سرقفلی بعد از فوت یکی از مباحث مهم در علم حقوق است. سرقفلی و یا حق کسب و پیشه جزء اموال متوفی محسوب می شود و ورثه از آن ارث می برند. این نکته را باید یادآوری کرد که این حقوق در قوانین موجر و مستاجر سال های 56 و 76ذکر شده اند و مورد توجه قرار گرفته اند.
در نتیجه در قانون روابط موجر و مستاجر موضوع سرقفلی در سال ۱۳۵۶ تدوین و در سال ۷۶ اصلاح شد. در این مقاله به تفسیر حق سرقفلی، نحوه ی انحصار وراثت و تقسیم ارث سرقفلی و بررسی سهم الارث زوجه از آن پردازیم.
سرقفلی
سرقفلی حقی است که طبق آن مستاجر هنگام عقد قرارداد اجاره با پرداخت مبلغی کم به عنوان اجاره بها به دست می آورد. و با اتمام مدت اجاره ملک را در تصرف خود نگه دارد. یکی از راه های انتقال این حق مالی، به ارث رسیدن آن می باشد. حق سرقفلی به عنوان حق کسب و پیشه نیز شناخته می‌شد. برای حمایت از مستاجران، ماده قانونی تحت عنوان سرقفلی مغازه یا ملک تجاری تصویب شده است. این حمایت در راستای دفاع از ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری می‌باشد. که در واقع حق مستاجران املاک تجاری در مقابل مالکان است. زیرا ملک تجاری معمولا به واسطه ارائه خدمات اعم از خرید و فروش دارای افزایش ارزش و اعتبار ملکی می گردد. که چنین امتیازی در اماکن مسکونی امکان‌پذیر وجود ندارد.
مستند به ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید
می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
نکته:
در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
انواع سرقفلی
- سرقفلی مجازی
- سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی: نوعی امتیاز است که موجب در موقع عقد اجاره به مستاجر می‌دهد. و در ازای آن مبلغی دریافت می‌شود که در اینجا مستاجر مالک سرقفلی خواهد شد. سرقفلی واقعی ارتباطی به کسب و کار ندارد و در خصوص امکانات محل کسب و کار می‌باشد.
سرقفلی مجازی: در سرقفلی مجازی معمولا حق کسب و پیشه ارتباط مستقیمی با میزان شهرت و موفقیت شخص دارد.
حق سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر
مطابق با ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶؛ موجر در موارد زیر می‌تواند صدور حکم، فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه را نیز صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا خواهد شد:
1. انتقال جزئی یا کلی مورد اجاره به اشخاص دیگر بجز افراد تحت کفالت قانونی مستاجر.
2. واگذاری مال اجاره به غیر توسط مستاجری که عین مستاجره را به منظور کسب و تجارت اجاره نموده است.
3. در صورتی که در اجاره نامه شرط شده باشد که در صورت انتقال قطعی خانه موجر حق فسخ داشته باشد. مشروط بر اینکه خود خریدار یا اولاد ، پدر ، مادر و همسر وی در ملک سکونت نماید.
نکته: اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود.
4.در صورتی که مورد اجاره مسکونی باشد و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5.هرگاه ملک مسکونی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6.در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
7. هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر‌دهد.
نکته: اگر شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد ، قرارداد قابل فسخ نیست.
8.در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9.در صورتی که مستاجر با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف ده روز اقساط عقب افتاده را نپردازد دو حالت زیر مصور است:
اگر اجاره‌نامه رسمی‌باشد موجر می‌تواند از دفترخانه ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
نکته: هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف میکند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند.
نکته: در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
براساس ماده فوق مستاجر، هنگام تخلیه عین مستاجره در موارد زیر حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت:
1. مدت اجاره به پایان برسد.
2. مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد.
3. مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد.
نکات مهم در خصوص حق سرقفلی در قانون ایران:
- در قانون سرقفلی سال 1356، موارد تخلیه ملک از جانب موجر بیان گردیده و تقاضای تخلیه ملک تنها با ارائه دلایل قانونی امکان پذیر است.
- براساس قانون سال 1376 باید حق سرقفلی در قرارداد اجاره نوشته شده باشد در غیر این صورت سرقفلی به مستاجر تعلق نمی گیرد.
- قانون سر قفلی سال 1402 تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و 76 می باشد.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
سرقفلی با حق کسب و پیش تفاوت‌های قابل توجهی دارند. سرقفلی در ابتدای اجاره به مالک پرداخته می‌شود. اما حق کسب و پیشه به مرور زمان با فعالیت مستاجر در ملک احقاق پیدا میکند.
سرقفلی قابل ضمانت و توقیف می‌باشد اما در حق کسب و پیش امکان تو ضمانت وجود ندارد تا جایی که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶ شرایط خاصی برای این دو تعیین شده است.
در حق سرقفلی مبنای حقوقی حق سرقفلی مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است اما حق کسب و پیش بر مبنای قانونی روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ است
در سرقفلی معمولاً مستاجر مبلغی را در ابتدای مدت اجاره به عنوان سرقفلی به موجر می‌پردازد و همان مبلغ را موقع تخلیه ملک به نرخ روز از موجر پس بگیرد مگر اینکه قرارداد وی بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر شده باشد.
