تخلیه ملک از ید مستاجر یکی از مسائل پر تکرار در حقوق می باشد. برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد. لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک توسط وکیل دستور تخلیه مطرح می شود.
از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد.
تخلیه ملک از ید مستاجر
امروزه دعاوی ملکی زیادی در حوزه های مختلف رخ می دهد. که یکی از بحث برانگیزترین های آن ها دعاوی مربوط به مستاجر و صاحبخانه می باشد.
در مدت زمانی که قرارداد بین دو طرف مستاجر و صاحبخانه برقرار است. و هر دو به تعهدات آن پایبند هستند. مشکلی پیش نخواهد آمد. اما در صورت بروز اختلاف، صاحبخانه می‌تواند درخواست حکم تخلیه بدهد.
شرایط اخذ حکم تخلیه
- زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستاجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.
- با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها، مستاجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
- مستاجر از ملکی که اجاره کرده، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
- مستاجر ملکی را که اجاره کرده، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکر شده، موجر می‌تواند برای تخلیه منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستاجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.
حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به اداره ثبت اسناد، حکم تخلیه را دریافت و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن منعقد شده مراجعه کند. و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
موارد امکان تخلیه قبل از انقضای قرارداد و پیش از موعد
الف) در صورتی که مستاجر مورد اجاره را کلا یا جزئا بدون اجازه مالک اجاره داده باشد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا کند. در این صورت مستاجر تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
ب) در صورتی که اشتغال مستاجر به کار و کسب خاصی در قرارداد قید شده باشد اما مستاجر بر خلاف آن عمل کند. اگر شغل جدید عرفا مشابه کسب و کار قبلی نباشد. موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
ج) در صورتی که ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات داشته باشد و یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را داشته باشد. و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود داشته باشد. می تواند تخلیه ملک را مطالبه کند. البته در هر صورت ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
د) در صورتی که موجر خودش به ملک تجاری مورد اجاره نیاز داشته باشد و بتواند ضرورت آن را در دادگاه به اثبات برساند. و دادگاه دلایل موجر را بپذیرد می تواند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد.
شما می توانید جهت کسب اطلاعات بیشتر به عناوین ذیل مراجعه فرمایید:
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
صدور دستور تخلیه ملک، حالتی است که مدت زمان قرارداد اجاره پایان یافته است ودو شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند. دراین صورت وباوجود شرایط مذکور، دستور تخلیه، توسط مالک ملک، به شورای حل اختلاف تقدیم می شود.
اما دستور تخلیه قطعی است و مستاجر حق اعتراض به آن را ندارد. آنچه مهم است این که در مقایسه با حکم تخلیه، سریع تر به نتیجه می رسد.
اگر مدت زمان قرارداد اجاره هنوز به پایان نرسیده باشد و قرارداد نیز توسط دو شاهد امضا نشده باشد. مالک لزوما باید درخواست حکم تخلیه را به دادگاه تقدیم کند. دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و در نتیجه اقدام به صدور حکم تخلیه ملک می کند.
ضروریست بدانیم حکم تخلیه قطعی نیست و مستاجرمی تواند تا 20 روز پس از ابلاغ حکم، نسبت به آن درخواست تجدیدنظر کند.
مدارک مورد نیاز برای تخلیه فوری ملک
موجر و مستاجر، قرارداد اجاره را به صورت کتبی تنظیم کرده باشند.
یک مدت مشخص برای قرارداد اجاره در نظر گرفته شده باشد.
مدت زمان قرارداد اجاره به اتمام رسد.
قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد. یکی از مهم ترین شرایط انعقاد قرارداد اجاره، تنظیم شدن آن در دو نسخه و امضا شدن هر دو نسخه توسط موجر و مستاجر است. این مسئله باعث می شود طرفین با تکالیفی که در نتیجه عقد قرارداد بر عهده آنها قرار می گیرد، آشنا شوند. علاوه بر این، هیچ یک از طرفین قرارداد اجاره نمی تواند قرارداد را جعل یا الحاق کند.
