اجرت المثل ملک یکی از مفاهیم کلیدی در حقوق مدنی است که در موارد متعددی از جمله در روابط میان موجر و مستاجر کاربرد دارد. در مواقعی که شخصی از ملک دیگری بدون داشتن قرارداد اجاره و یا بدون رضایت مالک استفاده کند، یا پس از پایان قرارداد اجاره همچنان ملک را در تصرف خود نگاه دارد، مالک می تواند مطالبه اجرت المثل کند. در این مقاله، ضمن تعریف اجرت المثل و تبیین جایگاه آن در حقوق ایران، به تحلیل آن در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و سایر قوانین مرتبط خواهیم پرداخت.
اجرت المثل چیست؟
اجرت المثل به معنای اجرت یا مبلغی است که به عنوان عوض استفاده از مال غیر به مالک پرداخت می شود. هنگامی که بین طرفین عقد اجاره ای منعقد نشده یا رضایت مالک نسبت به استفاده وجود نداشته باشد. این مفهوم حسب ماده 337 قانون مدنی است: هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفای منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود مگر این که معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.
همچنین در ماده 30 قانون مدنی نیز تصریح می شود: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. از این رو، هرگونه تصرف در ملک دیگران بدون مجوز قانونی یا رضایت، مستوجب جبران خسارت به شکل اجرت المثل خواهد بود.
اجرت المثل ملک در قانون روابط موجر و مستاجر
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که ناظر به قراردادهای اجاره تنظیم شده بعد از تصویب آن است، در ماده 4 خود به صراحت به موضوع تخلیه ملک و مطالبه اجرت المثل اشاره دارد. طبق این ماده اینطور می توان گفت: در صورتی که پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر عین مستاجره را تخلیه نکند، موجر می تواند برای تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از دادگاه محل ملک اقدام نماید.
در اینجا، قانونگذار به وضوح اجرت المثل ایام تصرف را به رسمیت می شناسد و مالک را محق در دریافت آن می داند. این موضوع به خصوص در مواردی که مستاجر از تخلیه خودداری می کند، اهمیت مضاعف پیدا می کند. چرا که مالک با از دست دادن امکان بهره برداری از ملک خود، متضرر می شود.
شرایط مطالبه اجرت المثل ملک
مطالبه اجرت المثل از سوی مالک، دارای شرایطی است که باید احراز گردد:
- تصرف بدون قرارداد معتبر یا رضایت مالک: اگر مستاجر پس از پایان مدت قرارداد یا فسخ آن همچنان از ملک استفاده کند، مالک می تواند مدعی اجرت المثل شود.
- عدم وجود توافق بر اجرت معین یا همان اجرت المسمی: اگر اجاره نامه ای موجود باشد که در آن مبلغ مشخصی بابت اجاره تعیین شده، تا پایان مدت آن قرارداد، اجرت المثل مطرح نمی شود.
- اثبات تصرف توسط شخص دیگر: بار اثبات بر عهده مالک است که نشان دهد شخص مورد نظر، ملک را در تصرف داشته است.
- تقویم اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری: تقویم یعنی معین کردن یا همان تعیین ارزش ریالی. مقدار اجرت المثل معمولا با ارجاع به نظر کارشناسی تعیین می شود. معیار آن، نرخ اجاره املاک مشابه در همان منطقه و زمان است.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
اجرت المثل زن و نحوه محاسبه آن
نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل اموال
مهلت شکایت تصرف عدوانی چقدر است؟
اگر پس از پایان مدت اجاره موجر ودیعه یا امثالهم را ندهد مستحق اجرت المثل است؟
مستاجر اگر از حق حبس خود استفاده کند موجر نمی تواند درخواست اجرت المثل را بدهد. منظور از حق حبس این است که حسب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، پایان مدت اجاره موجر باید مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه یا رهن را پرداخت کند. اگر موجر این عمل را انجام ندهد در عوض مستاجر هم می تواند از حق حبس خود استفاده نماید.
نظریه مشورتی مقرر داشته: با توجه به اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و و مستاجر مصوب 1376 که تخلیه عین مستاجره را منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی دانسته اسـت. کـه وفـق قرارداد اجاره توسط موجر از مستاجر اخذ شده است.
