبایعه نامه توسط فروشنده در زمان خیار شرط
- فسخ مبایعه نامه با خیار تخلف از شرط
- فسخ مبایعه نامه در زمان تاخیر ثمن
- فسخ مبایعه نامه در زمان اقاله قرارداد
- خیار تدلیس
- خیار مجلس
- خیار غبن
- خیار عیب
- خیار تخلف از شرط
شما می توانید در این زمینه از خدمات وکیل حقوقی استفاده کنید. چرا که در این صورت می توانید بهترین نتیجه را دریافت کنید.
انتخاب بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران: معیارهای کلیدی
تخصص و تجربه: ویژگیه ای بهترین وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران
انتخاب وکیلی که در زمینه پیش فروش آپارتمان تخصص و تجربه کافی دارد، از اهمیت بالایی برخوردار است. یک وکیل خوب باید:
- به قوانین مربوط به پیش فروش مسلط باشد: این شامل قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، قوانین ثبتی، و سایر مقررات مرتبط با معاملات ملکی است.
- سابقه موفق در پرونده های مشابه داشته باشد: تجربه در حل و فصل اختلافات پیش فروش، از جمله کلاهبرداری، تأخیر در تحویل، یا عدم رعایت تعهدات، نشان دهنده توانایی وکیل است.
- از جزئیات فنی و حقوقی ساختمان آگاهی داشته باشد: درک مسائل مربوط به پروانه ساخت، نقشه های معماری، مصالح ساختمانی، و مشاعات می تواند به وکیل در شناسایی مشکلات احتمالی کمک کند.
- توانایی تنظیم قراردادهای جامع و دقیق را داشته باشد: قراردادهای پیش فروش باید تمام جزئیات و تعهدات طرفین را به وضوح مشخص کنند تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود.
مشاوره حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و شفافیت در خدمات
یک وکیل متخصص در پیش فروش آپارتمان باید قادر به ارائه مشاوره حقوقی شفاف و جامع باشد. این شامل:
- بررسی کامل مدارک و اسناد: وکیل باید تمامی اسناد ملک، پروانه ساخت، و قراردادهای قبلی (مانند قرارداد مشارکت) را به دقت بررسی کند و شما را از هرگونه ریسک احتمالی مطلع سازد.
- تشریح خطرات و فرصت ها: وکیل باید با صداقت، شما را از تمامی جوانب معامله، از جمله ریسک های قانونی، مالی، و عملیاتی آگاه کند و راهکارهای مناسب برای کاهش آن ها ارائه دهد.
- شفافیت در هزینه ها و خدمات: وکیل باید پیش از آغاز همکاری، جزئیات هزینه ها (شامل حق الوکاله، هزینه های دادرسی و غیره) و خدماتی که ارائه خواهد داد را به طور کامل و شفاف با شما در میان بگذارد. این شفافیت، اعتماد متقابل را افزایش می دهد و از بروز سوء تفاهم در آینده جلوگیری می کند.
- پیگیری مستمر پرونده: یک وکیل متعهد، باید شما را در جریان پیشرفت پرونده قرار دهد و به تمامی سؤالات شما در طول فرآیند پاسخگو باشد.
مشاوره حقوقی حق وران از طریق رزرو مشاوره امکان دارد. وکلای مجموعه ما بهترین خدمات حقوقی را به شما ارائه می دهند.
نتیجه گیری
پیش خرید آپارتمان می تواند فرصتی جذاب برای خانه دار شدن باشد، اما با ریسک ها و چالش های حقوقی متعددی نیز همراه است. از کلاهبرداری و تأخیر در تحویل گرفته تا تغییر در مشخصات ملک و مشکلات سند، تمامی این موارد می توانند سرمایه و آرامش خریدار را به خطر بیندازند. حضور یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه پیش فروش آپارتمان، نقشی حیاتی در تضمین امنیت و سلامت معامله ایفا می کند.
وکیل با بررسی دقیق مدارک، شناسایی ریسک ها، تنظیم قراردادهای حقوقی جامع و قاطع، و پیگیری تعهدات طرفین، از منافع شما محافظت می کند. همچنین، آگاهی از قوانین و مجازات های مربوط به تخلفات در این حوزه، از جمله ممنوعیت مشاورین املاک از تنظیم قراردادهای پیش فروش، بر اهمیت مشاوره و همکاری با وکلای مجرب می افزاید. انتخاب صحیح وکیل، نه تنها شما را از دردسرهای آتی می رهاند، بلکه مسیر دستیابی به خانه ای مطمئن و با آرامش خاطر را هموار می کند.
همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره تخصصی در مورد مشکلات پیش فروش آپارتمان خود، با وکیل پیش فروش آپارتمان در تهران با ما در تماس باشید.
دیدگاه کاربران
سلام
آپارتمانی پیش خرید کردیم اما الان فروشنده حاضر به تنظیم سند نیست و تقاضای پول بیشتر داره
باید چکار کنیم؟
سلام
سال ۹۸ یک واحد آپارتمان از روی خاک پیش خرید کردیم
قرار شد بعد دو سال یک واحد آپارتمان ۹۰ متری آماده تحویل در طبقه سوم ساختمان به ما بدن
سال ۹۹ سازنده با مالک زمین دچار اختلاف شدن
و از سال ۱۴۰۰ پروژه متوقف شده. چندین بار برای تعیین تکلیف اظهار نامه دادیم و پیگیری کردیم اما نه مالک و نه سازنده پاسخگو نیستن. الان باید چکار کنیم؟
سلام .به یه مشاور املاک گفتیم ی خونه برام تخفیف دار برام پیدا کن و گفت ۱۵ تومن میگیرم معامله جوش میدم
ما معامله کردیم و قولنامه رو به من نداد گفت ۱۵ تومن باید بدی بعد بیا قولنامه اتو بگیر
منم واقعا نداشتم که بدم
حالا قولنامه دست ایشون هست برام بد نمیشه ازش سو استفاده کنه
سلام. با وقوع معامله حتی برای یک لحظه مبایعه نامه را در اختیار مشاور املاک قرار ندهید. به کرات مشاهده شده که اشخاصی از متن مبایعه نامه سوء استفاده و تعهدات بی شماری را به یکی از طرفین قرارداد اضافه نموده اند. بنابراین به یاد داشته باشید که با وقوع بیع، دلیلی برایوجود سند در دست مشاور املاک وجود ندارد.
سلام .ببخشید سازنده فوت شده من خریدار باید درخواست انحصار وراثت بدم ؟
سلام بله می توانید درخواست انحصار وراثت بدید.
سلام.ملکی رو خریدم و سازنده فوت کرده و الان موقع تحویل شده و نمیدونیم چکار کنیم و باقی پول به کی و چطور پرداخت کنیم .
سلام. ابتدا درخواست انحصار وراثت بدید و متعاقبا علیه ورثه اقامه دعوا کنید.
با سلام .ملکی رو از سازنده پیش خرید کردم و دوسال از موعد تحویل گذشته و
مبایعه نامه در دفتر املاک اضا شده و رسمی هست
سازنده ملک رو تحویل نمیده
چه اقدامی میتونم انجام بدم
با سلام. مبایعه نامه ای که در بنگاه املاک تنظیم شده باشد رسمی محسوب نمی شود. اما درخصوص سوالتون که دنبال راهکار بودید باید دادخواست الزام به تحویل و تنظیم سند بدید ولی با توجه به تخصصی بودن این دسته موضوعات پیشنهاد مینیم با وکیل متخصص مشورت نمایید.