قراردارد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای پر کاربرد در دنیای معاملات است. هر شخصی ممکن است در طول زندگی خود این کار را انجام داده یا یشنهاد این کار به وی داده شده و یا حد اقل نام این قرارداد را شنیده باشد. علی القاعده این قرارداد دارای ویژگی های منحصر به فرد خود است.
به طور کلی قرارداد مشارکت یعنی مالک زمین یا بنای فرسوده ای با سازنده قرارداد می بندد که در زمین مالک با استفاده از علم سازنده شروع به ساخت سازه ای کنند.
این قرارداد دارای اهمیت زیادی است مثل نحوه تقسیم واحد ها یا نحوه نگارش قرارداد که نوع خاصی است.
شما می تواند جهت اطلاعات بیشتر مقاله ذیل را مطالعه فرمایید.
تعریف مشارکت در ساخت
قراردارد مشارکت در ساخت نوعی عقد بین مالک یک زمین یا مالک بنای فرسوه یا مالک بنای قدیمی با یک سازنده است. که قصد دارند در ملک ایجاد بنا کنند. میزان سهم و شرایط کار آن ها هم در قرارداد بیان می شود. این نوع قرارداد سرمایه پولی و آورده اصلی از سوی دارنده ملک است. سازنده نیز با مهارت و تخصص و علمی که دارد شروع به ساخت می کند.
آنچه در قرارداد مشارکت حائز اهمیت است این است که قراردادی استوار و بدون ضرر و زیان باشد. یعنی در آن تمامی مصالح بین مالک زمین و سازنده رعایت شود و همچنین تمامی شرایط به خوبی بیان شود. هر یک از بندها دارای ضمانت اجرا باشد تا از سوء نیت های احتمالی جلوگیری کند و مانع خسارت و ضرر و زیان شود.
مزایای مشارکت در ساخت
این قرارداد مشارکت در ساخت برای هر کدام از طرفین دارای مزیت است. برای مالک این مزیت را دارد که از علم و تجربه شخص متخصص استفاده می کند، و برای سازنده هم این مزیت را دارد که در ملک دیگری با مهارت خویش به درآمد می رسد.
مصادیقی از این مزایا عبارت اند از:
- افزایش ارزش ملک: ملک با افزایش ارزش رو به رو می شود.
- کاهش هزینه: نیازی به خرید زمین ندارد.
- تعلق گرفتن تسهیلات دولتی و بانی.
- استفاده از نیروی شخص با تجربه.
- کاهش هزینه نگهداری.
معایب مشارکت در ساخت
هر کاری قطعا در کنار مزایایی که دارد از معایب آن هم رنج می برد.
مصادیقی از معایب قراردارد مشارکت در ساخت:
- اختلافات قراردادی: این مورد مهم ترین نوع اختلاف است. باعث گرفتاری و حتی باعث انحلال پروژه گاها می شود.
- قانون: بله درست است. خیلی از مواقع قانون باعث نظم نمی شود و ممکن است که باعث ایجاد هرج و مرج و حتی بهوجود آوردن مشکلات حقوقی شود. مثل اینکه طرفین در قرارداد خود ذکر کزده اند که در فلان منطقه ساختمان 7 طبقه بسازند؛ بعد از ساخت 2 طبقه قانون وضع می شود که ساخت بیش از 4 طبقه در این منطقه ممنوع است. که این اتفاق باعث توقف قرارداد می شود.
- مسائل مالی.
- تاخیر در پروژه.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
نحوه جلوگیری از ساخت و ساز غیر مجاز
خطرات مشارکت در ساخت
قطغا هر کاری که انسان قرار است انجام دهد دارای خطرات و مشکلااتی است. و مشارکت در ساخت نیز از این قاعده مستثنی نمی باشد.
خطرات و مشکلات قراردارد مشارکت در ساخت را می توان به دو بخش عمده تقسیم بندی کرد:
الف) مشکلات ارادی:
منظور مشکلات داخلی در مشارکت در ساخت است. مثل:
- متخصص نبودن شخص سازنده که خود بزرگ ترین مشکل است. حتی ممکن است بعد از فروش نیز گریبان گیر طرفین بشود.
- اختلافات فی ما بین سارنده و مالک مثل مشکل در تقسیم واحد ها.
- عدم رعایت مفاد قرارداد مثل دم استفاده از مصالح مشخص شده در قرارداد.
- واگذار کردن ساخت و ساز از طرف سازنده به شخص ثالث این مورد هم بسیار دیده شده و خطرآفرین است.
- ساخت ملک بر خلاف نقشه و قرارداد طرفین.
- عدم همکاری و آوردن مصالح از طرف مالک زمین.
ب) مشکلات قهری:
منظور آن دسته از مشکلاتی است که خارج از اراده طرفین است. و آن ها در این مورد دخالتی نداشته اند. مثل:
- وجود حادثه برای کارگران در اثر بی مبالاتی آن ها نه دراثر عدم رعایت موارذ ایمنی توسط کارفرما.
- ایجاد مشکلات شدید اقتصادی.
- مشکلات فورس ماژور.
- مشکلات طبیعی از قبیل زلزله یا سیل.
تقسیم واحد ها در قراردارد مشارکت در ساخت
ما در اینجا فرضی را متصور می شویم که که مالک و سازنده جمعا 10 واحد ساخته اند. حال این عداد واحد آپارتمان چگ.نه تقسیم می شود؟ با چه شرایطی تقسیمات صورت می گیرد؟
اصولا بعد از اینه که کار به پایان می رسد علی القاعده باید پایان کار را از شهرداری گرفت و مابقی امورات اداری را انجام داد و در آخر سند مالکیت را از دایره ثبت دریافت کرد.