حالت دیگری وجود دارد که مستاجر اجرت المثل پرداخت نمی کند. اگر موجر ودیعه را پرداخت نکند و مستاجر هم خانه را تخلیه نمی کند ولی از آن استفاده نمی کند. در این مورد چون استفاده نمی کند و به نوعی هم از حق حبس خود استفاده می کند دیگر نیازی به پرداخت اجرت المثل ندارد.
آیا اجرت المثل با خسارت یا وجه التزام تفاوت دارد؟
می توان به طور خلاصه گفت این دو مورد با یکدیگر قابل جمع نیستند. علت آن که وجه التزام قراردادی است و طرفین با یکدیگر در مورد آن تصمیم گرفتهاند. وجه التزام نوعی جبران خسارت است که میزان و مبلغ آن را خود طرفین تعیین می کنند. این میزان ممکن است از اجرت المثل کمتر یا بیشتر باشد. در هر صورت این دو قابل جمع نیستند و نمی توان وجه التزام را جایگزین کرد و به جای یکدیگر مورد استفاده قرار نمی گیرند.
اجرت المثل پس از پایان مدت
بعد از این که مدت اجاره به اتمام رسید، دو حالت قابل تصور از: الف) تمدید اجاره، ب) اتمام اجاره. اگر اجاره تمدید شود، در این حالت دیگر صحبتی از اجرت المثل نمی باشد. چرا که اجرت المثل زمانی است که از مال بدون اجازه استفاده شود. به عنوان مثال تعدیل اجاره بها نوعی ادامه اجاره است.
اگر اجاره دوباره تمدید نشود در این حالت اگر مستاجر از مال استفاده کند باید اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت کند.
مرجع صالح و نحوه مطالبه
برای مطالبه اجرت المثل، مالک می تواند دادخواستی به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه کند. این دادخواست ممکن است همزمان با دعوای تخلیه مطرح شود یا به صورت مستقل پس از تخلیه، جهت جبران خسارات ایام تصرف غیر مجاز تنظیم گردد.
فرآیند رسیدگی به این دعاوی عموما شامل مراحل زیر است:
- تنظیم دادخواست مطالبه اجرت المثل
- ارجاع به کارشناس رسمی برای تقویم مبلغ
- بررسی دفاعیات مستاجر یا متصرف
- صدور رای نهایی دادگاه و الزام متصرف به پرداخت
سخن پایانی
اجرت المثل ملک، به ویژه در چارچوب قانون روابط موجر و مستاجر 1376، ابزار مهمی برای حمایت از حقوق مالک در برابر تصرف غیر قانونی و خارج از قرارداد است. این نهاد حقوقی به مالک امکان می دهد که ضرر ناشی از عدم امکان بهره برداری از ملک خود را جبران کند. با توجه به رویه قضایی موجود و تصریح قانونی، موجر می تواند با مراجعه به دادگاه و ارائه ادله لازم، اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید. آگاهی از قوانین و تنظیم دقیق قراردادهای اجاره می تواند از بروز بسیاری از اختلافات در این زمینه پیشگیری کند.
خدمات گروه وکلای حق وران
گروه وکلای حق وران پاسخگوی نیازهای شما در مسائل مختلف حقوقی از قبیل وکیل حقوقی تهران، وکیل ملکی تهران، وکیل پیش فروش آپارتمان و … می باشد. خدمات حق وران به صورت ارائه مشاوره حضوری، تلفنی، آنلاین می باشد.
مشاوره رایگان
اگر به دنبال دریافت اطلاعات بیشتر و پرسش و پاسخ یا وکلای حق وران هستید می توانید از لینک ( مشاوره رایگان) اقدام کنید.
مشاوره حضوری
برای مشاوره حضوری با گروه وکلای حق وران، می توانید با شماره های (۰۲۱۸۸۱۰۹۵۶۰) تماس بگیرید و وقت خود را رزرو کنید.
مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
سریع ترین و بهترین راهکار برای حل مشکلات حقوقی و گرفتن راهکار مشاوره حقوقی است. تیم ما در طول روزهای کاری آماده پاسخگویی به شماست. با تماس با ما و یا رزرو وقت مشاوره، شما می توانید به صورت مستقیم با یک مشاور حقوقی ارتباط برقرار کنید. برای مشاوره باید از طریق لینک زیر (رزرو مشاور) اقدام به رزرو مشاوره نمایید. پس از پرداخت وجه مشاوره و دریافت شماره تماس وکیل، در اسرع وقت می توانید با وکیل مورد نظر ارتباط برقرار کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!