بر اساس این قانون چنانچه مستاجر اجاره بها را طبق زمان مقرر پرداخت نکند موجر می تواند اقدام به شکایت نموده و حکم تخلیه مستاجر را از مراجع ذیصلاح درخواست کند.
موجر می تواند جهت دریافت حکم تخلیه مستاجر به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کند و با تنظیم دادخواست در دفاتر خدمات قضایی اقدام به شکایت از مستاجر جهت تخلیه نماید.
با اخذ حکم تخلیه مستاجر اجرای حکم توسط نیروهای مربوط به اجرای احکام یا کلانتری محل امکان پذیر میباشد.
برای اینکه تمامی مراحل را بتوانید با روند سریع تری طی کنید می توانید از یک متخصص و وکیل دعاوی ملکی کمک بگیرید.
وکیل ملکی به راحتی می تواند بر اساس آیین نامه ها و قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر راهکار های جدید قانونی را در کمترین زما اعمال کند و بهترین نتیجه را در پرونده ها با حداقل هزینه به کار ببرد.
معمولاً قراردادهای بین موجر و مستاجر تحت عنوان قرارداد اجاره در ازای پرداخت مبلغ اجاره بها به موجر انعقاد میشود.
قراردادها تابع قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر هستند که هر یک از موجر و مستاجر تعهداتی را در قبال یکدیگر دارند.
چنانچه هر یک از افراد ،اعم از موجر و مستاجر به این تعهدات عمل نکند؛ مطابق قانون با طرح برخورد خواهد شد.
در ادامه به قوانین مربوط به عدم تعهدات مستاجر و نحوه اخذ حکم تخلیه اشاره خواهد شد.
نکات مهم منجر به حکم تخلیه مستاجر
- حکم تخلیه مستاجر در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه مورد اجاره را به کسی دیگری واگذار کند یا اینکه با وکالت دادن ملک را در اختیار افراد دیگر قرار دهد.
- گاهی اوقات مستاجرملک را برای کسب و کار خاصی اجاره می کند؛ اما در نهایت ملک اجاره شده برای کسب و کاری منها ی آن چیزی که در قرارداد درج شده مورد استفاده قرار می گیرد.
- حکم تخلیه در مواقعی که مورد اجاره در معرض خرابی باشد و امکان تعمیر آن فراهم نمی باشد
- تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت مالیات اجاره یا اجرت المثل
- هرگونه تعدی و تفریط مستاجر در خصوص ملک اجاره‌ای منجر به نقض تعهدات ثبت شده در قرارداد خواهد بود که می تواند منجر به اخذ حکم تخلیه توسط موجر شود.
- پایان مهلت قرارداد و عدم تخلیه مستاجر
- اذیت و آزار مستاجردر تحویل اجاره بها( عدم توانایی پرداخت کرایه؛ تعویق در پرداخت( حداقل سه ماه از پرداخت کرایه ماهانه)
- کاربری ملک و خلاف قوانین و مقررات کشور
- امکان حق فسخ قرارداد در انتقال قطعی شرط شده باشد.
- زمانی که ملک کاربری مسکونی داشته باشد و مالک بابه انقضا رسیدن آن برای سکونت شخصی نیاز پیدا کند.
نحوه شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه ملک
خلاصه و مفید باید بگوییم اولین قدم باید اقدام به ثبت شکواییه در دفاتر خدمات قضایی کنیم.
اگر قرارداد از از سال ۷۶ به بعد باشد و مدت قرارداد پایان یافته باشد؛ دستور تخلیه صادر خواهد شد.
ضمن اینکه دستور تخلیه فوری و امکان اعتراض در آن وجود ندارد.
در کل حکم تخلیه در تمام موارد به جز انقضای مدت تاریخ قرارداد صادر می شود صدور حکم تخلیه از طریق دفاتر خدمات قضایی بر اساس ثبت شکواییه صادر می شود.
گاهی اوقات حکم و دستور تخلیه مستاجر از طرف شورای حل اختلاف صدور می شود.
پس از اینکه موجر اقدام به طرح شکایت کرد با بررسی شکایت از طریق شورا به مستاجر مهلت ۲۰روزه جهت اعتراض می دهند.
بعد از این مهلت حکم به نفع مالک صادر می شود.
معمولاً بعد از پایان مهلت اعتراض و صدور حکم به نفع مالک انجام خواهد گرفت.
