از آنجایی که قوانین پیش فروش ساختمان جزو قوانین آمره محسوب می‌شوند یعنی فروشنده یا خریدار نمی توانند بر خلاف قوانین با یکدیگر توافق کنند و یا به رضایت برسند چرا که در قوانین آمره الزام به صورت مطلق وجود دارد.
اما در قوانین تکمیلی می توان بر خلاف آنها تراضی صورت بگیرد.
بنابراین عدم رعایت قانون در این خصوص موجب محرومیت از امتیازات قانون پیش فروش ساختمان خواهد شد.
همچنین قرارداد های تنظیمی فاقد اعتبار خواهند بود .
برای اینکه قرارداد های تنظیمی از اعتبار لازم برخوردار شوند برای ضمانت اجرای آن ها اعمال ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان و طرح شکایت کیفری می باشد.
تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان با سند عادی
در تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان با سند عادی پیش خریدار نمی تواند پیش فروشنده را ملزم به انجام تعهد کند.
حتی پیش فروشنده می تواند ملک را به شخص دیگری بفروشد و حق اعتراض برای پیش‌خریدار وجود ندارد .ولی اگر پیش خریداره قبلی مبلغی را پرداخت کرده باشد پیش فروشنده میتواند وجه دریافتی را به پیش خریدار برگرداند. چون بطلان قرارداد صورت گرفته است .
قانون پیش فروش ساختمان جهت محافظت از حقوق پیش خریدار در خصوص بهره مندی از امتیازات قانون مزبور چنانچه تنظیم سند رسمی تصویب شده باشد این مورد نمی تواند قراردادهای عادی پیش خریداری ساختمان را به صورت عادی تنظیم شده فاقد اعتبار کند؛ برای اینکه اصل بر صحت قرارداد خواهد بود و باطل کردن قرارداد ها نیازمند دلایل و اسناد می باشد.
ضمن اینکه قانونگذار توانایی همراهی ضمانت اجرای کیفری و ضمانت اجرای مدنی دایره به قطر آن قراردادها را اعلام می نمایند
روش های حفاظت از حقوق خریداران در پیش فروش ساختمان با سند عادی
پیش فروش ساختمان با سند عادی یکی از مواردی است که در حال حاضر بسیاری از خریداران و سازندگان اقدام به آن می‌کنند. این روش امکان پیدا کردن یک ملک با قیمت پایین تر را به خریدار می‌دهد، اما در عین حال ممکن است ریسک هایی برای خریدار داشته باشد که باید به آن ها توجه شود.
یکی از اصلی‌ترین روش های حفاظت از حقوق خریداران در پیش فروش ساختمان با سند عادی، بررسی دقیق مستندات مربوط به ملک است. به عنوان خریدار، باید از صحت و اعتبار مدارک مربوط به ملک اطمینان حاصل کنید. اگر نیاز به راهنمایی دارید، بهتر است به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنید تا بررسی کاملی از سند ملک انجام دهد و به شما راهنمایی کند.
روش دیگری که می‌توان برای حفاظت از حقوق خریداران در پیش فروش ساختمان با سند عادی استفاده کرد، تعیین تعهدات قراردادی است. توصیه می‌شود قبل از امضای قرارداد، شرایط و مقررات قرارداد را به دقت بررسی کنید. همچنین، می‌توانید توافق نامه‌ای را در قبال تحویل ملک به دست آورده و شرایط دقیقی را جهت حفظ حقوق خود برای خریدار بیان کنید.
نکته دیگری که برای حفاظت از حقوق خریداران در پیش فروش ساختمان با سند عادی باید به آن توجه شود، نحوه پرداخت مبلغ معامله است. بهتر است همیشه مبلغ معامله را به صورت قابل اثبات و با استفاده از واسطه‌ای از قبیل بانک یا وکیل پرداخت کنید.
به طور کلی، پیش فروش ساختمان با سند عادی نیز مانند هر خرید دیگری، ممکن است ریسک‌هایی داشته باشد. در نظر گرفتن این ریسک‌ها و اتخاذ روش‌های مناسب برای حفاظت از حقوق خود به شما کمک خواهد کرد تا خریدی مطمئن و موفق داشته باشید.
ارزیابی ریسک های پیش فروش ساختمان با سند عادی و راهکارهای کاهش آن
در رابطه با ارزیابی ریسک های پیش فروش ساختمان با سند عادی، بایستی در نظر داشت که پیش فروش ساختمان با سند عادی یا موقوفه، به عنوان یکی از روش های تأمین مالی در صنعت ساخت و ساز استفاده می شود. در این روش، طرح ساختمان به مشتری فروخته می شود و پس از اینکه طرح توسط شورای شهر تأیید شد، مالکیت سند به نام خریدار منتقل می شود.
