فروش ملک در رهن بانک کاملا امری غیر قانونی است. چون مبلغی که عنوان رهن گذاشته می‌شود همیشه از مبلغ بدهی بیشتر است که مرتهن باید میزان طلب و بدهی را از مال رهن بردارد و بقیه را به مدیون یا راهن برگرداند. به دو صورت می توان ملکی که در رهن بانک است را به فروش رساند:
- فک رهن ملک در رهن بانک
- انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار
فروش ملک در رهن بانک
در حال حاضر با وجود وام‌های زیادی که افراد از بانک می‌گیرند و به عنوان ضمانت سند ملکی را به عنوان امانت در اختیار بانک قرار می‌دهند، برخی مبادرت به فروش ملک رهنی می‌کنند در صورتی که برای نقل و انتقالات ملک باید ملک قابلیت نقل و انتقال قانونی را داشته باشد. چرا که در غیر این صورت رهن باطل است. بانک به خاطر تسهیلات و وامی که به مشتری می‌پردازد از ملک به عنوان یک تضمین استفاده میکند تا بتواند جهت بازپرداخت طلب بانک در صورت عدم اقدام قانونی بتواند اقدام کند. چرا که بانک در صورتی که مشتری نتواند طلبش را بپردازد. اقدام به فروش ملک در رهن بانک و وصول بدهی مشتری میکند. بیشتر بساز و بفروش‌ها هم برای این که بتوانند هزینه‌های ساخت و ساز را تامین کنند از این طریق اقدام به دریافت وام می‌کنند.
برای استعلام سند مالکیت از طریق کد ملی از سایت my.ssaa.ir می توانید اقدام نمائید. البته در زمان اخذ وام یک قرارداد بین مشتری و بانک منعقد می‌شود که مشتری حق وصیت، بیع و هبه ملک را ندارد و هر گونه اقدام انجام شده غیر نافذ است.
قانون فروش ملک در رهن بانک
مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی راهن نمی‌تواند در رهن تصرف داشته باشد. چرا که مانع از منافی حق مرتهن است مگر اینکه مرتهن اجازه دهد. بر اساس این ماده قانونی هرگونه خرید و فروش یا قصد آن باطل بوده و از نظر قانون اثری ندارد.
راهکارهای قانونی برای فروش ملک در رهن بانک
- فک رهن ملک در رهن بانک
- انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار
فک رهن ملک در رهن بانک یعنی چه؟
یعنی این که شما برای فروش ملک در رهن بانک باید بتوانید از دو طریق آن را از رهن بانک خارج کنید. چون تا زمانی که ملک از رهن بانک خارج نشود امکان خرید و فروش آن غیر ممکن است از جمله این دو روش شامل:
- تسویه کامل طلب با بانک
- تعویض سند در رهن بانک با سند دیگر
- در روش اول یعنی برای تسویه کامل طلب با بانک شخص می‌تواند بدهیش را با بانک تسویه کند که دیگر اصلا نیازی به باقی ماندن ملک در رهن بانک وجود ندارد و ملک خیلی راحت از رهن بانک خارج می‌شود و شما میتوانید آن را بفروشید.
- اما در روش دوم یعنی تعویض سند در رهن بانک با سند دیگر ا میتوانید یک سند دیگر را به جای سندی که در رهن بانک است قرار دهید تا ملکی که قصد شود البته در این روش باید مالک سند دقیقا همان شخصی باشد که تسهیلات را گرفته است.
مجازات فروش ملک در رهن بانک
از آن جایی که فروش ملک در رهن بانک همیشه باعث بروز مشکلات متعدد بین طرفین خریدار و فروشنده می‌شود؛ قانونگذار مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی اذعان داشته که: هر گونه تصرف در ملک رهنی بدون اجازه مرتهن ممنوع است و این گونه معاملات کلاهبرداری بوده در واقع مصداق انتقال مال غیر می‌باشد. لذا در قانون مجازات اسلامی انتقال مال غیر مشمول مجازات خواهد بود.
چگونه در زمان خرید و فروش املاک بفهمیم که سند در رهن بانک است یا نه؟
برای این که شما بتوانید پیش از خرید ملک وضعیت ملک را از نظر محدودیت قضایی احراز کنید؛ میتوانید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید. همچنین میتوانید برای استعلام الکترونیکی ملک با کد ملی از طریق سامانه استعلام الکترونیکی ملک اقدام کنید. افراد می‌توانند برای ورود به سامانه استعلام الکترونیک ملک از طریق کد ملی از سایت my.ssaa.ir اقدام کنند.
پیشنهاد می‌کنیم افراد بهتر است تا پیش از هر گونه معامله تنظیم مبایعه نامه یا پرداخت هر گونه وجهی ابتدائا اقدام به استعلام ملک یا زمین یا خانه کنند و آخرین وضعیت ملک را احراز نمایند. همچنین امکان استعلام الکترونیکی ملک از طریق بارکد برای استعلام کنندگان نیز وجود دارد از طریق همین سامانه میتوانید اقدام نمایید. برای این منظور از قسمت پیگیری استعلام الکترونیکی ملک و با وارد کردن شناسه یکتای سند می توانید اقدام به استعلام نمایید.
در چه صورتی فروش املاک رهنی امکان‌پذیر است؟
شاید بتوان گفت راه‌های زیادی وجود داشته باشد؛ اما همیشه مطمئن ترین راه انتقال رهن است. علاوه بر دو روشی که در بالا به آن اشاره شد برای املاک رهنی که همچنان در رهن بانک است و شما در هر صورت قصد خرید آن را دارید و یا قصد فروش آن را دارید؛ بهتر است تا اقدام به انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند کنید. برای این منظور برای این که نقل و انتقالات ملک در رهن بانک قانونی باشد؛ شما باید به بانک مراجعه کنید و درخواست تغییر نام تسهیلات و به طبع آن انتقال سند نمایید. این کار در بانک مسکن به راحتی امکان پذیر است.
سخن پایانی
فروش ملک در رهن بانک بر اساس نص صریح قانون امری کاملا غیر قانونی می باشد. علت این است که اگر مشتری نتواند وام خود را پرداخت کند بانک با استفاده از ملک بتواند به طلب خود دست پیدا کند. اما می توان این ملک را به دو طریق کاملا قانونی از رهن بانک خارج کرد. آن دو طریق فک رهن ملک در رهن بانک و انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار می باشد.
اما اگر شخصی این ملک را به شما بفروشد و شما بعدا به این عمل مجرمانه آگاهی یابید می توانید تحت عنوان کلاهبرداری از فرد شکایت کنید و به احقاق حق خود بپردازید. در این امر وکیل متخصص می تواند به یاری شما آید و در این مرحله شما را راهنمایی کند.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!