سند رهنی چیست و چه کاربردی دارد؟

سند رهنی چیست و چه کاربردی دارد؟

سند رهنی یک سند رسمی می باشد که برای گرفتن وام در زمان مراجعه به بانک یا موسسه کاربرد اساسی دارد.در صورت بروز هر گونه مشکل وکیل ملکی می تواند پیشنهادات کاربردی و حقوقی را به شما ارائه کند.

قرارداد رهن در حقوق ایران به چه معناست؟

مطابق با ماده 771 قانون مدنی رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد؛در عقد رهن، رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.براساس قانون مذکور مالی که قابلیت نقل و انتقال قانونی را نداشته باشد ،نمی‌تواند مورد رهن واقع شود.

اصطلاحات موجود در سند رهنی

رهن:قرارداد

راهن:مالکی که ملک خود را به عنوان وثیقه می گذارد.

مرتهن:بانک یا موسسه ای که وثیقه بدان سپرده می شود.

عین مرهونه:ملکی که گرو گذاشته می شود.

هدف از انعقاد قرارداد رهن چیست؟

1. طلب داشتن از کسی
2. معامله
3. مشارکت
4. مال مورد وثیقه بودن در صورت عدم پرداخت بدهی

 

تفاوت عقد رهن در قرارداد اجاره و سندرهنی چیست؟

رهن در قرارداد نوعی از اجاره است که مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغی را در اختیار صاحب خانه قرار می دهد و پس از اتمام قرارداد توسط مالک برگردانده می شود اما سند رهنی یعنی شما صاحب ملک هستید و فقط ملک خود را در رهن بانک قرار می دهید. در این مقاله در خصوص انواع سند رهنی و راهکار های ابطال آن می توانید اطلاعات کسب نمایید.

سند رهنی

سند در رهن سندی است که اشخاص حقیقی و حقوقی در ازای دریافت تسهیلات به عنوان ضمانت پرداخت وجه بدهی می‌دهند.

سند وثیقه

سندی است که دلالت بر عقد رهن یا معامله با حق استرداد یا بیع شرط کند که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه ) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قرار می دهد ، خواه آن عمل رد طلب باشد یا عمل دیگر

اعراض از رهن

اعراض از رهن بدین معناست که مرتهن از وثیقه اش بگذرد.این نوع از عقد نسبت به راهن لازم و نسبت به مرتهن جایز می‌باشد پس مرتهن می تواند ان را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید.

در نتیجه دین با وثیقه او مبدل به دین بی وثیقه می شود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه ای بر آن مترتب می شود.

نکات مهم در خصوص سند وثیقه براساس آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی:

اگر مورد وثیقه مال غیرمنقول باشد؛بستانکار می‌تواند بعد از ابلاغ اجرائیه درخواست بازداشت آن را بکند.

هرگاه مالی به عنوان وثیقه برای دین یا ضمانت قرارداده شود کلیه مقررات اجرائی رهنی درباره آن مجری خواهد بود.

اگر وثیقه دهنده شخصی غیر از مدیون اصلی باشد ؛ ابلاغ اجرائیه و سایر عملیات اجرائی باید به طرفیت مالک وثیقه و مدیون جریان یابد.

هرگاه اعراض از رهن در حین عملیات اجرائی باشد اجراء مکلف است مراتب را به دفتر تنظیم کننده سند اعلام کند.

اعراض از رهن باید نسبت به تمام مرهونه باشد

هرگاه مورد وثیقه واقعا یا حکما تلف شود سند تابع مقررات اسناد ذمه ای خواهد بود

سند در رهن بانک چیست؟

سند رهنی در واقع یک سند رسمی می باشد که وقتی به بانک یا سازمان امور مالی برای گرفتن وام مراجعه شود می توان ان را به عنوان یک تضمین جهت بازپرداخت وام ارائه داد.

نکته:

شخصی که قصد دارد وام بگیرد باید سند رهنی به اسم مالک ملک باشد،برای انتقال مالکیت یک ملک نیاز به تغییر نام سند ملکی می باشد تغییر نام مشمول هزینه است که باید پرداخت گردد.

این هزینه ها که نسبت به هر ملک متفاوت است شامل موارد زیر می‌باشد:

• هزینه های امور ثبتی
• هزینه های امور مالیاتی

از جمله عوامل موثر بر هزینه سند رهنی:

1. ارزش ملک
2. موقعیت جغرافیایی ملک
3. عوامل جانبی

با توجه به تعاریف فوق چنانچه شخص بدهکار نتواند در موقع مقرر اقدام به پرداخت بدهی خود کند شخص بدهکار می‌تواند سند رهنی را برای فروش واگذار و اقدام به  وصول طلب خود کند.

نمونه سند رهنی تنظیم شده توسط بانک‌ها

قرارداد وثیقه ملکی

مطابق ماده ۱ طبق این قرارداد بین امضا کنندگان زیل اعم از الف) بانک رفاه کارگران اداره حسابداری کد ۱۸ دارای شماره اقتصادی 5564_1147_4111 با نمایندگی و امضای آقای محمدرضا غضنفری با مشخصات فوق ذکر که به اختصار بانک قید می‌شود

به آقای /خانوم….. با مشخصات فوق ذکر آدرس محل کار اداره امور شعب گیلان که مشتری و وثیقه گذار می‌باشد و وثیقه مربوط به این قرارداد جهت تعهدات و بدهی خود است که در رهن بانک قرار می‌گیرد.

