چون معمولاً پیش خرید و پیش فروش را تنها اقشار متوسط جامعه از آن استقبال زیادی می کنند و هزینه‌های بالای مسکن و اقساط طولانی‌مدت نیازمند یک قرارداد مدون و برنامه‌ریزی شده دقیق است.
هرچه شروط ضمن عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان دقیق تر باشد از بروز مشکلات و مسائل جلوگیری می کند.
در زمان پیش فروش ها چون ملکی قابل رویت نیست که خریدار امکانات آن را از نظر کم و کیف آن اطلاع پیدا کند؛ صرفاً طی یک توافق شفاهی بر اساس برداشتی که هر یک از طرفین از متن تنظیم قرارداد دارند ؛اقدام به تنظیم قرارداد می کند .
در ادامه به مهمترین نکات در تنظیم قرارداد اشاره میکنیم.
مهمترین نکات در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
- استعلام هویت طرفین قرارداد ( در صورت داشتن وکیل یا قیم باید مشخصات آنها کاملاً با ارائه مدارک بررسی شود)
- استعلام دقیق موضوع قرارداد بین خریدار و فروشنده
- ارائه مشخصات دقیق قرارداد( مشخصات شامل ویژگی هایی مانند: متراژ طبقه؛ نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی؛ متریال های به کار رفته در ساخت؛آدرس ؛تعداد طبقات؛ بخش های مشترک ؛انباری؛ پروانه ساخت؛ شناسنامه فنی واحد؛ نوع کاربری؛ مساحت زیربنا؛ امکانات واحد، تعداد اتاق ها؛ شماره طبقه ؛توقفگاه ها؛ انباری ؛پلاک و مشخصات ثبتی و غیره
- قیمت ملک یا آپارتمان
- نحوه پرداخت اقساط تعداد اقساط
- شماره قبض اقساطی برای بها تحویل و انتقال قطعی
- نحوه تحویل مورد معامله
- موعد تحویل مورد معامله
- تعیین وضعیت خسارات احتمالی و نحوه پرداخت آنها
- ضمانت نامه ها در قراردادهای بیمه ای
- توافق بر سر تغییر قیمت و یا تغییر مشخصات مورد معامله
- ثبت تعهدات پیش فروشنده
- انجام کلیه تعهدات پیش فروشنده برای اخذ پروانه و کلیه مراجع
- بررسی صلاحیت مالی پیش خریدار
- بررسی تخلفات ملک در موضوع قرارداد
- پیگیری روند پیشرفته عملیات ساختمانی توسط خریدار
- کلیه اسناد و مدارک که موضوع قرارداد بررسی شود و صحت آنها استعلام شود
- قراردادهایی که به صورت جداگانه از قرارداد پیش فروش در خصوص ملک منعقد می شوند پیگیری شوند
- شرط تعدیل در قرارداد
- حق فسخ
- جبران خسارت
- انعقاد قرارداد پیش فروش توسط وکیل( این بخش و بند منوط به زمانی خواهد بود که؛ پیش فروشنده یا خریدار بخواهد تمامی امور خرید و فروش خود را توسط وکیل ملکی انجام دهد؛ تا از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.
- لذا در این خصوص پیش فروشنده یا پیش خریدار می تواند اقدام به بررسی صحت وکالت نامه احراز پیش فروشنده یا پیش خریدار در موقع تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نمایند.
- چرا که در غیر این صورت تنظیم قرارداد بی اعتبار خواهد بود
- استعلام وضعیت ثبتی( یعنی آخرین وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام توقیف بازداشت یا رهن بانک یا شخص دیگری نباشد)
- قید جزئیات مدنظر پیش‌خریدار در قرارداد ( اعم از مصالح؛ کیفیت مصالح و جزئیات فنی برای تمامی مصالح اعم از شیر آلات؛ سیمان؛ آجر؛ گچ ؛سرامیک؛ نمای ساختمان اعم از: سنگ؛ آجر و یا موارد مختلف
- تطابق ساختمان با نقشه ( تطابق ساختمان نقشه بر اساس میزان تسلط مهندس ناظر و اصولی ساخت می باشد که باید طبق آنچه که در قرارداد قید شده و مطابق نقشه اعمال شود)
- در تمامی موارد بالا طبق قانون پیش فروشنده موظف به ارائه مدارک می باشد.
- در غیر اینصورت دفترخانه اسناد رسمی نمی تواند اقدام به تنظیم سند رسمی برای قرارداد پیش فروش نماید. لذا خریداران در موقع پیش خرید باید حتماً به بررسی مدارک بپردازند.