در واقع مالک با تقاضای صدور اجراییه بعد از مدت مشخص توسط نیروهای اجرای احکام یا نیروهای کلانتری اقدام به تخلیه می نماید.
برای تخلیه املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ هستند؛ مطابق با قانون سال ۵۶ رسیدگی می شود و دادگاه ها صلاحیت رسیدگی به این پرونده ها را برای تخلیه خواهند داشت.
البته شورای حل اختلاف به بررسی آن نمی پردازد و به طور مستقیم شکواییه از دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارجاع داده خواهد شد.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه گرفتن حکم تخلیه هم اکنون می توانید به مرکز مشاوره گروه وکلای حق وران تماس بگیرید و خدمات مربوطه را دریافت نمایید.
هزینه وکیل برای اخذ حکم تخلیه
معمولا هزینه های که وکلای ملکی برای اخذ حکم تخلیه از موجر (موکل)دریافت میکنند؛ مطابق با نوع پرونده ؛پیچیدگی ؛نوع مشکل ؛میزان رفت وآمدها و در نهایت با توافق طرفین می باشد.
برای استعلام هزینه های تخمینی جهت اخذ حکم تخلیه از اینجا مراجعه نمایید.
مدت زمان حکم تخلیه مستاجر
بهتر است بدانید که مدت زمان تخلیه ملک اجاره ای منوط به شرایط مختلفی می باشد. در بهترین حالت زمانی که قرارداد اجاره نامه به صورت کاملا رسمی منعقد شده باشد حکم تخلیه در مدت زمان ۴۸ ساعت به استعلام می رسد.
در واقع مهلت قانونی تخلیه مستاجر ۷۲ساعت است که در این ۷۲ ساعت باید رسیده پرداخت مبلغ ودیعه ملک به اداره اجرایی ثبت اسناد و املاک داده شود. گاهی اوقات حکم تخلیه موجر و مستاجر با داشتن و مدت زمان قانونی نیز امکان پذیر است که باید مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست با ارائه ادله کافی درخواست حکم تخلیه مستاجر را انجام داده باشند.
بعنوان مثال با عدم پرداخت اجاره بهای ملک ؛در صورت عدم اعتراض مستاجر به اعتراض مالک میتواند اقدام قانونی انجام دهد.
یک بازه زمانی دو ماهه به مستاجر برای تخلیه داده خواهد شد؛ که این بازه از زمان صدور حکم تخلیه تا اجرای آن زمان بر خواهد بود. این مهلت قانونی از طرف شورای حل اختلاف میباشد .
اگر مالک ملک از طریق سازمان ثبت اسناد اقدام کند پس از صدور حکم تخلیه از طرف سازمان ظرف مدت ۴۸ ساعت همانطور که در ابتدا هم به ان اشاره شد باید شرایط پایان قرارداد و پرداخت ودیعه انجام شود سپس نوبت به تخلیه خواهد رسید.
حکم تخلیه مستاجر بدون قرارداد
در این گونه موارد که نیازمند دستور فوری برای تخلیه ملک توسط مستاجر هستیم حتما نیاز به یک قرارداد کتبی می باشد .اما همان طور که اشاره شد در ملک های اجاره ای بدون قرارداد نیز تخلیه ملک خیلی سخت نخواهد بود. در اینگونه موارد اگر مستاجر ساکن ملک باشد امکان تخلیه سخت نیست.
ولی در هر صورت شواهد و مستنداتی مستلزم وقوع عقد اجاره می باشد تا دادگاه بتواند عقد اجاره را تایید کند و دادخواست تخلیه ملک که از طرف موجر تسلیم دادگاه می شود پیگیری شود.
دادگاه موظف به پیگیری و احراز نسبت به صدور حکم تخلیه می باشد.
دلایلی که برای تخلیه ممکن است وجود داشته باشد متعدد است شامل اجاره و یا ایجاد مزاحمت و موارد مشابه یا اینکه ملک به شخص دیگری داده شده باشد در این گونه موارد از دعاوی خلع ید می توان استفاده کرد که شخصی به صورت قانونی و بدون کسب اجازه مالک ملک را تصرف کرده؛ بنابراین باید اقدام به تخلیه ملک نماید.
لذا در صورت عدم احراز وقوع اجاره برای دادگاه میتوان از طریق خلع ید اقدام نمود.
عالی عالی ممنون از اگاهی و اطلاع رسانی