ملک مشاع دعاوی و قوانین

املاک مشاع

ملک مشاع ، ملکی است که در آن چندین نفر با هم شریک هستند و اینکه کدام قسمت یا بخش مال چه کسی است مشخص نیست . به عبارتی تمام شرکا در تمام بخش ها با هم سهم دارند.یکی از دعاوی پر مراجعه کاربران به وکیل ملکی بحث ملک مشاع می باشد.

در این رابطه در این مقاله تمامی موارد مربوط به ملک مشاع و سوالات رایج کاربران را بررسی میکنیم.

.

بررسی ملک مشاع در مقابل ملک مفروز

این دو کلمه کاملا در مقابل هم قرار دارند.در ملک مشاع  می توانند چند نفر شریک باشند و سهم هرکدام در کل واحد اشاعه یافته است.در صورتی که در ملک مفروز میزان سهم هر شخص از نظر جغرافیا کاملا مشخص است.

انواع دعواهای ممکن الوقوع پیرامون املاک مشاع

توصیه میگردد که مردم قبل از خرید ملک مشاع نسبت به تمامی قوانین ملک مشاع آگاهی یابند.که سبب می شود بروز دعواهای بعدی کاهش یابد .دعاوی مربوط به ملک مشاع هم از نوع مالی و هم غیر مالی می باشد که در زیر به برخی از آن ها اشاره می کنیم .1- اختلاف در مالکیت در هنگام فروش ملک مشاع (نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7)

2- اختلاف در افراز ملک مشاع با اختلاف در مالکیت  (نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7)

3- باطل نمودن تقسیم در صورتی که در مالکیت اختلاف باشد .

4- اختلاف در تقسیم کردن ملک مشاع با اختلاف در مالکیت (  نظریه مشورتی 11/10/62-4749/7)

5- باطل کردن صورت جلسه افراز ملک مشاع در صورتی که در مالکیت اختلاف باشد

6- دعوای الزام کردن به فروختن ملک مشاعی با اختلاف در مالکیت ملک   (ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه آن)

میزان بهره هر شریک از سهم خود چیست ؟

هر شریک می تواند تمام حقوقی را که از سهم خود دارد ، منتقل کند. ماده ۵٨٣ قانون مدنی می گوید که هرکدام از شریکان به قدری که خود سهم دارد می تواند بدون نیاز به رضایت سایر شرکا اقدام به انتقال سهم خود به صورت جزئی یا کلی نماید.

و هر تصرفی که در حق خود دارد چه انتقال خود ملک و یا منفعت آن باشد امکان پذیر است.

حق شفعه در فروش ملک مشاع

حق شفعه در حالتی ایجاد می شود که در ملک  دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد. مطابق قانون برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود یعنی می تواند به محض اطلاع از فروش ،سهم شریکش را از خریدار پس بگیرد.

فروش ملک مشاع

به دلیل ماهیت ملک مشاع و شریک بودن شرکا در تک تک ذرات سهم به اندازه کلی سهم خود ، این مسئله می تواند موجب بروز دعواهای بعدی شود.اگر چه ماهیت ملک مشاع به دلیل افزایش توانگری افراد برای خرید ملک به وجود آمد ، اما در نهایت می تواند عدم تفاهم های بعدی سبب ضرر برای مالکین باشد.به عبارتی مالک ملک مشاع می تواند در ملک مشاعی تصرفات حقوقی مانند فروش یا اجاره داشته باشد اما در خصوص تصرفات مادی در ملک مشاع با محدودیت‌هایی روبه‌رو است.

لازم به ذکر است که تصرف مادی در ملک مشاع باید با اجازه تمامی شرکا صورت گیرد که در صورت عدم رعایت مقررات مربوطه و تصرف نامتعارف و خارج از حدود منجر به طرح دعوای خلع ید خواهد شد.

حق تقسیم :

برای پیشگیری از این ضررها ، قانون حق تقسیم را پیش بینی کرده است. در ماده ۵٨٩ قانون مدنی ذکر شده است :

در شـريک اعـمال می‌تواند‌ هر‌ وقت‌ بـخواهد تقاضای تقسيم ملک مشترک را بنمايد. مگر درمواردی که تقسيم بـه موجب اين قانون ممنوع يا شرکا بـه وجه ملزمی ملتزم‌ به‌ عدم تقسيم شده باشند.

نحوه تقسیم و فروش ملک مشاع

ملک مشاع به دلیل مشخص نبودن حریم هر شریک ، گاها دچار بروز دعواهایی می گردد.یکی از راهکارهای قانونی برای جلوگیری از بروز دعواها ، افراز ملک مشاع می باشد.

