از منظر قانون مدنی، برای دارنده خیارات، همه ی خیارات قابل اسقاط می باشند . مطابق ماده 448 قانون مدنی، دارنده ی خیار می تواند سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط نماید. دارنده ی حق فسخ، نمی تواند ورثه را از خیار فسخ محروم کند. منتها می تواند قبل از فوت، خیار فسخ را ساقط کند و به این ترتیب مانع انتقال آن به ورثه شود. منظور آن است که نمی تواند برای آیندگان تصمیم بگیرد ولی همین که برای خود خیار را ساقط کند چون ورثه قائم مقام مورث به معنای عام هستند؛ بنابراین نمی توانند از خیار استفاده کنند.
در این مبحث ابتدا به بررسی قواعد مشترک در خیارات فسخ می پردازیم سپس در ادامه، انواع خیارات و کاربرد آن را به زبانی ساده و قابل فهم بیان می کنیم. با ما همراه باشید.
معنای خیارات
خیار به معنی اختیار است و ریشه عربی دارد. در واقع به معنای اختیار شخص، در فسخ معامله می باشد. یعنی قانونگذار این اجازه را به یکی از طرفین یا هر دوی آن ها داده است که هر زمان شرایط خیار مهیا شد عقد را بر هم زنند.
خیارات خود انواعی دارد و در ادامه این مقاله به توضیح آنان می پردازیم.
فسخ چیست؟
فسخ در قانون مدنی یک نوع ایقاع رضایی است. به معنای انحلال ارادی عقد (ایقاع رضایی یک نوع عمل حقوقی است که برای انجام آن اراده یک نفر کافی می باشد مثل طلاق و یک طرفه می تواند منحل کند.)
برای انشای ایقاع رضائی تشریفات خاصی لازم نیست. مطابق ماده 449 قانون مدنی برای انجام فسخ، لفظ یا انجام عملی که نشان دهنده فسخ باشد کافی می باشد و اراده یک طرف برای فسخ کفایت می کند. به عنوان مثال در قرارداد کاری بین دو نفر خیاری قرار می دهند. در این جا فرد می تواند در محل کار حضور پیدا نکند که به صورت فعل این عمل خود را نشان داده است و یا به صورت کتبی و یا تماس تلفنی علنا به کارفرما اعلام کند که دیگر در محل کار حضور پیدا نمی کند.
اسقاط کافه خیارات
یعنی طرفین عقد، در قالب “شرط” توافق می کنند که یکی از طرفین یا هر دو، هر خیاری داشته باشند، ساقط باشد. البته ممکن است در قالب توافقی مستقل نیز اسقاط کافه خیارات انجام شود (ماده 10 قانون مدنی) ماده 10 قانون مدنی نشان دهنده آزادی اراده در عقود است البته به شرط آن که خلاف قواعد آمره نباشد.
در این مبحث ابتدا به بررسی قواعد مشترک در خیارات فسخ می پردازیم سپس در ادامه، انواع خیارات و کاربرد آن را به زبانی ساده و قابل فهم بیان می کنیم، با ما همراه باشید.
مبحث اول: قواعد مشترک خیارات فسخ
- خیار فسخ یک عقد لازم و یک حقوق مالی است. بنابراین بعد از فوت دارنده ی خیار، از طریق ارث به وارث منتقل می شود. طرفین می توانند، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط کنند. (ماده 445 قانون مدنی)
- خیار فسخ یک عقد لازم و غیر قابل رجوع است. به عبارت ساده، می توان گفت اگر خریدار بعد از اعلام فسخ معامله، همچنان به تصرف خود در ملک خریداری شده ادامه دهد. مشمول تصرف غاصبانه می شود. بنابراین برای جلوگیری از این حالت، مشتری باید بعد از فسخ، مبیع را به فروشنده برگرداند و مجاز به تصرف در آن تصرف نیست.
- دارنده ی حق فسخ، نمی تواند ورثه را از خیار فسخ محروم کند. منتها می تواند قبل از فوت، خیار فسخ را ساقط کند و به این ترتیب مانع انتقال آن به ورثه شود.
