اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. پرداخت اجاره بها از تعهدات اصلی مستاجر است و عدم پرداخت آن تخلف محسوب می شود.
یکی از مسائل مهم در روابط مالک و مستاجر، موضوع وصول اجاره های معوقه است. پرداخت به موقع اجاره بها، اصل اساسی در قراردادهای اجاره است که در صورت عدم رعایت آن، مالک با مشکلات مالی و حقوقی مواجه می شود. در این مقاله، به بررسی راهکارهای قانونی موجود برای وصول اجاره های معوقه در چارچوب قوانین ایران می پردازیم و با استناد به قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر، راه های اثربخش و قانونی برای مطالبه اجاره را تحلیل می کنیم. با ما همراه باشید.
مبنای حقوقی قرارداد اجاره و اجاره بها
طبق ماده 466 قانون مدنی ایران، اجاره عبارت است:
تفاوت اجاره معوقه با اجرت المثل
اجور معوقه همان طور که می دانید به این معناست که مستاجر در مدت مقرر اجاره خود را پرداخت نکرده است. در این صورت اگر از طریق گفت و گو موضوع حل نشود موجر می تواند از طریق دادگاه مستاجر را ملزم به پرداخت اجور معوقه کند.
اجرت المثل در زمانی به میان می آید که قراردادی بین طرفین وجود نداشته باشد. همچنین اجرت المثل تنها برای زمانی که فرد از مالی استفاده می کند نیست؛ بلکه اگر مالی را تلف یا کاری را انجام دهد هم می شود. بنابراین اجرت المثل روشی برای جبران خسارت برای زمانی است که قراردادی موجود نباشد و مقدار آن را عرف معین می کند.
بنابراین با این تفاسیر بین اجاره معوقه و اجرت المثل تفاوت هایی وجود دارد. اجاره معوقه زمانی است که قراردادی بین طرفین موجود است و مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را نمی پردازد. اما اجرت المثل زمانی است که قراردادی وجود ندارد یا اگر وجود داشته به پایان رسیده است.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
نمونه دادخواست مطالبه اجاره بهای معوقه
راهکارهای قانونی برای مطالبه اجاره های معوقه
- ارسال اخطاریه رسمی به مستاجر:
اولین گام برای وصول اجاره های معوقه، ارسال اخطاریه رسمی به مستاجر است. این اخطاریه باید به صورت کتبی و با ذکر مدت زمان تعیین شده برای پرداخت اجاره و اخطار نسبت به عواقب عدم پرداخت، به مستاجر ابلاغ شود. بر اساس قانون مدنی، ارسال اخطاریه و اعلام عدم پرداخت می تواند پیش‌نیاز اقدامات بعدی باشد.
- مراجعه به شورای حل اختلاف:
اگر مستاجر اجاره بهای معوقه را نپردازد، موجر می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند. طبق ماده 12 قانون شوای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعاوی مربوط به اجاره بهای معوقه را دارد و می تواند حکم به پرداخت اجاره بدهد.
- طرح دادخواست در دادگاه حقوقی:
در صورتی که اختلاف بین طرفین از طریق شورای حل اختلاف حل نشود، موجر می تواند دادخواست مطالبه اجاره بهای معوقه را در دادگاه حقوقی تقدیم کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و قرارداد اجاره، حکم به پرداخت اجاره می دهد.
- درخواست تخلیه ملک در صورت عدم پرداخت اجاره:
علاوه بر مطالبه اجاره، در مواردی که مستاجر اجاره را پرداخت نمی کند، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را نیز مطرح کند. حسب بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره بها را نپردازد و موجر اظهارنامه جهت پرداخت ارسال کند. و مستاجر در موعد مقرر اظهارنامه پرداخت نکند؛ موجر می تواند با مراجعه به دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
- توقیف اموال مستاجر:
دادگاه پس از صدور حکم قطعی مبنی بر پرداخت اجاره بهای معوقه، می تواند دستور توقیف اموال مستاجر جهت تامین حق مالک را صادر کند. این امر بر اساس قانون قابل اجراست.
نکات مهم در وصول اجاره های معوقه
اهمیت تنظیم قرارداد اجاره دقیق و شفاف:
تنظیم قرارداد اجاره به صورت دقیق، با ذکر شرایط پرداخت اجاره، مدت قرارداد و ضمانت های لازم، یکی از مهم ترین راهکارهای پیشگیری از مشکلات وصول اجاره است. قراردادی که از لحاظ قانونی کامل باشد، ابزار محکمی برای مطالبه اجاره است.
استفاده از وثیقه و تضمین های قانونی:
مالکان می توانند از تضمین هایی مانند چک، سفته یا ضمانت شخص ثالث به عنوان پشتوانه برای پرداخت اجاره استفاده کنند. این تضمین ها در صورت عدم پرداخت، قابلیت پیگیری و وصول از طریق مراجع قضایی را دارند.
رعایت تشریفات قانونی در اخطار و اعلام تخلف:
ارسال اخطارهای کتبی و مستند، ثبت شکایت در مراجع قانونی و پیگیری مستمر، از موارد مهم برای حفظ حقوق مالک است. عدم رعایت این موارد ممکن است باعث از دست رفتن حق مطالبه شود.
فسخ قرارداد اجاره و دریافت اجور معوقه
آنچه در قراردادهای اجاره معمول است این است که طرفین در قرارداد قید می کنند که اگر تا 1 ماه مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند موجر حق فسخ دارد. این نکته را مد نظر داشته باشید که در هر قراردای طرفین می توانند شرطی گذارند البته نباید شرط بر خلاف قانون و شرع باشد. بنابراین اگر طرفین چنین شرطی در قرارداد خود آورند موجر می تواند از حق فسخ خود استفاده و اجور معوقه را دریافت کند.
دادگاه صالح در رسیدگی به این پرونده ها
شما برای این که دعوای خود را مطرح کنید باید بدانید که کدام دادگاه صالح به رسیدگی است. اگر میزان اجاره بهای معوقه تا 1.000.000.000 ریال باشد باید در شورای حل اختلاف مطرح شود. بنابراین حد نصاب بسیار اهمیت دارد. همچنین اگر میزان اجاره بها بیشتر از 1.000.000.000 ریال باشد باید به دادگاهخ مراجعه کرد. در این مورد چون دعوا غیر منقول محسوب می شود باید در دادگاه ملک مطرح شود. پس محل اقامت خواهان و خوانده اهمیتی ندارد.
سخن پایانی
مطالبه اجاره های معوقه یک فرآیند حقوقی پیچیده است که نیازمند رعایت قوانین و مقررات مربوطه و همچنین مستندات قانونی دقیق است. مالکان باید قبل از وقوع مشکل، قراردادهای اجاره خود را به دقت تنظیم کرده و از تضمین های لازم استفاده کنند. در صورت بروز تخلف، اقدامات قانونی مانند ارسال اخطاریه، مراجعه به شورای حل اختلاف، طرح دادخواست در دادگاه و درخواست تخلیه ملک بهترین راهکارها برای حصول حق است. استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی نیز در این مسیر بسیار موثر خواهد بود.
خدمات گروه وکلای حق وران در حوزه وکالت ملک و املاک
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را با وکیل خوب تهران رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!