مدارک پیش فروش آپارتمان شامل چه چیزهایی می شود؟ چنین این موردطبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل پیش خرید باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه در بنگاه‌ها و مشاوران املاک ،کافی نیست. در صورتی که خریدار در زمان مشخص شده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش فروشنده می باید به صورت کتبی، موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اعلام کند. خریدار پس از دریافت اخطار، یک ماه فرصت دارد تا اقساط خود را تسویه نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد. مشاورین املاک حق ثبت پیش خرید آپارتمان را ندارند و در صورت انجام مرتکب جرم شده اند.
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
پیش خرید آپارتمان
کسانی که قصد پیش خرید ملک را دارند، باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ قبل از بستن قرارداد درست و اصولی پیش‌فروش، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟
پیش پرداخت یکی از موارد بسیار مهمی است که یک خریدار خانه هنگام انجام معامله برای یک ملک مستغلات با آن مواجه می شود. همچنین این مورد برای خرید ملک، منافع خریداران را تضمین می کند.
پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان به چه معناست؟
مطابق قانون، قراردادی که به موجب آن، مالک زمین متعهد به احداث ساختمان یا تکمیل واحد ساختمانی در زمین مشخص شده گردد پیش فروش گویند. به عبارتی، به آپارتمانی که قبل از تکمیل به فروش برسد، پیش فروش گفته می شود. فروشنده واحد آپارتمان قبل از تکمیل، پیش فروشنده و به خریدار آپارتمان پیش خریدار می‌گویند.
چه اشخاصی می‌توانند در چهارچوب قانون، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند؟
- پیمانکاریا سرمایه گذار.
- مالکی که سند مالکیت دفترچه‌ای یا سند تک برگ دارد.
- مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
مزایایی پیش خرید آپارتمان برای خریدار
- خرید واحد آپارتمانی با قیمت منصفانه و پایین‌ترازقیمت واقعی ومنطقه
- امکان پرداخت اقساطی یاطی چندقسط
- اعمال تغییرات مورد نظر خریدار درواحد مسکونی
- بررسی روند کار و امکان رویت مصالح مورد استفاده در ساخت ساختمان
- امکان دریافت هزینه ساخت ساختمان از پیش خریداران توسط سازنده فروشنده
مدارک مورد نیاز جهت قرارداد پیش فروش آپارتمان
- مدارک شناسایی طرفین
- سند رسمی مالکیت
- پروانه ساخت شهرداری
- شناسنامه فنی آپارتمان
- استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
- بیمه نامه مسئولیت‌های مندرج در ماده ۹ قانون پیش فروش ساختمان
قوانین پیش فروش آپارتمان
یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی‌های خودش را دارد، پیش‌فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مسئله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد.
قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد. طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل پیش خرید باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه‌ی صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک، کافی نیست.
نکات مهم مندرج در قرارداد
الف) امکانات واحد
مشخصاتی که در قرارداد باید به صورت صریح و واضح بیان شوند عبارتند از:
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح ساختمان
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
ب) قیمت آپارتمان و نحوه پرداخت وجه
یکی از مسائل مهم دیگر قیمت است. قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد. تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالک ملک پیش فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت و ساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد. پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط معین را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه کنید:
نحوه تنظیم سند پیش فروش آپارتمان
نکات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
ج) زمان تحویل آپارتمان
زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود. هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند. و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آن ها نیز باید تعیین تکلیف شود. و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید. با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)
نکات مهم درخصوص مدارک پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش خانه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را ندارندودر صورت انجام این کار مرتکب جرم می شوند. در قرارداد پیش فروش خرید یاپیش فروش آپارتمان حتما مشخصات ریز و جزئی شامل مصالح مورد استفاده و درجه آن، سیستم گرمایشی و سرمایشی، کابینت ها، شیرآلات و سیم کشی، سرویس بهداشتی، آیفون، و سایر جزییات قید شود. در صورت عدم ذکر این موارد مشکلات زیادی می تواندبرای خریدار یا فروشنده به وجود بیاید.
نحوه پرداخت اقساط در قراردادهای پیش فروش معمولا به صورت ۶۰، ۳۰ و ۱۰ درصد می باشد.
دقت کنیم فروشنده حتما وکالت نامه رسمی از صاحب سند را داشته باشد.
تاریخ تحویل ملک را تعیین کنید و نیز در قرارداد خسارت احتمالی در مورد دیر کرد را حتما در نظر بگیرید.
اگر متراژ واحد تا ۵ درصد بیشتر از متراژ قرارداد باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کرده یا مابه تفاوت مبلغ را به فروشنده پرداخت کند.
در صورتی که خریدار در زمان مشخص شده اقساط خود را پرداخت نکند، پیش فروشنده می باید به صورت کتبی، موضوع را به دفترخانه تنظیم سند اعلام کند. خریدار پس از دریافت اخطار، یک ماه فرصت دارد. تا اقساط خود را تسویه نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده امکان فسخ قرارداد را دارد.
مواد قانونی در قرارداد پیش فروش آپارتمان
ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمان درصورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد. پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
ماده ۸: در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره: درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
سخن پایانی
ما در این مقاله به مدارک پیش فروش آپارتمان پرداختیم. نکته‌ی مهم این است که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.
- در صورت عدم حضور فروشنده، مدت زمان تنظیم سند رسمی کمتر خواهد بود.
- نیازی به حضور خریدار در دادگاه نمی‌باشد.
- وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعاً از فروشنده مطالبه کند.
- در صورتی که ملک در رهن باشد وکیل می‌تواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.
- در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام کند.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!