افراز ملک مشاع

مفهوم  افراز : وقتی سهم مشاع هر شریک جدا می گردد و بر اساس میزان سهم شریک در آن ملک مشاعی محاسبه شده و برای او منظور می شود افراز انجام شده است.در صورتی که ملک مشاعی افراز شود به آن مفروز گفته می شود.

زمانی که ملک ، مفروز شود و به هر شریک به اندازه ی سهم وی داده شود آنگاه او می تواند از ملک خود هر استفاده ای که میخواهد بکند.

سوالات شما

۱. ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی اطلاق می‌شود که به چندین نفر تعلق دارد و هر نفر حق استفاده و مالکیت برخی از بخش‌های آن را دارد.

۲. نمونه‌هایی از ملک مشاع چیستند؟
نمونه‌هایی از ملک مشاع شامل ساختمان‌های آپارتمانی، مجتمع‌های مسکونی، مجتمع‌های تجاری و تفریحی می‌شوند.

۳. چه تفاوتی بین ملک مشاع و ملکیت تفکیک شده وجود دارد؟
در ملک مشاع، بخش‌هایی از ملک به چندین نفر تعلق دارد و در ملکیت تفکیک شده، هر واحد به نفر یا شخصی تعلق دارد و بخش‌های جداگانه از ملک را مالکیت می‌کند.

۴. آیا می‌توان به ملک مشاع قرض گرفت؟
بله، می‌توان به ملک مشاع قرض گرفت، اما نیاز است که تمامی صاحبان ملک (که می‌توانند چندین نفر باشند) در این قرارداد مشترک راضی باشند.

۵. چه مسئولیت‌هایی بر عهده صاحبان ملک مشاع است؟
صاحبان ملک مشاع مسئولیت‌هایی مانند هزینه‌های نگهداری، تعمیرات، بیمه، مدیریت و نظافت مشترک را به عهده دارند.

۶. آیا می‌توان بخشی از ملک مشاع را فروخت؟
بله، می‌توان بخشی از ملک مشاع را فروخت، اما نیاز است که سایر صاحبان ملک با این فروش موافقت کنند و توافقی در اینخصوص برقرار شود.

۷. چگونه تصمیم‌گیری‌ها درباره ملک مشاع صورت می‌گیرد؟
تصمیم‌گیری‌های مرتبط با ملک مشاع معمولاً با توافق صاحبان ملک یا با رأی‌گیری اکثریتی از آنها انجام می‌شود.

۸. چه راهکارهایی برای حل اختلافات میان صاحبان ملک مشاع وجود دارد؟
راهکارهایی مانند مذاکره، توافقنامه‌نویسی، استفاده از خدمات مشاوران حقوقی یا داوری می‌تواند برای حل اختلافات در ملک مشترک مورد استفاده قرار گیرد.

۹. آیا هزینه‌های مربوط به ملک مشاع بین صاحبان تقسیم می‌شود؟
بله، هزینه‌های مربوط به ملک مشاع (مانند هزینه‌های نگهداری و تعمیرات) بین صاحبان ملک تقسیم می‌شود. نحوه تقسیم هزینه‌ها ممکن است براساس توافق قبلی یا طبق قوانین و مقررات منطقه یا سازمان مدیریت مشترک ملک تعیین شود.

۱۰. آیا می‌توان ملک مشاع را تغییر کاربری داد؟
تغییر کاربری ملک مشاع ممکن است نیاز به مجوزهای قانونی و موافقت صاحبان ملک داشته باشد. در برخی موارد، این تصمیم‌گیری بسته به قوانین و مقررات منطقه و سازمان مدیریت مشترک ملک صورت می‌پذیرد.

سخن پایانی : 

توصیه می‌کنیم همه مالکان مال مشاعی برای اعمال حقوق قانونی خود از جمله افراز ملک، فروش ملک، تقسیم ملک ،تنظیم سند رسمی مستقل ،تنظیم دادخواست و . حتماً از آگاهی و تجربه   وکیل حقوقی متخصص یا وکیل دعاوی ملکی بهره‌مند شوند .

و با ارائه اسناد و مدارک شناسایی، قرارداد و اصل سند مالکیت مشاعی به وکیل، با صرف وقت و هزینه کمتری به نتیجه دلخواه و قانونی خود برسند

لطفا توجه داشته باشید که پاسخ‌های فوق به عنوان راهنما ارائه شده‌اند و جهت اطلاعات دقیق‌تر، توصیه می‌شود به مشاور حقوقی یا متخصص ملک مراجعه کنید.