- از منظر قانون مدنی، برای دارنده خیارات، همه ی خیارات قابل اسقاط می باشند. مطابق ماده 448 قانون مدنی، دارنده ی خیار می تواند سقوط تمام یا بعضی از خیارات را ضمن عقد شرط نماید.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
روش های پرداخت و استرداد ثمن معامله
مبحث دوم: انواع خیارات و موارد استفاده از آن ها
الف) خیار شرط
عقد خیاری، مطابق با ماده 188 قانون مدنی به عقدی گفته می شود که برای طرفین یا یکی از آن ها یا شخص ثالت، اختیار فسخ وجود داشته باشد. مثلا اگر در عقد بیع، خیار شرط، فقط برای فروشنده باشد .عقد را “بیع شرط” می گویند. دقت کنیم که در خیار شرط حتما مدت تعیین شده باشد. در غیر این صورت، هم شرط خیار و هم بیع باطل می شود. مطابق ماده 401 قانون مدنی، مدت خیار شرط ممکن است به صورت صریح اعلام شود یا به صورت ضمنی مشخص گردد. ضمنا در نظر داشته باشیم که شرط خیار به صورت دائمی نیز امکانپذیر نیست و موجب بطلان عقد می شود. مثلا ضمن عقد بیع طرفین توافق می کنند فروشنده به صورت دائمی خیار شرط داشته باشد در این صورت عقد و شرط هر دو باطل می شوند.
نکته: اگر ابتدای مدت خیار شرط ذکر نشده باشد ابتدای آن از تاریخ عقد محسوب می شود و الا تابع قراداد است.
ب) خیار عیب
اولین نکته در مورد خیار عیب این است که ویژه مبیع (کالا، ماشین، ملک و غیره) نمی باشد و در مورد ثمن (پول) هم جاری می باشد. مطابق ماده 435 قانون مدنی استفاده از حق خیار عیب بعد از علم و آگاهی نسبت به عیب فوری است. نکته دیگر این که خیار عیب یک خیار قانونی است و به توافق طرفین نیازی نیست. اگر بخواهیم به خیار عیب در معامله استناد کنیم عیب باید دو ویژگی داشته باشد: یکی این که عیب از دید خریدار مخفی و پنهان باشد و دیگر اینکه حین عقد (هنگام عقد قرارداد و پیش از تسلیم به خریدار) این عیب وجود داشته باشد.
ج) خیار غبن
غبن یعنی ضرر، در معاملاتی استفاده می شود که خریدار یا فروشنده دچار ضرر فاحشی شده اند که قابل چشم پوشی و اغماض نیست. استفاده از خیار غبن بعد از علم به آن، فوری است. مهم است که ضرر فاحش، در زمان انعقاد عقد اتفاق بیفتد. به زبان عامیانه یعنی (هنگام عقد کلاه سرش رفته باشد).
سوال: آیا جهل داشتن به خیار غبن یا جهل به فوریت آن مانع استناد به آن است؟
خیر، اساسا وقتی خیار غبن قابل اعمال است که ذوالخیار (شخصی که حق استفاده از خیار دارد) نسبت به وجود و فوری بودن آن، علم و آگاهی پیدا کند. پس در نتیجه این که ،جهل، نه تنها مانع استناد به خیار غبن نیست بلکه شرط تحقق آن است.
د) خیار رویت و تخلف وصف
چهارمین خیار از خیارات فسخ خیار رویت و تخلف وصف می باشد. مطابق ماده 342 قانون مدنی، اگر مقدار، جنس و وصف مورد معامله شرط شده باشد. حتی اگر آن مال، مال معین باشد شامل این خیار می شود. یعنی مقدار، جنس و وصف مورد معامله (یا همان کالای مورد نظر) باید نزد طرفین معامله معلوم باشد. می توان از این خیار استفاده نمود. اگر مال مورد معامله، کلی باشد ،باید مقدار، جنس و وصف آن حتما در توافق طرفین ذکر شده باشد. گاهی رویت، قبل از وقوع عقد است در این صورت اگر بعد از معامله مشخص شود که مورد معامله خصوصیات خود را از دست داده است. خیار رویت یا تخلف ثابت می شود. بنابراین چه پیش از وقوع عقد، مورد معامله رویت شده باشد یا نباشد. در هر صورت اسم آن خیار رویت و تخلف وصف است.
سوال: حق ایجاد خیار رویت چه زمانی محقق می شود؟
برای خیار رویت و تخلف وصف باید شرایطی وجود داشته باشد تا این خیار محقق شود .عقد صحیح و نافذ باشد. مورد معامله یک مورد معین یا کلی در معین باشد. مورد معامله حین عقد رویت نشده باشد و اوصاف مورد توافق، وجود نداشته باشد. هنگامی که این شرایط وجود داشته باشد می توان به خیار استناد کرد.
