قوانین پیش فروش آپارتمان (Apartment presale rules) با توجه به روند صعودی قیمت مسکن وسخت شدن خرید آپارتمان بسیار اهمیت پیدا کرده است.
عدم آگاهی افراد می تواند سختی ها و مشکلات موجود را چند برابر کند .
لذا حضور وکیل پیش فروش آپارتمان یا وکیل ملکی می تواند بسیار موثر واقع شود.
برای خریداران و حتی دشوار شدن ساخت آپارتمان برای سازندگان آن ،دولت اقدام به تبیین قوانینی پیرامون پیش فروش آپارتمان کرده است.
تا بدین صورت هم خریدار بتواند طی چند مرحله پرداخت ،مالک آپارتمان شود. هم سازنده بتواند هزینه ساخت آپارتمان را طی چند مرحله تهیه کند .
اما با توجه به موارد متعدد کلاهبرداری در این زمینه ،هم چون فروش اپارتمان به چند نفر ،تحویل ندادن و عدم تکمیل ساخت آپارتمان و … باید بسیار با دقت و هوشیار عمل کنیم.
برای اینکه حجم بالای تخلفات و عدم تعهدات افراد سودجو را بتوانید با خیال راحت پشت سر بگذارید می توانید از طریق مشاوره حقوقی یا اخذ وکیل ملکی یا وکیل پیش فروش آپارتمان اقدام قانونی نمایید و از صفر تا صد را با کمترین هزینه و با اطمینان طی کنید.
پیش فروش آپارتمان
وکلای خوب تهران در مجموعه حق وران توصیه می کنند به منظور جلوگیری از مشکلات جدی در آینده ،هنگام پیش خرید آپارتمان ،تنظیم یک قرار داد دقیق و معتبر ،یک اقدام درست و آگاهانه است .
همچنین باید توافقات به صورت کتبی و در دفتر اسناد رسمی ثبت شود؛ تا در صورت بروز مشکل ،قابل استناد و معتبر باشد .
1- پیش فروش ،لزوما باید بعد از دریافت پروانه ساخت از شهرداری و ارائه شناسنامه مستقل و دقیق از هر واحد آپارتمان صورت پذیرد.
2- پس از دریافت پروانه ،فروشنده ملزم به دریافت مجوز پیش فروش از مراجع قانونی می باشد؛ تا بتواند اقدام به انتشار آگهی فروش نماید .
3- تنظیم قراداد های پیش فروش ،الزاما باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد ،در غیر این صورت فاقد وجاهت قانونی خواهد بود و قابل پیگیری نیست .
مواردی که در بالا اشاره شد ،لازمه قانونی و قابل پیگیری بودن فرآیند پیش خرید آپارتمان می باشد .
اما در تنظیم قراداد پیش فروش آپارتمان جزییات بسیار مهم بوده و باید دقت فراوان داشته باشیم تا در آینده به مشکل برنخوریم .
دلایل ومزایای پیش خرید آپارتمان
از زمان پیش فروش تازمان تحویل آپارتمان ممکن است مدتی طول بکشد. با توجه به وضعیت تورم اقتصادی در کشور ، یقینا قیمت آپارتمان در زمان خرید از زمان تحویل ارزان تر خواهد بود. حتی خریدار می تواند بعد از پرداخت آخرین قسط، آپارتمان خود را گران تر بفروشد و صاحب سود قابل ملاحظه ای بشود.
وقتی خریدار معامله پیش خرید آپارتمان، به میان می آید، مبلغ قرارداد قسط بندی می شود و این فرصت به خریدار داده می شود که آرام آرام بتواند هزینه مورد نظر را تحصیل کند.دست خریداران هم برای اعمال سلیقه در ساخت خانه و آپارتمان باز است و امکان تغییر طراحی داخلی آن وجود دارد.
در آپارتمان هایی که به صورت آماده خریداری می شوند فقط اجزای روکار را می توان مشاهده کرد، ولی پیش خرید کردن این امکان را به خریدار می دهد که مراحل ساخت و کیفیت مصالح را از نزدیک ببیند.به نظر پیش خرید آپارتمان ازهرلحاظ مقرون به صرفه به نظر می رسد ضمن اینکه امکان تغییرات جزیی مطابق میل خریدار اتفاق می افتد.
مهم است که درقرارداد پیش فروش به این موارد دقت کنیم:
مطابق ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمان : در صورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (%5) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود وپنج درصد (%95) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.
مطابق ماده 13 قانون پیش فروش آپارتمان ،پیش خریدار نسبت به اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت نموده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند، ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید.
چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به نقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.
ماده 14 قانون پیش فروش آپارتمان را حتما بدانیم :
در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظرساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتر از ده درصد «10%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.
مواردی که هنگام خرید باید به آن دقت کنیم ؟؟
• ذکر دقیق مشخصات طرفین قرار داد
1 نشانی و مشخصات ثبتی دقیق ملک مورد نظر
2 مشخص کردن امکانات دقیق واحد اعم از مساحت ،طبقه ،واحد ،پارکینگ ،تعداد اتاق ها ،انباری ،سیستم سرمایش و گرمایش ،نما و حتی تعداد طبقه و واحدهای ساختمان و …..
3 تعیین زمان دقیق تحویل واحد مسکونی و انتقال سند به خریدار
4 تعیین مبلغ دقیق آپارتمان و مشخص کردن نحوه و مدت زمان پرداخت
5 فروشنده ملزم به بیمه کردن مسئولیت خود می باشد . بدین منظور که در صورت وارد شدن خسارت به آپارتمان یا تجهیزات آن و حتی خسارت ناشی از عدم رعایت موازین قانونی بیمه خسارت را می پردازد و در صورتی که خسارت وارده بیشتر از مبلغی که بیمه پرداخت می کند باشد ،فروشنده ملزم به پرداخت بقیه ان می باشد .
6 مشخص نمودن افرادی به عنوان داور برای حل اختلافات احتمالی در آینده
7 تنظیم توافقنامه ای برای مشخص کردن وضعیت خسارت هایی چون بیمه ،تورم و تغییرات در مشخصات ساخت و …
پس از پایان ساخت آپارتمان ،تایید مهندس شهرداری و پرداخت تمامی هزینه های آن ،فروشنده ملزم به انتقال سند به خریدار بوده ،در غیر این صورت خریدار میتواند با ارایه مدارک خود به دفتر اسناد رسمی ،در خواست انتقال سند دهد .
اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی مسائل قانونی اقدام به تفکیک سند و انتقال سند به خریدار می نماید .
پس از انتقال سند به خریدار قرارداد مربوطه از درجه اعتبار ساقط می شود .
به طورخلاصه می توان مهمترین نکات درخرید رابه این شرح اشاره کرد:
- موعد تحویل آپارتمان
- مساحت آپارتمان
- تسویه حساب نهایی
بدون دیدگاه