تمامی افراد جامعه با معاملات غیرمنقول سر و کار دارند. و باید به این موضوع واقف باشند که از سال 1403 با ورود قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید تمامی معاملات غیر منقول به ثبت رسد. همچنین باید تمامی اجاره نامه های بیش از دو سال در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسند؛ در غیر این صورت سند عادی محسوب می شود. و علی القاعده هیچ ادعایی در این مورد جز موارد معینه در ماده 1 قانون فوق الذکر قابل استماع در دادگاه نیست.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این علت به وجود آمد تا بتواند جلوی قیمت های سرسام آور در حیطه مسکن را بگیرد. همچنین نوعی شفاف سازی ایجاد کند. الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول باعث می شود که جرایمی جون کلاهبرداری و جعل و انتقال مال غیر کاهش یابد.
انواع قرارداد اجاره
در ابتدا باید گفت قرارداد اجاره به دو بخش تقسیم می شود و هر یک از آن ها مزایا و معایب خود را دارند. که به شرح ذیل می باشد:
الف) قرارداد اجاره عادی: این نوع از قرارداها به قراردادهای غیر رسمی هم معروف هستند. در این مورد تنها افراد به دفاتر املاک مراجعه می کنند و در آن مبادرت به نوشتن قرارداد و یا به قول معروف قولنامه می کنند.
این سندی که بین افراد نوشته می شود سند عادی است و دارای ارزش سند رسمی نمی باشد.
ب) قرارداد اجاره رسمی: این نوع از قراردادها هنگامی که در دفاتر املاک تنظیم می شود و افراد هر آنچه مد نظر دارند را در آن وارد می کنند. سپس به دفاتر اسناد رسمی رجوع می کنند و قرارداد را در این مکان ثبت می کنند.
ماده 1287 قانون مدنی بیان می کند: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
شرایط الزام به تنظیم سند رسمی ملک
کلاهبرداری در حوزه معاملات املاک
مستند قانونی ثبت قرارداد اجاره بالای دو سال بر اساس قانون الزانم به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403 به تصویب رسید و برای اجرا ابلاغ شد. این قانون اشخاص را ملزم می کند تا از این تاریخ به بعد تمامی اعمال حقوقی این قانون که شامل هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد. و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن ها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از این که به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد. و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
اگر افراد این کار را انجام ندهند دعاوی این موارد نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. جز آنچه قانونگذار معین کرده است.
هممچنین قانونگذار در مواد 2 و 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صراحتا بیان می کند. که معاملات فوق باید به ثبت برسند.
الزام به ثبت قرارداد اجاره در سامانه ثبت املاک
حسب قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها موجران مکلف هستند که قراردادهای خود را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد به ثبت رسانند. اگر افراد این امورات را انجام دهند یعنی معاملات خود را به ثبت نرسانند نمی توانند از موارد تخفیف های مالیاتی این قانون استفاده کنند.
همچنین حسب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هیچ دعوایی مسموع نیست. جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن. که این موارد در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مشخص است.
سامانه کاتب و خودنویس
این دو سامانه با یکدیگر وجه اشتراکی دارند و آن این است که هر دو آنان در مورد ثبت معاملات غیرمنقول می باشد. اما تفاوتی کوچک دارد که به شرح آن می پردازیم:
الف) سامانه کاتب: به این سامانه تنها دفاتر اسناد رسمی دسترسی دارند. و برای هماهنگی امورات خود این کار را انجام می دهند.
ب) سامانه خودنویس: به این سامانه تمامی افراد جامعه دسترسی دارند و مربوط وزارت راه و شهرسازی می باشد. یعنی تمامی افراد می توانند وارد آن شوند و معاملات خود را در آن ثبت کنند.
مراحل قانونی ثبت قرارداد اجاره
جهت ثبت معاملات مذکوره در ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باید مراحلی طی شود تا سند جلوه رسمی پیدا کند. این مراحل به شرح ذیل می باشد:
- اولین قدم تنظیم قرارداد است: در این مرحله طرفین به دفاتر املاک رجوع می کنند و قراردادی را بین خود تنظیم می کنند. در این قرارداد مطروحه هرگونه شرط و خیاری که بخواهند می توانند در آن ذکر کنند. همچنین تمامی شرایط از جمله مدت زمان اجاره و اجاره بها در آن ذکر می شود.
- ثبت کردن اجاره در دفاتر اسناد رسمی: در این مرجله با رجوع به دفاتر اسناد رسمی قرارداد جاوه رسمی پیدا می کند و وارد سامانه می شود.
- پرداخت هزینه های ثبتی و ارائه گواهی ثبت: طرفین باید هزینه های مربوط به ثبت را بپردازند که پس از آن گواهی ثبت برای آنان صادر می شود.
چرا قانونگذار ثبت قرارداد اجاره بالای دو سال را الزامی کرده؟
شاید این سوال برای شما هم به وجود آمده است که چرا دولت این قانون را وضع کرده؟ اولین و مهم ترین دلیل ثبات در قیمت مسکن و مقدار اجاره بها می باشد. چرا که در سال های اخیر قیمت مسکن و اجاره آن به شدت افزایش یافته. و دولت بدین گونه می خواهد جلوی قیمت های گزاف را بگیرد.
دومین دلیل این است که با این امر با کاهش پرونده های موجر و مستاجر در دادگاه ها روبه رو هستیم. یعنی حجم زیادی از پرونده های دادگاه ها کاهش پیدا می کند.
سومین دلیل این است که باعث جلوگیری از جعل و کاهش کلاهبرداری می شود. بدین نحو دیگر این امکان وجود ندارد که افراد با جعل قولنامه باعث کلاهبرداری و ممانعت از حق و امثالهم بشوند.
دلیل چهارم را می توان اینگونه بیان کرد که باعث شفافیت می شود. یعنی قراردادها شفاف می باشد و جای هیچ گونه ابهامی باقی نمی ماند.
مزایای ثبت قرارداد اجاره بر اساس قانون الزانم به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
- کاهش معاملات فاسد: با توجه به قانون الزام ثبت اجاره نامه های بالای دو سال امکان زشوه دادن و رشوه گرفتن توسط هر یک از طرفین با دفاتر املاک کاهش پیدا می کند.
- از بین رفتن فروش مال غیر یا اجاره دادن به دو نفر در یک زمان: هنگامی که معاملات به صورت رسمی نوشته شود دیگر امکان تغییر وجود ندارد. نمی توان آن را به دیگری اجاره داد.
- عدم امکان جعل سند: وقتی سندی به صورت رسمی وجود داشته باشد دیگر نمی توان جعل کرد. این مسئله در اسناد عادی به شدت دیده می شود.
- نبود فساد در نقل و انتقال غیر رسمی: با توجه به قانون جدید التصویب تمامی معاملات غیر منقول باید ثبت شود. و این امر باعث کاهش دعاوی نقل و انتقال غیر رسمی می شود.
سخن پایانی
می توان گفت دولت با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به گونه ای قصد دارد که سلامت را در حیطه معاملات اموال غیرمنقول وارد سازد. که این امر بسیار پسندیده و شایسته تقدیر است. این قانون با توجه به الزامی که دارد باعث حلوگیری از جرایم می شود.
ثبت اجاره نامه بیش از دو سال برای ثبات در مسکن کشور می باشد و باعث هم ترازی نرخ اجاره ها می شود. باید گفت این قانون به نفع مستاجران است. چرا که باعث به وجود آمدن نرخ عادله می شود.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!