تعدیل اجاره بها مربوط به زمانی است که با توجه به افزایش هزینه‌های اقتصادی در جامعه موجر یا مستاجر از مراجع قانونی درخواست تجدید نظر نسبت به مقدار اجاره بها را داشته باشد. اما چون ممکن است در بیشتر موارد برای طرح دادخواست تعدیل اجاره بها بین موجر و مستاجر اختلافاتی بروز کند. هر یک می توانند نسبت به حق و حقوق قانونی خود اقدام قانونی داشته باشند. چون که برای تعدیل اجاره بها معمولا نیازمند برخورداری از شرایط خاص مانند مدت اجاره یا تاریخ اجاره مستاجر بیشتر از سه سال گذشته باشد. امکان‌پذیر است که موجر یا مستاجر می‌تواند به کمک وکیل ملکی یا شخصا از طریق مراجع قانونی اقدام به دادخواست تعدیل مطالبه کند. معمولا تعدیل اجاره بها شامل موارد مختلفی می‌شود که برای محاسبه آن عواملی نظیر تاریخ ساخت ملک، مساحت ملک، موقعیت جغرافیایی ملک، ویژگی‌های کاربردی در نظر گرفته می‌شود.
تعریف اجاره
اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر برای مدت مشخصی در ازای مالی که به موجر پرداخت می کند. مالک منافع عین مستاجره می گردد. تعدیل اجاره بها به معنای کاهش یا افزایش میزان اجاره بها می باشد. که این درخواست برای هزینه ها و تقاضای افزودن یا کاهش اجاره بهای ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می تواند توسط موجر یا مستاجر ثبت گردد. بر همین اساس قراردادهای اجاره ای که تابع قانون مذکور می باشند، تعدیل اجاره بها در آن ها ضمانت اجرا دارد. در این مقاله، به بررسی تعریف تعدیل اجاره بها، شرایط افزایش آن و نمونه دادخواست مرتبط به تعدیل اجاره بها می پردازیم.
تعدیل میزان اجاره بها به چه معناست؟
در مواردی که قرارداد اجاره تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در آن نوشته شده است. اما هنگامی که اجاره‌نامه هنوز تنظیم نشده باشد با رعایت قانون روابط موجر و مستاجر می توان از دادگاه در خواست نمود که میزان اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین گردد. منظور از تعدیل میزان اجاره بها این است که موجر یا مستأجر می‌تواند با توجه به افزایش یا کاهش هزینه های زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید.
درخواست تعدیل اجاره بها در مواردی صورت می گیرد که موجر بر فرض خود اجاره بها را کمتر از مقداری که باید پرداخت شود بداند. یا مستاجر گمان می کند اجاره پرداخت شده بیشتر از مقداری است که در توان اوست و به همین علت ممکن است هر دو درخواست متعادل کردن آن را داشته باشند.
شرایط لازم جهت ارائه دادخواست تعدیل اجاره بها
- مدت اجاره به اتمام رسیده باشد.
- از تاریخی که استفاده مستأجر از عین مستأجره سه سال تمام گذشته باشد.
- از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال‌گذشته باشد.
نکته:
دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره‌بها‌خواهد داد. همچنین حکم دادگاه در این مورد قطعی است. منظور آن است که قابل اعتراض نمی باشد.
دادخواست موجر جهت تعدیل اجاره بها به چه صورت است ؟
موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
نمونه دادخواست تعدیل اجاره‌بها
نمونه دادخواست تعدیل اجاره‌بها
ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر
موارد دعوی تعدیل میزان اجاره بها توسط مستاجر
- تقاضای تعدیل اجاره‌بها
- رد مابه‌التفاوت پرداخت شده
- خسارت تأخیر تأدیه
نکته: مقررات مربوط به تعدیل اجاره بها، در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
بهتر است جهت تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بها، نتیجه گیری بهتر و تسریع امر از وکیل ملکی متخصص در حیطه اجاره کمک بگیرید.
نحوه محاسبه تعدیل میزان اجاره بها
تعیین میزان اجاره بها با درخواست موجر و مستاجر به عوامل مختلفی بستگی دارد.
دعوی تعدیل برای موجر به موارد زیر بستگی دارد:
- تاریخ ساخت ملک
- موقعیت مکانی
- مساحت بنا
- کاربرد فضاهای داخلی و بیرونی
- ویژگی های آن که باید تجاری باشد.
- همچنین دادگاه با توجه به شرایط اقتصادی مستاجر و میزان هزینه هایی که برا زندگی عادی اشخاص در نظر گرفته می شود می تواند حکم صادر کند. در نهایت محاسبه تمامی موارد فوق زیر نظر کارشناس دادگستری صورت می گیرد. بهتر است جهت اطلاع از نحوه محاسبه اجاره بها و درخواست تعدیل اجاره بها با وکیل ملکی مشاوره نمایید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دادخواست تعدیل اجاره بها
هر کدام از موجر و مستاجر می توانند به مراجع قضایی صالح مراجعه کنند. و با ارائه مدارکی همچون مدارک هویتی خواهان، قرارداد اجاره و مدارک سامانه ثنا و ثبت دادخواست تعدیل اجاره بها، درخواست خود را در دفاتر خدمات قضایی مطرح کنند. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شوراهای حل اختلاف می باشد. شورای حل اختلاف در صورتی که موضوع مورد اختلاف موجر و مستاجر میزان اجاره باشد اقدام به صدور حکم می نماید.
سخن پایانی
همان طور که بیان شد تعدیل میزان اجاره بها توسط موجر و مستاجر ممکن است. اگر قیمت ها افزایش یافته باشد قطعا موجر تقاضای تعدیل اجاره بها را دارد. و اگر قیمت ها تنزل یابد قطعا مستاجر این تقاضا را دارد تا اجاره بها تعدیل یابد. این تعدیل هر زمان ممکن نیست. بلکه دارای شرایطی است و یکی از از شرایط سه گانه گذشت زمان سه سال از تاریخ آخرین تعدیل اجاره بها است. ارتباطب ندارد که کدام یک از موجر و مستاجر این درخواست را داده باشد.
شما می توانید به وکیل ملکی در این زمینه مراجعه کنید تا شما را در این امر راهنمایی کند تا مبادا با ضرر و زیان رو به رو شوید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!