- در ادامه به برخی دیگر از این مدارک جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان می پردازیم.
- بررسی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره در آن حق احداث ساختی یا مورد معامله فروشنده ارائه داده شده است.
- ارائه پروانه کل ساختمان و شناسنامه فنی و مستقل برای هر واحد
- ارائه بیمه نامه مربوط به مسئولیت مطابق ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان
- رویت و تاییدیه مهندس ناظر در زمینه پایان عملیات پی ساختمان
- بررسی استعلام اداره ثبت اسناد و املاکی که ملک در آن منطقه وجود دارد.
- گواهی تایید شده در زمینه پیشرفت و انجام حداقل ۳۰ درصد از تعهداتی که فروشنده در مقابل مراجع مختلف دولتی و عمومی جهت اخذ پروانه دارد.
اهمیت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
رعایت تمامی نکات و مفاد بالا منجر می شود تا شما از درگیری در اختلافات ناشی از تعابیر و تفاسیر و اجرای مفاد قراردادی دور بمانید .همچنین نیازی به مراجعه به مراکز حل اختلاف دعاوی پیش فروش آپارتمان نداشته باشیم.در تمامی روند کار میتوانید حتی از مشاوره حقوقی با وکیل دعاوی ملکی بهره مند شوید.
فروشندگان برای اینکه مشمول مجازات های پیش فروش ناآگاهانه نشوند؛ اعم از تبلیغات غیر مجاز و بدون اخذ مجوز برای راهکارهای جدید اقدام به راهنمایی از وکیل ملکی نمایند.در ادامه بهترین وکلای ملکی در زمینه تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان را معرفی خواهیم کرد.
مراحل و شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
بخش اول: مقدمات کار
– معرفی قرارداد پیش فروش آپارتمان و اهمیت آن برای خریداران و فروشندگان
– بیان اهداف و منافع طرفین در تنظیم قرارداد پیش فروش
بخش دوم: معرفی آپارتمان و شرایط فنی
– توضیحاتی درباره آپارتمان مورد نظر، اعم از ابعاد، واحدهای موجود و ویژگی‌های ساختمانی
– بیان شرایط فنی مثل وضعیت ساختمان، سیستم‌های تأمین آب و برق، نصبات و تجهیزات موجود
بخش سوم: شرایط مالی
– توضیح درباره هزینه کلی خرید آپارتمان و نحوه پرداخت ها مانند مبلغ پیش پرداخت، مبلغ باقی‌مانده و زمان پرداخت
– بیان شرایط مورد نیاز برای اخذ وام بانکی و تعهدات طرفین در قبال اقساط وام
بخش چهارم: شرایط قانونی و حقوقی
– تشریح شرایط قانونی مرتبط با فروش آپارتمان، مانند اجازه‌نامه ساخت و ساز، مستندات مالکیت و حقوق ثبتی
– بیان حقوق و تعهدات طرفین در قبال مواردی مانند تحویل آپارتمان، بررسی فنی و عیب‌یابی، و انجام تغییرات در آپارتمان
بخش پنجم: رفع ابهامات و تعارضات
– بیان روش‌های حل اختلاف در صورت بروز مسائل و تعارضات در طول فرآیند پیش فروش
– توصیه‌ها و نکات کاربردی برای جلوگیری از بروز مشکلات
بخش ششم: نکات پایانی و قراردادهای همراه
– تأکید بر ضرورت مطالعه دقیق قرارداد و مشاوره حقوقی قبل از امضای آن
– اشاره به قراردادهای همراه نظیر تفویض وکالت، تعهد عدم انتقال حق خرید به شخص ثالث و غیره
پایان متن:
– خلاصه‌ای از مهمترین نکات و تأکید بر اهمیت رعایت قوانین و شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان
– ترغیب خواننده به مشاوره حقوقی و کسب اطلاعات دقیق قبل از ورود به معامله
از طریق برگزاری جلسات و مشاوره‌های لازم، طرفین قادر خواهند بود تا درباره تمامی جنبه‌های قرارداد پیش فروش آپارتمان اطلاعات کاملی را کسب نمایند. همچنین، در طول مذاکرات، نکات زیر می‌توانند به عنوان راهنمایی‌های مهم مورد توجه طرفین قرار گیرند:
1. تعیین شرایط مالی: در قرارداد پیش فروش آپارتمان، شرایط مالی بسیار حائز اهمیت است. باید مبلغ کل خرید، میزان پیش پرداخت و زمان برداشت وام مشخص شده باشد. همچنین، نحوه پرداخت اقساط با جزئیات دقیق باید در قرارداد ذکر شود.
