وظایف تخصصی وکیل افراز ملک مشاع

وکیل افراز ملک مشاع متخصص دعاوی تقسیم ملک؛ دخل و تصرف شرکا ؛دعاوی شرکا؛ تنظیم درخواست افراز ملک مشاع؛ پیگیری موانع افراز ملک مشاع و به طور کلی دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به ملک مشاع می باشد. وکیل افراز ملک مشاع در ابتدا با مطالعه پرونده و مدارک از نظر مشایی یا غیر مشایی بودن ملک را تشخیص می دهد. سپس تشخیص مال منقول یا غیرمنقول خواهد داد.

پس از بررسی ها اقدام به رسیدگی برحسب نوع مال انجام خواهد شد. البته تعداد مالکین مال مشاع اهمیت دارد؛ چون طرح دادخواست در افراز ملک مشاع به طرفیت تمامی مالکین مال مشاع می باشد.

سپس وکیل افراز اقدام به ارائه طرح دادخواست جهت افراز اموال مشاع می کند و در مراحل بعدی به پیگیری آن می پردازد. چراکه افراد شخصا نمی توانند در خصوص مشکلات دعاوی افراز ملک اقدام کنند.

در بیشتر موارد از مراحل کار آگاهی ندارند. تنها موجب افزایش هزینه های افراز ملک مشاع برای آنها خواهد بود. در واقع نحوه درخواست؛ نحوه رسیدگی ؛نحوه اعتراض همگی در افراز ملک مشاع اهمیت دارد.

تعریف افراز

افراز یعنی تقسیم مال غیرمنقول مشاعی بین شرکا به نسبت سهم آنها. یعنی هر کس با توجه به سهمی که دارد از مال مشاع مال آن خواهد بود.

مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع؛ افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با
واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.

واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات مورد تقاضا را افراز می‌کند نسبت به ملک مشا که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده تا زمانی که رفع تعارض نشده است اقدام به افراز نخواهد شد.

نحوه تقسیم ملک مشاع

گفتیم ملک یا مال مشاع مالی است چند نفر در آن اشتراک دارند. برای تقسیم مال مشاع چند روش وجود دارد.

1. افراز ملک مشاع را به صورت توافقی
2. افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت
3. افراز ملک مشاع از طریق دادگاه

برای افراز ملک مشاع از هر یک از این راه ها میتوانید شخصا یا به کمک وکیل دعاوی ملکی متخصص در حوزه افراز مال مشاع اقدام کنید. چرا که در برخی مواقع ممکن است افراز مال مشاع ممکن نباشد. لذا حضور متخصصین امر ضروری می باشد. در ادامه همین بخش به برخی از مواردی که در آن افراز ممکن نیست خواهیم پرداخت.

افراز ملک مشاع به صورت توافقی

مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی افراز ملک مشاعی به صورت توافقی بهترین حالت ممکن است که بین شرکا اتفاق بیفتد . چرا که نیاز به رجوع به دادگاه و محاکم نخواهد بود . هر یک بر اساس توافق انجام شده به حق خود خواهند رسید.

افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت

زمانی که مراحل ثبتی ملک انجام شده باشد ؛میتوان مطابق ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاع از طریق اداره ثبت محل ملک اقدام به افراز ملک کرد.

افراز ملک مشاع از طریق دادگاه

در موارد زیر باید برای افراز اموال مشاع به دادگاه مراجعه کرد.

شامل: عدم خاتمه جریان ثبت ملک منقول بودن ملک تقسیم ترکه متوفی( در زمینه می توانید از وکیل ارث هم کمک بگیرید) وقتی که یکی از شرکا مفقود الاثر یا غایب باشد.

در چه مواقعی افراز امکان پذیر نیست؟

زمانی که تقسیم مال مشاع موجب از مالیت افتادن حصه یکی از شرکا شود. یعنی تقسیم کردن مال باعث شود که ارزش مال مورد نظر از بین رود.

در صورتی که همه شرکا هم راضی باشند؛ مطابق ماده ۵۹۵ قانون مدنی افراز مال ممنوع می باشند.

گاهی تقسیم مال یا ملک مشاع متضمن ضرر یکی از شرکا است؛ که مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی افراز غیر ممکن می باشد.

چون تقسیمات باید به صورت کاملا مساوی بین افراد باشد.

مطابق ماده ۵۹۲ قانون مدنی اگر تقسیم از طرف شریکی باشد که تقسیم موجب ضرر خودش باشد بلامانع می باشد ولی اگر از ترس شریکی باشد که متضرر نیست افراز ممکن نخواهد بود.