تبصره

در قرارداد نشانی مندرج در متن ثبت شده همان اقامتگاه قانونی مشتری و وثیقه گذار خواهد بود که در اجرای ماده ۱۰۱۰ قانون مدنی متعهد شد که در صورت هرگونه تغییر نشانی موارد را کتبا به بانک اعلام کند. در غیر این صورت در صورت بروز اقامه هرگونه دعوا و ارسال هرگونه اخطاریه ابلاغیه احضاریه قضایی به آدرس مذکور ابلاغ شده تلقی خواهد شد.

همانطور که در این نمونه قرارداد مشاهده کردید تمامی نکات باید در قرارداد برای رفع ابهامات قید شود تا از بروز مشکلات پیشگیری شود. حتی نشانی و آدرس در صورت تغییر باید کتبا اعلام شود..

مالکیت ملک رهنی 

نکته ای که در خصوص سند رهنی باید بدان توجه داشت این است که این سند در دفتر اسناد تنظیم میگردد و سند رسمی محسوب می شود اما طلبکار مالک آن نمی گردد و صرفا تا زمان پرداخت عین طلب در مالکیت اوست.

راه‌های ابطال سند رهنی به چه نحو است؟

مطابق ماده ۷۱ قانون تمامی دفاتر اسناد رسمی کانون سردفتران و دفتر یاران مراجع دادگستری موظفند که هر گاه در خصوص اسناد رسمی نامعتبر رای صادر کنند باید گزارشی را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند..

بر همین اساس هرگونه سند رهنی که تحت هر شرایطی از نظر قانونی تنظیم نشود می ‌توان اقدام به ابطال آن کرد و معمولاً در این گونه موارد خواهان شخصی است که دچار ضرر و زیان شده است

برای ابطال سند رهنی باید ابتدا اقدام به تنظیم دادخواست و ارائه آن به دادگاه نمود،در دادخواست باید مشخصات ذیل وجود داشته باشد:

1. درخواست ابطال سند باید توسط مالک ملک صورت بگیرد
2. مالک ملک باید دارای سند رسمی باشد
3. باید همزمان یا پیش از ارائه دادخواست ابطال سند رسمی درخواست تایید بطلان عقد رهن از دادگاه ارائه شود
4. دادخواست ابطال را باید از طریق دفاترخدمات قضایی انجام داد.

 

مشکلات خرید یا اجاره ملک در رهن بانک

برای خرید ملک بهتر است ابتدا درخواست فک رهن را از مالک بخواهید در صورت امتناع وی خریدار حق فسخ معامله و دریافت مبلغ پرداختی را دارد.

پیشنهاد می‌شود تا خانه‌ها و آپارتمان‌هایی که در رهن هستند را به هیچ عنوان اجاره یا رهن نکنید مگر اینکه مبلغ بدهکاری آنها به بانک خیلی کم باشد یا اینکه شخص مالک فرد قابل اعتمادی باشد و درصدد پرداخت بدهی خود باشد که دچار زیان مالی سنگین شوید .

فروش ملک رهنی

در صورتی که راهن تا ده روز پس از تاریخ ابلاغ اجرائیه سند رهنی بدهی خود را نپردازد ، در صورت درخواست فروش طلبکار اداره ی ثبت به بررسی موضوع معامله خواهد پرداخت.

فک رهن چیست؟

سند رهنی در گرو بانک قرار میگیرد هنگامی که شخص بخواهد اقدام به خرید و فروش ملک کند باید از راه فک رهن اقدام کند تا ملک خود را از رهن بانک خارج نماید.

معمولاً در این روش افراد با پرداخت بقیه بدهی خود به بانک و ارائه مدارک مورد نیاز می‌توانند اقدام کنند همچنین گاهی شرایط و نیازهای مختلفی جهت فک رهن  در بانک‌های مختلف وجود دارد .شما می توانید بسته به شرایط از طریق دادگاه یابانک اقدام به فک رهن ملک خود نمایید.

راهکار های فک رهن سند ملکی:

1. تسویه وام به معنای پرداخت کامل بدهی باقیمانده به بانک
2. تعویض وثیقه جابجایی سند رهنی با سند ملکی دیگر
3. سپرده گذاری که با محاسبه بدهی صورت می گیرد.

 

چگونه در تنظیم سند رهنی حقوق و منافع خود را تضمین کنیم؟

در این گونه مواقع بهتر است تا در زمان معامله طرفین قرارداد برای اینکه معامله و تعهدات بهتر و به موقع انجام شود شروطی را جهت افزایش کیفیت انجام معاملات برای یکدیگر تعیین  کند.

چرا که باعث می‌شود طرفین معامله نسبت به تعهدات خود در موقع مقرر متعهد باشند از جمله شروط که می‌توان برای رهن استفاده کرد مالی است که به رهن گذاشته می‌شود و نیاز به وکالت فروش در موقع عقد رهن دارد.

یعنی شرط تملیک مورد رهن باشد. در این گونه مواقع غالباً شخصی که مال را در قبال پرداخت پول پرداخت می‌شد و در برابر مبلغ بسیار کمی که همان مبلغ پرداخت وام بود صاحب ملک می‌شد که معمولاً در این گونه مواقع کلاهبرداری‌های متعددی صورت می‌گرفت اما یکی از شروط می‌باشد.

مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص

با توجه به مشکلات پیش امده برای بدهکاران بانکی و اشنا نبودن با قوانین مرتبط با سند رهنی در صورتی که قصد تنظیم یک قرارداد سند رهنی را دارید بهتر است با وکیل خوب تهران در حوزه تخصصی ملکی مشاوره نمایید تیم وکلای موسسه حق وران اماده ی پذیرش وکالت در خصوص دعاوی مربوط به سند رهنی شما می باشد.