اما مشکلاتی نیز در این روش وجود دارد که می تواند باعث افزایش ریسک خریداران و سازندگان شود. برای مثال، ممکن است پیشرفت کارها به دلیل بروز مشکلات مالی و یا هرگونه مشکل دیگری تاخیر بیفتد. در چنین شرایطی، خریداران می توانند در خطر قرار گیرند که مبالغ قابل تأمین خود را به تأخیر بیندازند. و علاوه بر آن، ممکن است در صورت بروز هرگونه مشکل در ساختمان، به دنبال جبران خسارت های مالی باشند.
برای کاهش این نوع ریسک ها، مصوبات و قوانین مربوط به پیش فروش ساختمان با سند عادی وجود دارد که نیاز است دقیقاً رعایت شود. برای مثال، طبق ماده ۲۹۹ قانون مدنی، مالکیت ملک از زمان صدور سند به نام خریدار منتقل می شود و بنابراین هیچ گونه اختلافی بین خریدار و فروشنده نباید در این خصوص به وجود آید.
علاوه بر این، سازندگان و فروشندگان نیز باید نکاتی را رعایت کنند تا ریسک های مالی خریداران کاهش یابد. برای مثال، در صورتی که مشکلات مالی و یا تأخیراتی در پیشرفت کارها رخ دهد، باید به خریدار اطلاع داده شود و زمان تحویل ساختمان موضوع بسته شود.
بنابراین، با رعایت قوانین و مصوبات مربوط به پیش فروش ساختمان با سند عادی و همچنین رعایت نکات لازم توسط سازندگان و فروشندگان، می توان ریسک های این نوع پیش فروش را به حداقل رساند.
نحوه تعیین قیمت در پیش فروش ساختمان با سند عادی
در فروش ساختمان با سند عادی، قیمت مبنای فروش به دلیل وجود چندین عامل، مانند وضعیت بازار، مساحت، شرایط بنایی و اقتصادی منطقه، نوع ساختمان، تعداد اتاق‌ها، وضعیت نگهداری، سن بنا و تعداد طبقات، محاسبه می‌شود.
بنابراین، در تعیین قیمت پیش فروش ساختمان با سند عادی، به موارد زیر توجه شود:
1- شرایط بازار: تعداد خریداران، تعداد فروشندگان و شرایط بازار املاک و مستغلات در منطقه مورد نظر باید بررسی شود.
2- وضعیت بنا: مبلغ ساختمان باید برای تعیین قیمت در نظر گرفته شود. اگر ساختمان قدیمی است، پس از تخریب و ساخت یک ساختمان جدید، هزینه ساخت را باید به کل قیمت اضافه کرد.
3- مساحت و تعداد اتاق‌ها: در تعیین قیمت ساختمان، تعداد اتاق‌ها و مساحت کل ساختمان نیز ملاک است.
4- وضعیت نگهداری: اگر ساختمان در وضعیت خوب نگهداری نیست، برای بازسازی و بهبود آن هزینه‌هایی صرف خواهد شد که باید در قیمت فروش در نظر گرفته شود.
5- منطقه جغرافیایی: وضعیت اقتصادی و اجتماعی منطقه و شهرستان مورد نظر نیز بر روی قیمت تاثیر می‌گذارد.
6- قوانین و مقررات: مقررات قانونی، مثل مالیات ها و پرداخت حقوق بیمه، نیز بر روی قیمت تاثیر دارند.
7- محاسبه هزینه‌های انتقال: هزینه‌های حمل و نقل و انتقال ساختمان نیز باید در قیمت فروش در نظر گرفته شود.
8- معاملات قبلی: نحوه فروش ساختمان‌های مشابه در منطقه است که میتواند به عنوان راهنمایی در تعیین قیمت ساختمان بکار برود.
بنابراین، در تعیین قیمت پیش فروش ساختمان با سند عادی، به موارد فوق توجه شده و از ماده‌های قانونی مثل ماده 956 قانون مدنی که در مورد قرارداد خرید و فروش برای املاک صادر می‌شود، استفاده شود.
مشاوره رایگان
تماس تلفنی فوری
مشاوره های آنلاین
باده وکیل خوب تهران در مجموعه حق وران در ۲۴ ساعت شبانه روز توسط بهترین وکلای حوزه‌های تخصصی شامل:
وکیل قاچاق کالا و ارز ؛وکیل ملکی؛ وکیل مالیات؛ وکیل ارث، وکیل شرب خمر؛ وکیل رابطه نامشروع؛ وکیل جرایم اینترنتی؛ وکیل تابعیت؛و وکیل دعاوی شهرداری ؛وکیل دعاوی خانواده
اطلاعات بیشتر: 09129426674
بدون دیدگاه