ه) خیار تبعض صفقه
این خیار جزء خیارات فسخ است. یعنی اینکه بخش یا قسمتی از معامله به جهتی باطل یا منحل شده باشد. مطابق ماده 441 قانون مدنی از بطلان سخن گفته اما طبق اصول حقوقی انحلال را هم شامل می شود. در خیار تبعض صفقه، بخشی از معامله صحیح و بخش دیگر آن باطل یا منحل می شود. در این حالت می توان از این خیار استفاده نمود. و بنابر استفاده از این خیار می توان کل عقد را فسخ کرد. چرا که بخشی از آن صحیح و بخشی از آن باطل است و با اسناد به آن بخشی که باطل است می توان کل عقد را فسخ کرد.
و) خیار تدلیس
خیار تدلیس برای جایی است که شخص بر اساس تصور اشتباهی که طرف معامله برای او ایجاد کرده وارد معامله شده است و معامله تحقق پیدا کرده است. خیار تدلیس زمانی ایجاد می شود که تدلیس قبل از انعقاد عقد و موثر در عقد باشد. باید بدانیم که هر فریبی تدلیس نیست. بلکه تدلیس باید به قصد فریب باشد.
نکتهای که در تدلیس مهم است این است که اگر مشخص شود خریدار بر تدلیس آگاه بوده اما به روی خود نیاورده است. در این جا خیال تدلیس برای وی محقق نمی شود و نمی تواند از آن استفاده نماید. و دیگر این که در صورتی تدلیس رخ می دهد که مشخص شود فریب خورده، در هر صورت معامله را انجام میداده است. بنابراین دیگر برای وی خیال تدلیس ایجاد نمی شود و برای وی موثر نبوده است.
ز) خیار تخلف ازشرط
مطابق ماده 239 قانون مدنی هر گاه اجبار مشروط علیه، برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت. برای فهم بهتر این خیار مثالی می زنیم ملکی به شرط داشتن مساحت مشخصی (500متر)فروخته شده ولی بعدا مشخص می شود که آن ملک کمتر از مساحت ذکر شده است. در این جا خریدار می تواند با استفاده از خیار تخلف از شرط معامله را فسخ کند حتی اگر در آن عبارت اسقاط کافه خیارات درج شده باشد.
ح) خیار تأخیر ثمن
برای ثابت شدن خیار تاخیر و استناد به این خیار اولا باید سه روز از تاریخ انعقاد قرارداد بیع بگذرد و ثمن تادیه نگردد. ثانیا برای پرداخت ثمن مهلتی تعیین نشده باشد. ضمنا این خیار مخصوص خریدار است.
ط) خیار مجلس
خیار مجلس جزء خیارات فسخ و از خیارات مختص بیع است. این خیار از خیارات طرفینی است. به این معنا که برای هر دو طرف بیع قابل اثبات است. مگر این که یکی از طرفین حق فسخ خود را ساقط کرده باشد. مطابق ماده 397 قانون مدنی هر یک از طرفین بعد از عقد مادامی که در مجلس حضور دارند و متفرق نشده باشند اختیار فسخ معامله را دارند و می توانند از این حق استفاده نمایند.
ی) خیار حیوان
خیار حیوان یکی از مصادیق خیار عیب است. مشتری اختیار فسخ معامله خرید حیوان را، برای سه روز پس از انعقاد عقد دارا می باشد. ذکر این نکته ضروریست که خیار حیوان فقط نسبت به حیوان معین قابلیت وقوع دارد. پس از انقضای مهلت سه روزه نیز می توان با اثبات معیوب بودن حیوان به خیار عیب استناد جست، به شرط این که حیوان زنده باشد.
سحن پایانی
هنگامی که عقدی رخ می هد ممکن است در آن تخلفاتی دیده شود که قانون گذار برای این مواقع یک سری خیاراتی قرار داده است. که اگر شرایط آن مهیا باشد طرفین یا یکی از آن ها و یا شخص ثالثی می تواند از آن خیار و خیارات فسخ استفاده کند و معامله را بر هم زند.
گاه طرفین شرط فاسخی در قرارداد جای می دهند که اگر آن به وقوع پیوندد عقد خود به خود از بین می رود و فسخ می شود.
نکته ای که در قراردادنویسی بسیار حائز اهمیت است آن است که باید در متن قرارداد دقت کرد چرا اگر هر کدام از این خیارات اسقاط شود ممکن است به ضرر شما باشد. و اگر در قرارداد اشتباهی رخ دهد مجبور به تحمل آن هستید نمی توانید آن را فسخ کنید. بنابراین به شما توصیه می شود که در قراردادها از وکیل متخصص استفاده کنید تا دچار ضرر و زیان نشوید.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل خانواده، وکیل قاچاق کالا و ارز و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!