برای دانستن و ماهیت سرقفلی وحق کسب و پیشه ابتدا باید به تعریف درستی ازاین دو عبارت حقوقی برسیم .
سرقفلی وجهی است که مالک در ابتدای اجاره و جدای از مورد اجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره داده و واگذار کند.
در حالی که حق کسب و پیشه حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید.
بنابراین مالک ملک می تواند سرقفلی را به دیگری واگذار نماید که در این صورت مالک سرقفلی را مستاجر و مالک ملک را موجر می نامند. مستاجر که در واقع مالک سرقفلی محسوب می شود می تواند با اذن و رضایت موجر یا همان مالک ملک، سرقفلی را به دیگری واگذار نماید.
سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت از مهمترین مباحث مربوط به اجاره املاک تجاری می باشد. که مورد قبول و پذیرش علمای شیعه و سنی و حقوق موضوعة ایران قرار گرفته است.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
برخی معتقدند که سرقفلی جدای از حق کسب و پیشه و تجارت نمی باشد. هر چند که در برخی جهات با یکدیگر اشتراک دارند. در تحلیل سرقفلی می توان گفت که سرقفلی عوضی است که مستاجر به مالک می پردازد و مالک نیز در مقابل حقی را به مستاجر واگذار می کند.
بدین معنی که بین مالک و مستاجر علاوه بر قرارداد اجاره یا ضمن آن توافق و معاوضه دیگری نیز صورت می گیرد؛ که مطلق آن مستاجر حق سرقفلی را به عنوان معوض در مقابل عوض به مالک می پردازد.
اگربخواهیم تفاوت سرقفلی وحق کسب و پیشه راطبق قوانین خاص حقوقی عنوان کنیم بایدبگوییم که:
1- سرقفلی وجه و مبلغی معین است که مالک در ابتدای اجاره از مستاجر دریافت میکند تا مکان تجاری را به او واگذار کند ولی کسب و پیشه ، حقی است که به مرور زمان ممکن است برای مستاجر به وجود بیاید. بعبارت ساده اگرتجارت مستاجر ، رونق بگیرد ودارای ارزش شود حق کسب و پیشه برای مستاجر بوجود می آید.
2- تفاوت دیگر سرقفلی وحق کسب و از نظر حقوقدانان اینست که حق سرقفلی به مالک یا مستاجر قبل پرداخت میشود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر فعلی پرداخت میشود.
نکته مهم : اماکنی هستند که حق کسب و پیشه به آنها تعلق نمی گیرد ازجمله مطب پزشکان ، دفترحقوقی وکلا،دفاتراسنادرسمی و دفاترنظام مهندسی
نظر علمای شیعه و سنی در رابطه با سرقفلی
بسیاری از فقهای شیعه و سنی سرقفلی را مشروع دانسته اند. و برای مشروعیت آن به ادله ای همچون عرف و فرض شرط ضمنی و… اشاره نموده اند. علمای شیعه و سنی حق سرقفلی را از نظر شرعی پذیرفته‌اند. این حق به معنای انتقال منافع مورد اجاره به غیر است.
سرقفلی در حقوق ایران
قوانین سال ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ حق سرقفلی را به عنوان یک ماهیت متمایز در حقوق ایران تعریف کرده‌اند. بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نمی یابد و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچ‌یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد. اما در قانون سال ۱۳۷۶ وضع متفاوت است.
در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند.
محل کسب یا پیشه یا تجارت قابل انتقال است
قانون روابط موجرومستاجرمصوب 1356درماده 19به صراحت اعلام میکند:
در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا‌مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
الف) تبصره 1
در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
سرقفلی موضوعیست که زیرشاخه های زیادی دارد مانند سرقفلی پس از فوت ، نحوه مطالبه سرقفلی از مالک و …..که می توانید به مقاله مرتبط آن مراجعه کنید.
در صورتی که سوالی در مورد حق سر قفلی دارید ،و در تهران ساکن هستید ، می توانید از یکی از 10 وکیل خوب تهران که به شما معرفی میشود ، بهره ببرید.
وکیل سرقفلی متخصص در این امر آماده راهنمایی شما می باشد.
همچنین اگر که تمایل به مطرح کردن سوال خود به صورت رایگان دارید ، می توانید از صفحه پرسش و پاسخ اقدام نمائید.
و اگر که می خواهید در اسرع وقت پاسخ خود را بیابید ، مشاوره حقوقی تلفنی راهکار شماست .
بدون دیدگاه