اما در حق کسب و پیشه معمولاً مستاجر بر اساس تجارت و حق مشتری گیری حق کسب و پیشه توسط کارشناس تعیین خواهد شد و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ مالک نمی‌تواند پس از انقضای مدت اجاره ملک اجاره‌ای را تخلیه کند.البته این قانون بعد از سال ۱۳۷۶ تغییر کرد و اصلاح شد.
تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه شامل موارد ذیل است:
در حق سرقفلی معمولاً مبلغ در ابتدای قرارداد و با توافق موجر و مستاجر مشخص می‌شود.اما مبلغ حق کسب و پیشه موقع تخلیه و با نظریه کارشناس دادگستری است.
در حق سرقفلی اجاره بها قابل تقسیط می‌باشد ولی در کسب و پیشه در موقع اجاره امکان تقسیط وجود ندارد.
حق سرقفلی قابل توقیف بوده اما حق کسب و پیش قابل توقیف نیست.
در سرقفلی حتی در صورت تخطی مستاجر حقش مطابق با قرارداد و با نرخ روز کارشناسی به مستاجر پرداخت می‌شود اما در حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیش با توجه به قانون روابط و مستاجر در سال ۱۳۵۶ ساقط می‌شود
معیار محاسبه سرقفلی
معیار محاسبه سرقفلی هنوز با وجود قوانین روابط و مستاجر چیزی مشخص نشده و قانونگذار مبلغ معینی را برای ارزش سرقفلی مشخص نکرده است و میزان ارزش سرقفلی موقع انتقال و واگذاری از طرف مالک به مستاجر یا مستاجر به مستاجر فقط بر اساس توافقات طرفین خواهد بود.
محاسبه سرقفلی مطابق با ماده ۱۱ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۳۹ شامل موارد زیر است :
موقعیت ملک
شرایط بنا
شرایط و کیفیت قرارداد مدت
اشتغال مستاجر قبلی
میزان معروفیت او
نوع شغل مخارج انجامی در بنا
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک
آیا سرقفلی بعد از فوت از بین می‌رود یا قابل انتقال به وراث است؟
سرقفلی بعد از فوت از بین نخواهد رفت و از آنجایی که سرقفلی یک نوع اجاره برای منافع و امتیازات مغازه می‌باشد قابل انتقال به ورثه است. برای اینکه سرقفلی بعد از فوت مربوط به مالک یا مستاجر باشد دو مبحث جداگانه است.
درکل با فوت موجر یا مستاجر سرقفلی به ورثه خواهد رسید تا بتوانند بقیه کارها را پیگیری کنند در سرقفلی بعد از فوت مستاجر در صورتی که در قرارداد قید شده باشد که مبلغی باید به موجب پرداخت شود.
ورثه بعداز فوت مستاجر باید این مبلغ را به موجب بپردازند یا اگر قید شده باشد که در پایان قرارداد مستاجر باید مبلغی را از موجب دریافت کند. ورثه پس از دریافت مبلغ را بین بعد از خود تقسیم میکند .همچنین تمامی حق و حقوق و امتیازات مغازه تجاری که به مستاجر می‌رسد بین ورثه قابل تقسیم خواهد بود. اما اگر سرقفلی بعد از فوت مربوط به مالک باشد در این گونه موارد هم تمامی حق و حقوق و امتیازات مغازه به ورثه خواهد رسید. البته چه منافع مالی در کار باشد و یا چه پرداخت دیون و بدهی بعد از فوت مالک باید تمامی آنها توسط ورثه که عهده‌دار هستند پرداخت شود.
چه کسانی دارای سهم الارث از سرقفلی می باشند؟
براساس قانون مدنی ایران وراث نسبی و همچنین وراث سببی از سرقفلی ارث میبرند.
مطابق با ماده 862 قانون مدنی : اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند :
- پدر،مادر،فرزندان،نوه ها
- پدربزرگ ها ، مادر بزرگ ها و برادران و خواهران و فرزندان ان ها
- عمو،عمه،خاله،دایی و در درجه بعد فرزندان آن ها
سهم الارث زوجه از سرقفلی متوفی
علاوه بر وراث نسبی ، ارث زوجه هم قابل دریافت است. سرقفلی جز دارایی شخص متوفی محسوب می گردد و زوج وزوجه در صورت فوت همسر همانند سایر وراث از حق سرقفلی برخوردار خواهند بود. بر اساس قانون مدنی سهم الارث زن از سرقفلی در صورت داشتن فرزند یک هشتم و در غیر این صورت یک چهارم می باشد.
اختلاف ورثه در تقسیم درآمد ناشی از سرقفلی چگونه حل می‌شود؟
یکی از اختلافات بین ورثه در تقسیم درآمد ناشی از سرقفلی فقط از طرف انحصار وراثت امکان پذیر است. معمولاً بیشتر مواقع بر اساس طبقه‌بندی ورثه تقسیم سرقفلی با طی مراحل انحصار وراثت انجام می‌شود. اگر ورثه برای انحصار وراثت هم به توافق نرسند می‌توانند به کمک وکیل سرقفلی و وکیل ارث اقدام به طرح شکایت نمود و پس از محاسبه ارزش سرقفلی تقسیم سرقفلی انجام خواهد شد.
سخن پایانی
سرقفلی همانند دیگر حقوق علی القاعده بعد از مرگ از بین نخواهد رفت و به وراث به ارث می رسد. حسب قانون مدنی افراد طبقه اول و دوم و سوم؛ و همچنین زوجه می توانند از این حق استیفا کنند. همچنین مورث می تواند در این مورد وصیت کند.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!