معاملات اموال غیرمنقول نظیر زمین، خانه، آپارتمان و … از اهمیت بالایی برخوردارند؛ چرا که به دلیل ارزش مالی بالا و امکان بروز اختلاف، قانونگذار تدابیر ویژهای برای آنها پیشبینی کرده است. یکی از این تدابیر، الزام به ثبت رسمی این معاملات است. قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” به صراحت بر ضرورت ثبت رسمی معاملات غیرمنقول تأکید دارد. در پادکست ذیل، به بررسی ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی این نوع از معاملات میپردازیم.
فقدان اعتبار قانونی در مراجع رسمی
مستند به ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول؛
از تاریخ اجرای این قانون، هر گونه نقل و انتقال، اعم از قطعی، شرطی، رهنی، صلح، هبه و نیز اجاره بیش از سه سال نسبت به اموال غیرمنقول که سابقه ثبت دارد، باید به طور رسمی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در غیر این صورت، نزد مراجع رسمی و ادارات دولتی معتبر نخواهد بود.
بنابراین، هرگونه معاملهای که صرفاً با قولنامه یا سند عادی انجام شود، در برابر مراجع دولتی (مانند اداره ثبت، شهرداری، بانکها و …) فاقد اعتبار است. این بدان معناست که متعاملین نمیتوانند با استناد به آن سند، از حقوق قانونی مانند دریافت تسهیلات یا اخذ مجوز استفاده کنند.
آثار حقوقی عدم ثبت رسمی
در ذیل، آثار حقوقی عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مورد بررسی قرار گرفته است.
ایجاد زمینه اختلافات و دعاوی قضایی
یکی از مهمترین آثار حقوقی عدم ثبت رسمی، افزایش احتمال بروز اختلاف میان طرفین و دیگر اشخاص است. در نبود سند رسمی، اثبات وقوع معامله، شرایط آن و حتی صحت مالکیت بسیار دشوار میشود. همین امر باعث شکلگیری تعداد زیادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا اثبات مالکیت در محاکم قضایی میشود.
خطر معامله معارض و از دست رفتن ملک
در صورت عدم ثبت رسمی معامله، فروشنده میتواند یک یا چند بار دیگر ملک را به دیگران واگذار کند. اگر معامله دوم به صورت رسمی ثبت شود، خریدار اول که فقط قولنامه دارد، ممکن است با مشکل جدی روبهرو شود. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، کسی که سند رسمی دارد، مالک شناخته میشود. این موضوع یکی از خطرناکترین نتایج ثبت نکردن رسمی معاملات است.
عدم امکان بهرهبرداری قانونی از ملک
در بسیاری موارد، خریدار قولنامهای نمیتواند از ملک به طور کامل استفاده کند، چون امکان دریافت پایان کار، سند مالکیت تفکیکی، مجوز ساخت و ساز یا تغییر کاربری را ندارد. همه این موارد نیازمند ارائه سند رسمی به مراجع ذی ربط هستند. در نتیجه، حتی اگر فرد در عمل ساکن ملک باشد، به لحاظ قانونی مالک محسوب نمیشود.
محرومیت از حمایتهای قانونی در برابر اشخاص ثالث
یکی از مهمترین مزایای سند رسمی، ایجاد اثر تملیکی و اعتبار در برابر همه است. اما سند عادی فقط بین طرفین معتبر است و اشخاص ثالث (مانند طلبکاران، خریداران بعدی یا دولت) ملزم به رعایت آن نیستند. این موضوع در زمانی که مالک رسمی ملک درگیر بدهی یا ورشکستگی میشود، اهمیت پیدا میکند؛ چون طلبکاران میتوانند ملک را توقیف و به مزایده بگذارند.
امکان رد یا انکار معامله توسط فروشنده
در معاملات عادی، فروشنده ممکن است بعداً منکر فروش ملک شود یا امضا و هویت خود را زیر سؤال ببرد. در این صورت، خریدار باید اثبات کند که معامله انجام شده است که فرآیندی زمانبر و پرهزینه خواهد بود. اما سند رسمی به دلیل تنظیم در دفاتر اسناد رسمی، قابل انکار یا تردید نیست.
سخن پایانی
به طور کلی عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میتواند آثار زیانباری برای طرفین معامله، بهویژه خریدار داشته باشد. از فقدان اعتبار قانونی گرفته تا خطر از دست دادن ملک، همگی از پیامدهایی هستند که فقط با رعایت تشریفات ثبت رسمی قابل پیشگیریاند.
توصیه اکید این است که تمامی معاملات مربوط به املاک، صرفنظر از اعتماد طرفین، در قالب اسناد رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. این امر نهتنها باعث استحکام حقوقی معامله میشود، بلکه در بلندمدت هزینههای حقوقی و قضایی را نیز کاهش میدهد.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، بهترین وکیل ملکی در تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دسترسی سریع به مقالات مربوط به این پادکست
الزام به ثبت رسمی قراردادهای اجاره طبق قانون جدید
چرا معاملات اموال غیرمنقول باید رسمی ثبت شوند؟
ثبت رسمی اموال غیر منقول؛ چرا اموال غیر منقول باید ثبت شوند؟
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!