با توجه به تغییر قوانین مربوط به اپیدمی کرونا و تمدید اجاره به تاریخ درج مقاله دقت نمایید.
(تاریخ نگارش مقاله: 24 مرداد ماه 1400 و به روزرسانی 4 آذر 1402 )
1- ماهیت قرارداد اجاره
برابر ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که مالک ملک، منافع آن را برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می کند. در بحث اجاره املاک چهار قانون بر روابط طرفین حکومت می کند که عبارتند از:
الف) قانون مدنی مصوب 1310
ب)قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
ج) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
د) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
براساس هر یک از قوانین فوق، اجاره عقدی لازم محسوب می شود. یعنی هیچکدام از طرفین عقد اجاره ، حق برهم زدن قرارداد، پیش از انقضای موعد اجاره را ندارد. اما از زمان اپیدمی کرونا، دولت قواعدی وضع نموده که با انقضای موعد اجاره، مالکین حق بیرون کردن مستاجرین خود را ندارند. قواعد فوق از مصوبات ستاد ملی مقابله با کروناست و حکم قانون را دارد.
مطابق مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا در سال ۱۴۰۰ و ۳ ماه پس از پایان رسمی کرونا در کشور مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره ملاک عمل می‌باشد.
در تابستان سال ۱۳۹۹ ستاد ملی مبارزه با بیماری‌های کرونا به منظور حمایت از مستاجران طرحی را تصویب نمود .که در این طرح معاون اول قوه قضاییه تمدید قرارداد اجاره در شرایط کرونایی را به روسای دادگستری کل کشور ابلاغ کرد.
این مصوبه استثنائاتی نیز داشت
1- تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد مشمول این مصوبه نمی شود.
2- مستاجرینی که در مدت قرارداد اجاره بر اساس این مصوبه به تشخیص دادگاه به تعهدات خود عمل نکنند و موجبات ضایع شدن حقوق موجررا فراهم آورند.
۲ – مستاجرین با افزایش مبلغ اجاره با نرخ فوق الذکر موافقت نکند.
2- الزام مالکین به تمدید اجاره نامه
با استناد به مصوبه 72 ستاد ملی کرونا و با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام می‌رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌گردد.
در صورتی که در این مورد سوالی داشتید می توانید از وکیل ملکی متخصص حق وران بپرسید.
بر این اساس، قراردادهای اجاره مشمول تمدید باید دارای شرایط زیر باشند:
الف- مدت قرارداد اجاره تا پایان سال 1400 به پایان برسد. بنابراین اگر موعد انقضای اجاره بعد از سال 1400 باشد این قرارداد قابل تمدید نخواهد بود.
ب- مستاجر با افزایش مبلغ اجاره یا رهن حداکثر به میزان 25 درصد برای شهر تهران، 20 درصد سایر کلان شهرها و 15 درصد برای سایر مناطق شهری موافق باشد.
ج- مستاجر با وجود مخالفت مالک برای تمدید موعد اجاره، خواستار تمدید اجاره نامه باشد.
د- صرفا واحدهای مسکونی شامل این مصوبه می باشند. بنابراین واحدهای تجاری از شمول تمدید خارج می باشند.
3- استثنائات الزام مالکین به تمدید اجاره نامه
با وجود اپیدمی کرونا، مقنن در برخی شرایط مالکین را از تمدید اجاره نامه معاف نموده است. برابر مصوبه ستاد ملی کرونا این شرایط عبارتند از:
الف- چنانچه مالک به منظور تخریب، احداث و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
ب- چنانچه مستاجر ظرف یک ماه از تمدید اجاره نامه جدید، مابه التفاوت مندرج در بند «ب» از 2 این مقاله را پرداخت نکند.
ج- اگر مالک، مورد اجاره را بصورت قطعی و رسمی فروخته باشد. در اینصورت مستاجر باید ظرف دو ماه اقدام به تخلیه نماید.
د- چنانچه مستاجر با افزایش اجاره موافق نباشد.
ه- اگر مستاجر در مدت اجاره به تعهدات خود عمل ننماید و موجب تضییع حقوق مالک شود.
و- چنانچه موجر و افراد تحت تكفل وي صرفاً مالك همين واحد مسكوني مورد اجاره بوده و نياز (مالك و افراد تحت تكفل) موجر به ملك مسكوني مورد اجاره براي سكونت، توسط مرجع صالح رسيدگي كننده احراز شود.
ز- چنانچه بنا به تشخيص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر خلاف عرف عمل نموده و باعث شكايت ساير ساكنين واحدهاي مسكوني باشد.
ح- چنانچه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسكوني استفاده غير و يا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از كاربري نمايد.
ط -چنانچه مستاجر در دوره قبل نسبت به ايفاي تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزينه شارژ و …) اقدام ننموده و موجب ضرر و زيان قابل ملاحظه موجر شده باشد.
در صورتی که سوالی در مورد شرایط خروج زوجه را دارید و در تهران ساکن هستید می توانید از یکی از ده وکیل خوب تهران که به شما معرفی میشود بهره ببرید.
همچنین اگر که تمایل به مطرح کردن سوال خود به صورت رایگان دارید ، می توانید از صفحه پرسش و پاسخ اقدام نمائید.
و اگر که می خواهید در اسرع وقت پاسخ خود را بیابید ، مشاوره حقوقی تلفنی راهکار شماست .
بدون دیدگاه