2. بررسی فنی و عیب‌یابی: قبل از امضای قرارداد، ضروری است که طرفین به صورت دقیق و کامل وضعیت فنی آپارتمان را بررسی کنند. عیوب و نقصان موجود در ساختمان، تجهیزات و نصبات باید به صورت کتبی در قرارداد ثبت شود.
3. تعهدات فروشنده: قرارداد باید شرایط و تعهدات مشخصی را برای فروشنده تعیین کند. برخی از این تعهدات شامل تحویل آپارتمان در وضعیت مطلوب، انجام تغییرات لازم قبل از تحویل، ارائه مستندات مالکیت و مجوزهای لازم است.
4. حقوق و مسئولیت‌های خریدار: به عنوان خریدار، باید به دقت شرایط و تعهدات خود را نیز بررسی کنید. این شرایط شامل پرداخت به موقع اقساط وام، رعایت قوانین و مقررات مربوط به استفاده از آپارتمان و حقوق همسایگان است.
5. رفع ابهامات و تضمینات: در صورت بروز ابهامات یا خلافیت‌هایی در طول اجرای قرارداد، باید روش‌های حل اختلاف معین شده و تضمینات لازم جهت حفظ حقوق طرفین در قرارداد در نظر گرفته شود.
با رعایت این نکات و توجه به جزئیات مهم قرارداد، طرفین می‌توانند به توافق مطلوب دست پیدا کنند و از فرآیند خرید و فروش آپارتمان با اطمینان کامل بهره‌برداری کنند.
توصیه و نکات کاربردی برای جلوگیری از بروز مشکلات در آینده :
1. مشاوره حقوقی: قبل از امضای قرارداد، توصیه می‌شود به یک وکیل یا متخصص حقوق مراجعه کنید تا قرارداد را با دقت بررسی کنند و شما را درباره حقوق و تعهداتتان راهنمایی کنند. این کار میتواند از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کند.
2. مطالعه دقیق قرارداد: قبل از امضای قرارداد، آنرا به دقت مطالعه کنید و تمام شرایط و جزئیات را درک کنید. اگر هر چیزی مبهم به نظر می‌رسد، پرسش کنید و از فروشنده درخواست توضیح بیشتر کنید. مطمئن شوید که تمامی اصول و شرایط قرارداد به صورت واضح در آن ذکر شده باشد.
3. بررسی مستندات: قبل از امضای قرارداد، معتبر بودن مستندات مالکیت و مجوزهای لازم را بررسی کنید. اطمینان حاصل کنید که فروشنده دارای حقوق لازم برای انتقال مالکیت آپارتمان است و هیچ مسئله حقوقی یا تعارضی وجود ندارد.
4. توضیحات روشن درباره تعداد ویژگی‌ها و امکانات: از فروشنده توضیحات کامل درباره ویژگی‌ها، امکانات و تجهیزات آپارتمان درخواست کنید. مطمئن شوید که آنچه در قرارداد ذکر شده است با واقعیت آپارتمان مطابقت دارد.
5. رفع ابهامات در قرارداد: در صورتی که در قرارداد ابهامی وجود دارد، آنرا قبل از امضای نهایی رفع کنید. هر تعهد و شرط باید به صورت کامل و قابل فهم در قرارداد ثبت شود تا احتمال بروز سوءتفاهم در آینده به حداقل رسد.
6. ثبت قرارداد: همواره توصیه می‌شود قرارداد را به صورت رسمی و با قلمروهای قانونی ثبت کنید. ثبت قرارداد در دفتر املاک یا دفتر ثبت اسناد و املاک منطقه، حقوق طرفین را تضمین می‌کند و در صورت بروز اختلافات ممکن است به عنوان مستند قانونی استفاده شود.
مجموعه حق وران بزرگ ترین مرکز تخصصی حوزه های وکالت حقوقی و کیفری در تهران می باشد که، خدمات مشاوره حقوقی توسط بهترین وکلای خوب تهران اعم از:
وکیل قاچاق کالا و ارز ؛وکیل ملکی؛ وکیل مالیات؛ وکیل ارث، وکیل شرب خمر؛ وکیل رابطه نامشروع؛ وکیل جرایم اینترنتی؛ وکیل تابعیت؛ وکیل پیش فروش آپارتمان و…
را در کوتاهترین زمان ممکن از طریق :
تماس تلفنی فوری
مشاوره رایگان
مشاوره های آنلاین
ارائه می‌کند. خدمات فوق در ۲۴ ساعت شبانه‌روز فعال است.
بدون دیدگاه