ما می توانیم برای تقسیم واحد ها از طرق مختلفی استفاده کنیم:
- تقسیم به صورت مشاعی باشد. مثلا 50 درصد مالک و 50 درصد سازنده، 60 درصد مالک و 40 درصد سازنده و موارد مختلف.
- تقسیم بر اساس تعداد واحد ها.
- تقسیم بر اساس آنچه در قرارداد ذکر می شود.
کمیسیون مشارکت در ساخت
منظور از کمیسیون همان حق مشاوره ای است که مشاورین املاک بر اساس قیمتی که صنف املاک به آنان ابلاغ می کنند از طرین قرارداد می گیرند.
معمولا کمیسیون بیشتر از آنچه که در بخش نامه تعیین می شود از طرفین گرفته می شود.
کمیسیون در قراردارد مشارکت در ساخت به 4 دسته تقسیم می شود:
الف) قانونی: منظور آن مبلغ و درصدی است که اتحاذیه یا صنف به املاکین آن شهر ابلاغ می کند. طبق آنچه که در عرف دیده می شود و مرسوم است این نوع کمیسیون خیلی رعایت نمی شود. مگر املاکین سنتی و قدیمی این کار را انجام دهند.
ب) توافقی: یکی دیگر از روش هایی که مرسوم است؛ این است که بین املاکین و طرفین توافقی حاصل می شود و طبق این توافق طرفین مبلغ را پرداخت می کنند. این مبلغ ممکن است کمتر یا بیشتر از مبلغ قانونی باشد که در اکثریت موارد ، مبلغ بیشتر از تعرفه قانونی می باشد.
ج) بالا بود: طرفین مبلغی را با یکدیگر در حالت عادب توافق می کنند. اما در این مورد مشاور املاک ملک را به مبلغ بیشتر از آنچه قرارداد داشته اند به فروش می رساند. که در این صورت به جای مبلغی که توافق کرده اند؛ آن مبلغی که بیش از توافق طرفین بوده است را مشاور املاک دریافت می کند.
د) کمیسیون مشارکت در ساخت: این مورد چون دارای پیچیدگی هایی است مبلغ آن بیشتر از مبلغ قانونی است و محاسبه دشواری دشواری دارد.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
الف) طرفین قرارداد
طرف اول قرارداد :
مشخصات طرف اول قرارداد که به عنوان مثال مالک زمین است. شامل:
- نام و نام خانوادگی
- نام پدر
- مشخصات کارت ملی و شماره شناسنامه
- مشخصات ملک اعم از خیابان و کوچه و واحد و غیره
- تلفن همراه
طرف دوم در قراردارد مشارکت در ساخت :
مشخصات طرف دوم قرارداد که به عنوان مثال سازنده است. شامل:
- نام و نام خانوادگی
- نام پدر
- مشخصات کارت ملی و شماره شناسنامه
- مشخصات ملک اعم از خیابان و کوچه و واحد و غیره
- تلفن همراه
ب) موضوع قرارداد
هر آنچه که مد نظر طرفین است و قرار گذاشته اند بیان می شود. مثلا: قرارداد ساخت 5 طبقه ساختمان مسکونی هر طبقه 2 واحد مجموعا 10 واحد در زمین آقای فلانی با مشخصات فلان.
ج) شرایط قرارداد
مهم ترین بخش هر قراردادی شرایط آن است.
این شرایط باید با دقت تمام و نکته سنجی تمام صورت گیرد. چرا این قسمت است که سر منشا تمام دعاوی در زمینه ساخت و ساز می شود.
د) نحوه مشارکت طرفین
این بخش مربوط به عنوان 1 این مقاله می شود. در اینجا هر یک از طرفین میزان آورده خود را مشخص میکند.
مثلا طرف اول زمین و ملک را و طرف دوم علم و تخصص خود را بیان می کند.
ه) میزان سهم طرفین
میزان سهم طرفین معمولا 50 درصد طرف اول و 50 درصد طرف دوم است. البته میزان سهمم را حسب قرارداد مشخص می کنند.
ز) زمان و مدت قرارداد
مدت زمان قید می شود و سازنده مکلف است در این مدت ساختمان را تحویل دهد.
ح) مشخصات ساختمان
در اینجا باید تمامی مشخصلتی که قرار است ساختمان حسب آن ساخته شود قید گردد.
ط) مرحله آخر
در اینجا قرارداد پایان یافته و هر یک از طرفین آن را امضا می کند. طرفین می توانند از شاهد هم استفاده کنند.
سخن پایانی
قراردارد مشارکت در ساخت عقد بین مالک یک زمین یا مالک بنای فرسوه یا مالک بنای قدیمی با یک سازنده است. که قصد ایجاد بنا در ملک دارند. از مزایای این کار افزایش ارزش ملک، کاهش هزینه، کاهش هزینه: نیازی به خرید زمین ندارد و غیره می باشد. از معایب هم می توان به اختلافات قراردادی، مسائل مالی و امثالهم اشاره کرد.
باید گفت این نوع قرارداد همانند هر امری دارای مزایا و معایب خود می باشد. بنابراین نمی توان به صورت قطعی گفت که قراردارد مشارکت در ساخت مثبت است یا منفی بلکه شما باید با متخصصین این حوزه مشورت کنید تا دچار مشکل نشوید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!