گاهی اوقات شرکا تقسیم مال مشترک را مطابق با عقد طرفین در نظر میگیرند و ملزم به عدم تقسیم می باشند.

مطابق ماده ۵۸۹ قانون مدنی اگر یکی از شرکا درخواست تقسیم بدهد؛ باز هم امکان پذیر نمی باشد.

چرا که نیاز به توافق طرفین خواهد داشت.

در هر یک از از موارد مذکور که مانع از افراز ملک مشاع است وکیل افراز میتواند ورود کرده و با ارائه راهکارهای قانونی اقدام به افراز مال مشاع کند.

درخواست افراز ملک مشاع

متقاضی یا وکیل ملکی با مراجعه به دادگاه تقاضای افراز ملک مشاع می کند.

پیگیری از طریق مراجع ثبتی نیز وجود دارد. افراز ملک فقط با حکم دادگاه قابل اجرا خواهد بود. در مراجع قضایی می‌توانید نسبت به اعتراض حل اختلاف در این خصوص اقدام کرد.

رسیدگی به درخواست ملک مشاع توسط وکیل ملکی

برای رسیدگی ملک باید دارای سند رسمی باشد. بنابراین املاکی که دارای قولنامه هستند امکان افراز برای آنها وجود نخواهد داشت. پس قابل افراز نخواهد بود.

پس از احراز ملک رئیس اداره ثبت محل پرونده ملک را برای نقشه برداری ثبت ارسال خواهد کرد؛ تا نقشه برداری و معاینه محل انجام شود با تشخیص قابلیت افراز ملک به تمامی شرکا اطلاع رسانی می شود. هر یک از شرکا تا ده روزحق اعتراض دارند و پس از آن حق اعتراض وجود نخواهد داشت که نماینده ثبت اقدام به تنظیم صورت جلسه افراز می کند. شرکا می توانند بر اساس توافق اقدام به تقسیم نمایند. در صورت عدم توافق بر اساس قرعه تقسیمات انجام خواهد شد.

نهایتاً با امضای نماینده ثبت؛ نقشه بردار ها؛ متقاضی افراز و شرکا افراز ملک انجام می شود و نتیجه برای مسئول اداره ثبت منطقه ارسال خواهد شد.

اعتراض به درخواست افراز ملک

کلیه تصمیمات و رای های صادر شده از اداره ثبت قابل اعتراض هستند و میتوان در دادگاه مطرح و رسیدگی کرد. البته باید برای اعتراض شخصا یا توسط وکیل اقدام کرد. ارائه دادخواست اعتراض از نوع حقوقی می باشد و از طریق دفتر خدمات قضایی باید اقدام نمود. باید اقدام به تنظیم دادخواست و ثبت دادخواست کرد. اگر موضوع خارج از صلاحیت اداره ثبت باشد موضوع در دادگاه صالح رسیدگی میشود

دادگاه صالح برای افراز مال مشاع

دعاوی افراز در دو مرجع قابل رسیدگی است که یکی از این مراجع قضایی و دیگری مراجع غیر قضایی است. مرجع قضایی در رسیدگی به دعاوی افراز دادگاه عمومی محل وقوع مال غیر منقول می باشد چرا که به استناد ماده ۱۲ قانون آیین دارسی مدنی در صلاحیت دادگاه محل وقوع اموال غیر منقول می باشد. مرجع غیر قضایی در افراز اموال مال مشاع اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک می باشد. همانطور که پیش تر گفته شد این مرجع زمانی صالح به رسیدگی است که مراحل ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد.

سخن پایانی

به تقسیم کردن مال مشاع بین شرکا با توجه به سهمی که دارند افراز می گویند. برای اینکه افراز صوزت پذیرد باید ملک دارای ویژگی هایی باشد از جمله: ملک باید سند رسمی داشته باشد، اگر افراز صورت پذیرد ملک از مالیت نیفتد و باعث از بین رفتن ارزش مال نشود، هچ یک از شرکا تز تقسیم بنذی آسیب نبیند و غیره.

درخواست افراز هم از از طریق مراجع ثبتی ممکن است و هم از طریق دادگاه و مراجع دادگستری امکان پذیر است. ما آنچه خائز اهمیت است این است که دعاوی افراز با توجه با پیچیدگی هایی که دارد بهتر است از طریق وکلای دادگستری انجام شود تا مبادا شریکی دچار ضرر و زیان شود.