فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز امری است که در قراردادهای موجر و مستاجر می توان مشاهده کرد. در این هنگام مستاجر بدون آن که به موجر اطلاعی بدهد دست به انتقال مال می زند و آن را به شخص ثالثی می دهد. در این میان موجر می تواند از حق فسخ خود استفاده کند و قرارداد را فسخ کند.
مفهوم واگذاری غیرمجاز
هر زمان که نامی از غیرمجاز می آید منظور آن است که آن عمل نباید انجام گیرد و به قولی محدودیت دارد. واگذاری غیرمجاز یعنی این که موجر راضی به اجاره دادن ملک توسط مستاجر اصلی نیست. یعنی مالک ملک را به مستاجر می دهد و این مستاجر ملک را به ثالثی انتقال می دهد. وقتی که موجر به این امر راضی نباشد یا این مورد دقیقا در قرارداد مذکور باشد، باعث غیرمجاز بودن انتقال می شود. این انتقال ممکن است در قالب اجاره ی مجدد، صلح منافع، وکالت، یا حتی استفاده رایگان صورت گیرد.
بنابراین مفهوم واگذاری غیرمجاز از معنای لغوی آن دور نیست. پس واگذاری غیرمجاز یعنی بدون مجوز اقدام به انتقال مال می شود.
مبنای قانونی ممنوعیت واگذاری بدون اذن
قوانین موجر و مستاجر معمولا بر پایه 3 قانون می باشد: قانون مدنی که مادر تمام قوانین است، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر 1376. قانون مدنی اصل را بر اجازه می داند و در ماده 474 قانون مدنی: مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین حسب قانون مدنی اصل بر واگذاری مال توسط مستاجر است. اما حسب ماده 19 و 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: مستاجر حق انتقال مال را به غیر ندارد مگر این که از طرف موجر اجازه کتبی داشته باشد.
بنابراین دقت داشته باشید که انتقال مال غیرمجاز دارای شرایطی است که حسب قانون مربوطه اجازه یا عدم اجازه متفاوت است. باید گفت در قانون مدنی اصل بر واگذاری است و در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و 1376 اصل بر عدم واگذاری توسط مستاجر است. پس فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز در این سه قانون قابل تصور است.
شرایط فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز
فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز حسب این که تابع کدام قرارداد باشد متفاوت است. همچنین بر اساس مفاد قرارداد ممکن است که شرایط تغییر کند. می توان گفت برای فسخ قرارداد دو حالت ممکن است: یا قرارداد حسب قانون مدنی اصل بر واگذاری است اما شرط خلاف دارد یا بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر اصل بر عدم واگذاری است.
واضح آن که قرارداد بر اساس قانون مدنی است. یعنی مستاجر حق واگذاری به ثالث را دارد، اما در مفاد قرارداد شرط خلاف وجود دارد. که در این حالت موجر می تواند به علت نقض شرط ضمن عقد خواستار فسخ قرارداد را داشته باشد.
گاه ممکن است که قرارداد بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر باشد. این قانون اصل بر عدم انتقال است. حال اگر مستاجر انتقال دهد موجر می تواند درخواست فسخ قرارداد را دهد.
ضمانت اجرای واگذاری غیرمجاز
ضمانت اجرای این امر علی القاعده فسخ قرارداد می باشد.
الف) قانون مدنی:
حسب ماده 474 قانون مدنی: مستاجر میتواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین در این ماده اصل بر انتقال است مگر این که شرط خلافی وجود داشته باشد. بنابراین چون اصل بر امکان واگذاری است؛ مدعی که همان موجر است باید اثبات کند خلاف مفاد امری صورت گرفته است.
ب) قانون روابط موجر و مستاجر 1356:
اگر به ماده 14 قانون مذکور دقت کنیم مواردی که امکان فسخ وجود دارد را بیان می کند. حسب بند 1 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجارهنامه و یا در موردی که اجارهنامهای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحتالکفاله قانونی خود قرار داده باشد. حسب ماده 10 قانون روابط موجر و مستاجر 1356: مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
ج) قانون روابط موجر و مستاجر 1376:
این قانون، اصل بر آزادی قراردادی است و قانون به شکل مختصرتری به روابط طرفین می پردازد. اگرچه قانون در ظاهر به این مسئله نپرداخته است، اما چون عمدتا قراردادهای اجاره به صورت رسمی و با درج شروط خاص تنظیم می شوند، معمولا شرط عدم واگذاری بدون اذن موجر در قراردادها تصریح می شود. در این صورت، واگذاری غیرمجاز، تخلف از شرط ضمن عقد محسوب و بر اساس قواعد عمومی قراردادها حق فسخ برای موجر ایجاد می شود.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
واگذاری اموال قبل از فوت به دیگری
تحلیل فقهی و حقوقی فسخ در این موارد
حسب فقه امامیه و قانون مدنی، فسخ عقد ممکن است به یکی از اسباب قانونی یا قراردادی مستند شود. در این مورد، واگذاری غیرمجاز نه تنها تخلف از شرط ضمن عقد است، بلکه به نوعی نقض امانت و تصرف عدوانی در مال غیر محسوب می شود.
بر اساس قاعده لاضرر و قاعده وفای به عهد نیز، موجر که ضرری از ناحیه اقدام مستاجر متحمل می شود، مستحق جبران و ایجاد حق فسخ خواهد بود.
رویه قضایی در فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز
رویهی قضایی، محاکم در صورت اثبات واگذاری غیرمجاز و در صورت وجود شرط در قرارداد، معمولا به نفع موجر حکم به فسخ قرارداد و تخلیه ملک صادر می کنند. در این جهت، حتی در برخی آراء، صرف استفاده ی شخص ثالث از مورد اجاره به عنوان قرینه ی واگذاری تلقی می شود. مگر آن که مستاجر خلاف آن را اثبات کند.
نکات مهم:
- وجود شرط صریح در قرارداد: در اجاره نامه های پس از سال 1376، درج شرط مبنی بر عدم واگذاری مورد اجاره به غیر بدون اذن موجر بسیار حیاتی است.
- واگذاری با وکالت یا صلح: حتی اگر مستاجر از قالب های حقوقی غیر از اجاره استفاده کند. محاکم معمولا به ماهیت قضیه توجه می کنند، نه به صورت آن.
- لزوم اثبات واگذاری: بار اثبات این موضوع بر عهده موجر است. و باید بتواند از طریق شهادت، استعلام، گزارش شهرداری یا صورت جلسات قانونی، تحقق واگذاری را اثبات نماید.
سخن پایانی
واگذاری مورد اجاره توسط مستاجر به شخص ثالث بدون اذن موجر، اقدامی غیرمجاز و بر خلاف مفاد قرارداد اجاره و قانون مدنی است. این امر باعث فسخ قرارداد در صورت واگذاری غیرمجاز می شود. چنین اقدامی، با توجه به نوع قانون حاکم بر رابطه اجاره استیجاری، می تواند موجب حق فسخ برای موجر و در نهایت صدور حکم تخلیه از سوی محاکم گردد. لازم است موجرین در تنظیم قراردادها به صراحت، قید ممنوعیت واگذاری و ضمانت اجرای آن را درج نمایند تا در صورت بروز اختلاف، بتوانند با سهولت بیشتری از حقوق خود دفاع کنند.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!