دو نفر شاهد هنگام عقد قرارداد اجاره حضور یافته باشند. وجود دو نفر شاهد برای گواهی کردن صحت قرارداد و همچنین امضا کردن ذیل آن، برای انعقاد قرارداد اجاره ضروری است. موجر، مبلغی که به عنوان ودیعه از مستاجر گرفته را در حساب دادگستری تودیع نموده باشد. با وجود شرایط فوق، دستور تخلیه فوری ملک پس از گذشت یک هفته از تقدیم درخواست، صادر و اجرا خواهد شد.
وکیل تخلیه و انجام امور مرتبط
برابر قانون شوراهای حل اختلاف دعاوی فی مابین مالک و مستاجر در صلاحیت شورا می باشد. لذا دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک توسط وکیل دستور تخلیه مطرح می شود. از دیگر سو برابر قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ قرارداد اجاره می‌بایست یا به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. و یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد.
بدیهی است در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می نماید. و در نتیجه مالک ملک می‌بایست اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید و بدیهی است حکم تخلیه مستاجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستاجر می باشد.
موارد تخلیه ملک در قانون سال 76
1- اتمام مدت زمان اجاره.
2- اگر مستاجر بیش از سه ماه مبلغ اجاره را نپرداخته باشد.
3- مستاجر بر خلاف قرارداد اجاره کاری انجام دهد.
تخلیه ملک از ید مستاجر طبق سند عادی
اگر قرارداد اجاره به شکل سند عادی و غیر رسمی تنظیم شده باشد، به این معنی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده باشد می توان برای تخلیه ملک، دستور تخلیه فوری گرفت. و اگر مستاجر اعتراضی به آن داشته باشد باید دادخواست تنظیم کند.
تخلیه اماکن استیجاری دارای سند رسمی
در این حالت باید به دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده مراجعه کرد و تقاضای صدور اجراییه تخلیه ملک را داشت. مستاجر تا ده روز حق اعتراض به آن را دارد. در صورتی که موجر ادعا دارد مستاجر خسارتی وارد کرده است نمی تواند شخصا مبلغ خسارت را از مبلغ ودیعه کسر کند. بلکه باید با مراجعه به دادگاه درخواست مطالبه ضرر و زیان به دایره اجرای دستور تخلیه ارائه دهد تا دایره اجرا تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم نکند و پس از صدور حکم دادگاه مبنی بر پرداخت خسارت، این مبلغ از ودیعه کم شود.
طبق قانون سال 76 قرارداد اجاره عادی باید توسط دو شاهد امضا شود و درخواست تخلیه در قرارداد عادی و در شرایطی که سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود ندارد. به شورای حل اختلاف داده می شود اما اگر قرارداد حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه مراجعه کرد که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.
تعیین تکلیف ودیعه ماخوذه از مستاجر
بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک برابر قانون می بایست مبلغی را که به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستاجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید.
اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند. که به امضای قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می باشد انجام خواهد داد.
بیان این نکته لازم است که: مطابق قانون، موجر می تواند اجاره های پرداخت نشده مستاجر و هزینه های شارژ و یا خسارات وارده به ملک را از مبلغ ودیعه توقیف نماید. و بعد از اخذ حکم در خصوص محکومیت مستاجر به پرداخت آن از مبلغ واریزی به صندوق دادگستری وصول نماید.
سخن پایانی
تخلیه ملک از ید مستاجر یکی از دعاوی رایج در زمینه روابط موجر و مستاجر است. در این هنگام موجر بنا به دلایل گوناگونی درخواست تخلیه مستاجر را می خواهد. البته در نظر داشته باشید که بنا به هر علتی نمی توان این حکم را صادر کرد و به قولی باید دلایل محکه پسندی وجود داشته باشد.
مواردی که دریافت حکم را میسر می کند شامل: مستاجر ملک را به دیگری بدون اجازه موجر به اجاره دهد، مستاجر از عین مستاجر خلاف آنچه شرط شده استفاده کند و یا خود موجر ملک را خواسته باشد.
بنابراین همانطور که در بالا بیان شد تحت شرایطی می توان درخواست تخلیه را صادر کرد. برای این کار می توانید از وکیل دادگستری و متخصص در حوزه روابط موجر و مستاجر استفاده کنید.
دیدگاه کاربران
تا کنون دیدگاهی ثبت نشده است.
اولین نفری باشید که دیدگاه خود را ثبت میکند!