مطالبه اجور معوقه

منظور از اجور معوقه مجموعه مبالغی است که مستاجر موظف به پرداخت آن ها در موعد مقرر به موجر بوده است اما به هر دلیلی از پرداخت امتناع نموده است و موعد مقرر در قرارداداجاره میان طرفین گذشته باشد .به بیانی سادتره اجور معوقه همان اجاره بهای عقب افتاده است .

عقد اجاره از جمله عقود لازم است که طرفین آن ملزم به ایفای تعهدات می باشند. بنابراین اگر مستاجر مطابق قرارداد اجاره، اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند در مراجع قضایی دعوای مطالبه اجور معوقه را طرح نماید .مستند قانونی مطالبه اجور معوقه ماده 490 قانون مدنی می باشد .

مطالبه اجور معوقه و دادگاه صالح

دادگاه صالح به رسیدگی به اجور معوقه با توجه به مجموع مبلغ اجور معوقه قابل تعین است. بدین توضیح که اگر مجموع مبلغ اجور معوقه از 200میلیون ریال کمتر باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است و چنانچه از 200 میلیون ریال بیشتر باشد دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی می باشد.

بعد از صدور حکم به پرداخت اجور معوقه موجر می تواند این مبلغ را از ودیعه ملک کسر نماید یا به همان میزان اقدام به توقیف اموال مستاجر کند .

طرح دعوای مطالبه اجور معوقه

در دعوای مطالبه اجور معوقه موجر که درخواست پرداخت اجاره بهای عقب افتاده را دارد خواهان دعوا طرح شده است و مستاجر که اجاره بها را پرداخت نکرده است ، خوانده دعوای طرح شده است .

همانطور که اشاره شد طرح دعوای مطالبه اجور معوقه زمانی است که قرادادی میان طرفین منعقد شده است .و مستاجر مبلغی را که به عنوان اجاره بها، مکلف به پرداخت آن است را در موعد مقرر پرداخت نکند.

موجر می تواند هم زمان با طرح دعوای مطالبه اجور معوق سایر هزینه هایی که پر داخت آن بنابر قراداد یا عرف بر عهده مستاجر بوده است مطالبه کند. می توان از هزینه هایی همچون پرداخت قبو ض آب ، برق …و شارژ ساختمان نام برد .

همچنین موجر می تواند با ذکر در خواست پرداخت خسارت تاخیر تادیه اجور معوقه ، علاوه بر هزینه اجور معوقه مبلغ خسارت تاخیر تادیه را نیز از مستاجر در یافت نماید .بنابراین ذکر مطالبه خسارت تاخیر تادیه از تاریخ سر رسید تا اجرای حکم در متن دادخواست مطالبه اجور معوقه الزامی است .

به عنوان مثال اگر بین موجر و مستاجر توافقی مبنی بر پرداخت اجاره بها در اول هر ماه باشد و مستاجر باید اول هر ماه اجاره بها را پرداخت کند و تا قبل از اول هر ماه بر ذمه مستاجر مستقر نمی شود .

ارسال اظهار نامه مطالبه اجور معوقه

بهتر است قبل از ثبت دادخواست و طرح دعوا مطالبه اجور معوقه ، چه در دادگاه عمومی حقوقی و چه در شورای حل اختلاف ، موجر اظهار نامه ای که حاوی در خواست برای پرداخت اجور معوق باشد برای مستاجر ارسال نماید .

مزیت ارسال اظهار نامه این است که اولا ممکن است مسئله قبل از طرح دعوا در دادگاه حل و فصل شود و دوما باعث میشود که مبدا پرداخت خسارت تاخیر تادیه ،تاریخ ارسال اظهار نامه محسوب شود نه تاریخ ثبت دادخواست، در نتیجه مطالبه اجور معوقه پیش از طرح دعوا و به وسیله اظهار نامه موجب می شود که موجر میزان خسارت بیشتری را از مستاجر یا خوانده دریافت کند .

مطالبه اجور معوقه و اجرت المثل ایام تصرف

اگرتصرف ملک دیگری یا استفاده از اموال دیگری بدون رضایت مالک باشد می توان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود .

در قراردادهای اجاره نیز در فرضی که مدت قرار داد تمام شده باشد و یا اینکه شرطی در قرارداد مبنی بر اعلام رضایت سکونت مستاجر در ملک و تمدید قرداد وجود نداشته باشد در این صورت اقامه دعوای اجرت المثل ایام تصرف مطرح می شود .

در صورت وجود قرار داد و تعیین میزان اجرت المثل ، براساس همان قرارداد میزان آن تعیین می شود و در صورت عم تعیین مبلغ اجرت المثل ، میزان آن توسط نظریه کارشناسی معین می شود.

همانطور که اشاره شد اجور معوقه مجموع مبالغ اجاره بهایی است که مستاجر در موعد مقرر به موجر پرداخت ننموده است و منشا پرداخت این مبلغ قرار داد اجاره ای است که میان موجر و مستاجر منعقد شده و مورد موافقت طرفین قرار گرفته است اما اجرت المثل ایام تصرف از توافق و قرارداد ناشی نمی شود بلکه ناشی از مدت زمانی است که مستاجر خارج از قرارداد و بعد از به پایان رسیدن آن همچنان مال مورد اجاره را تصرف نموده ، و باید در قبال این تصرف غیر قانونی مبلغی را به عنوان اجرت المثل ایام تصرف به مالک یا موجر بپردازد .

بنابراین در صورتی که مستاجر پس از اتمام قرارداد بدون اجازه موجر همچنان ملک را در تصرف خود داشته باشد ، موجر می تواند علاوه بر درخواست پرداخت اجور معوقه ، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه نماید .

آثار عدم پرداخت اجاره بها

• مطالبه اجور معوقه
• فسخ اجاره نامه از طرف مالک
• الزام به تخلیه ملک توسط مستاجر

نکات پایانی

با انعقاد قرار داد اجاره، مستاجر مسئول پرداخت اجاره بها می باشد چه از ملک استفاده کرده باشد یا استفاده نکرده باشد و به بهانه عدم استفاده نمی تواند از پرداخت اجاره بها امتناع نماید.

در صورت تلف شدن یا غیر قابل استفاده شدن ملک مستاجر از پرداخت اجاره بها برای مدت باقی مانده بری می شود

اعسار مستاجر تعهد او را از پرداخت اجاره بها منتفی نمی کند و حتی به موجر اجازه فسخ قرارداد اجاره را می دهد.

روش های پرداخت اجاره بها بستگی به توافقات طرفین هنگام انعقاد قرارداد اجاره دارد می تواند به صورت نقدی ودر قبال دریافت رسید باشد و یا واریز به حسابی که موجر معرفی نموده است .و الزامی برای انتخاب روش خاص وجود ندارد.

تا زمانی که موعد پرداخت اجاره نرسیده باشد، بر ذمه مستاجر مستقر نمی شود حتی اگر فوت کند نیز حال نمی شود.